Phó Chủ tịch Quốc hội, Thượng tướng Nguyễn Doãn Anh: Ưu đãi nhà ở phải đến đúng người thụ hưởng, không để trục lợi chính sách

Bảo đảm ưu đãi của Nhà nước được chuyển thành lợi ích thực tế cho người thuê nhà

Phát biểu tại phiên thảo luận, Phó Chủ tịch Quốc hội, Thượng tướng Nguyễn Doãn Anh tán thành sự cần thiết sửa đổi Luật Nhà ở đồng thời với Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản. Đây là cơ hội để giải quyết đồng bộ các vấn đề từ tạo lập quỹ đất, đầu tư xây dựng đến đưa nhà ở vào sử dụng.

Theo Phó Chủ tịch Quốc hội, kết quả sửa đổi luật cần được thể hiện bằng khả năng tiếp cận nhà ở của người dân, sự minh bạch của thị trường và trách nhiệm thực hiện của từng cơ quan.

Đánh giá cao việc dự thảo luật cụ thể hóa các định hướng phát triển nhà ở, trong đó ưu tiên nhà cho thuê và kiểm soát trục lợi chính sách, Phó Chủ tịch Quốc hội cho rằng, đối với công nhân và người trẻ, được thuê một căn nhà an toàn, ổn định, phù hợp với khả năng chi trả là nhu cầu thiết thực.

Quan tâm đến chính sách phát triển nhà ở cho thuê, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Doãn Anh dẫn số liệu từ báo cáo tổng kết của cơ quan quản lý nhà ở cho thấy, theo báo cáo của 21 địa phương, nhu cầu nhà ở cho thuê đến năm 2030 khoảng 217.430 căn. Mặc dù mới là số liệu tổng hợp từ các địa phương đã báo cáo, nhưng kết quả này cho thấy nhu cầu nhà ở cho thuê rất lớn, cần được đáp ứng bằng chính sách thực sự hiệu quả, khả thi.

Tại Điều 42, dự thảo quy định các chính sách ưu đãi về đất đai, thuế và tín dụng; Điều 43 quy định giá thuê được xác định trên cơ sở chi phí, lợi nhuận và không vượt khung giá do cấp tỉnh quy định.

Cơ bản tán thành với quy định của dự thảo luật, Phó Chủ tịch Quốc hội đề nghị bổ sung nguyên tắc loại trừ phần chi phí đã được Nhà nước ưu đãi, hỗ trợ khi xác định giá thuê nhà. Quy định này nhằm bảo đảm sự đồng bộ với Khoản 1, Điều 67 về việc không tính các khoản ưu đãi vào giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội.

Cụ thể, Phó Chủ tịch Quốc hội đề nghị bổ sung vào khoản 3, Điều 43 quy định: “Không tính vào giá thuê các khoản ưu đãi, hỗ trợ của Nhà nước và khoản chi phí đã được thu hồi từ nguồn khác. Chi phí dùng chung phải được phân bổ hợp lý, công khai giữa phần nhà ở cho thuê và phần kinh doanh thương mại”.

Đồng thời, cần xác định nguyên tắc lợi nhuận hợp lý, giao Chính phủ quy định chi tiết phương pháp tính và cơ chế kiểm tra, bảo đảm chính sách ưu đãi dành cho chủ đầu tư thực sự được chuyển thành lợi ích cho người thuê nhà.

Đối với nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại, Phó Chủ tịch Quốc hội cho rằng, việc linh hoạt phương thức thực hiện phải đi liền với bảo toàn giá trị nghĩa vụ.

Theo khoản 2, Điều 25 dự thảo luật, cấp tỉnh được quyết định phương thức thực hiện nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội của chủ đầu tư thông qua ba hình thức: dành quỹ đất trong dự án, bố trí quỹ đất tại vị trí khác hoặc nộp số tiền tương đương. Quy định này tạo sự linh hoạt để các địa phương lựa chọn phương án phù hợp với điều kiện thực tế.

Tuy nhiên, Phó Chủ tịch Quốc hội lưu ý, cả 3 phương thức phải bảo đảm tương đương về trách nhiệm và khả năng tạo lập nhà ở xã hội. Nếu chỉ xác định nghĩa vụ theo diện tích đất mà chưa làm rõ trách nhiệm đầu tư hạ tầng kỹ thuật, đồng thời áp dụng các chính sách ưu đãi về đất đai, thì giá trị đóng góp thực tế của doanh nghiệp có thể chưa được xác định đầy đủ.

Do đó, Phó Chủ tịch Quốc hội đề nghị bổ sung vào khoản 2, Điều 25 nguyên tắc xác định giá trị nghĩa vụ phải bao gồm giá trị quỹ đất và trách nhiệm đầu tư hạ tầng kỹ thuật tương ứng; không sử dụng các khoản ưu đãi dành cho dự án nhà ở xã hội để khấu trừ nghĩa vụ đã xác định của dự án thương mại. Chính phủ cần quy định cụ thể phương pháp tính, thời điểm xác định giá trị nghĩa vụ và nguyên tắc tránh tính trùng chi phí, bảo đảm việc thực hiện chính sách công bằng, minh bạch.

Đặc biệt, đối với phương án bố trí quỹ đất ngoài dự án, Phó Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh yêu cầu phải bảo đảm kết nối thuận lợi với nơi làm việc và hệ thống giao thông.

Theo Phó Chủ tịch Quốc hội, nếu khu nhà ở dành cho công nhân được bố trí quá xa nơi làm việc, khoản tiền tiết kiệm được từ chi phí thuê nhà có thể bị triệt tiêu bởi chi phí đi lại hằng ngày. Vì vậy, cần xem xét hiệu quả thực chất của từng phương án, thay vì chỉ đáp ứng yêu cầu về diện tích hoặc giá trị quỹ đất.

Đối với trường hợp thực hiện nghĩa vụ bằng hình thức nộp tiền, quyết định của cấp tỉnh phải công khai căn cứ lựa chọn, số tiền, thời hạn nộp và kế hoạch sử dụng nguồn tiền để hình thành quỹ nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, cần rà soát đồng bộ các quy định về giá đất, nghĩa vụ tài chính trong Luật Đất đai để địa phương có đầy đủ căn cứ tổ chức thực hiện, bảo đảm hiệu lực, hiệu quả và tính thiết thực của chính sách.

Kiểm soát việc bán lại nhà ở xã hội nhưng phải bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người mua

Một nội dung khác được Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Doãn Anh đặc biệt quan tâm là quy định về bán lại nhà ở xã hội sau thời gian sử dụng.

Tại điểm e, khoản 1 Điều 68 dự thảo Luật quy định: sau 5 năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền, người mua chỉ được bán lại cho đối tượng được mua nhà ở xã hội và phải có Giấy chứng nhận. Chính sách này giúp giữ quỹ nhà trong nhóm cần hỗ trợ. Tuy nhiên, điểm e, khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở năm 2023 cho phép bán lại theo cơ chế thị trường khi đáp ứng điều kiện luật định. Vì vậy, đây là thay đổi đáng kể về quyền định đoạt tài sản.

Đồng tình với ý kiến của cơ quan thẩm tra về việc cần làm rõ nguyên tắc xác định giá bán lại và quy định chuyển tiếp, Phó Chủ tịch Quốc hội cho rằng, nếu chỉ giới hạn đối tượng được mua mà không xác định nguyên tắc giá, người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội vẫn có thể không đủ khả năng chi trả. Ngược lại, người sở hữu nhà cũng có thể gặp khó khăn khi cần bán để chuyển nơi sinh sống hoặc giải quyết nhu cầu chính đáng của gia đình.

Để khắc phục những vấn đề này, Phó Chủ tịch Quốc hội đề nghị bổ sung vào điểm e, khoản 1 Điều 68 nguyên tắc xác định giá bán lại sau 5 năm, tính đến giá mua, biến động giá, chất lượng còn lại và chi phí cải tạo hợp lý; không để ưu đãi của Nhà nước trở thành khoản thu lợi bất chính. Cần đánh giá tác động trước khi quyết định công thức cụ thể.

Phó Chủ tịch Quốc hội cũng lưu ý, cần đánh giá kỹ tác động của chính sách trước khi quyết định công thức tính giá cụ thể, tránh tình trạng người mua nhà ở xã hội chỉ chờ hết thời hạn 5 năm để bán lại hưởng chênh lệch lớn theo giá thị trường, làm sai lệch mục tiêu chính sách và ảnh hưởng đến sự ổn định của thị trường nhà ở xã hội.

Liên quan đến quy định chuyển tiếp tại Điều 130, Phó Chủ tịch Quốc hội đề nghị bổ sung quy định rõ đối với người đã ký hợp đồng mua nhà ở xã hội hợp pháp trước ngày luật có hiệu lực thì được thực hiện quyền bán lại theo quy định pháp luật tại thời điểm ký hợp đồng.

Theo Phó Chủ tịch Quốc hội, quy định chuyển tiếp hiện chưa làm rõ đầy đủ quyền lợi của những người đã mua nhà nhưng chưa phát sinh nhu cầu bán lại. Đây là vấn đề cần được cân nhắc thận trọng nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, đồng thời tránh những vướng mắc trong quá trình áp dụng pháp luật.

Một gia đình đã mua nhà ở xã hội theo chính sách cũ cần có căn cứ pháp lý rõ ràng để biết quyền của mình được thực hiện như thế nào khi pháp luật thay đổi. Vì vậy, quy định chuyển tiếp phải cụ thể, minh bạch, tạo sự ổn định và yên tâm cho người dân.

Phó Chủ tịch Quốc hội đề nghị hoàn thiện dự thảo theo hướng ưu đãi có thể kiểm chứng, nghĩa vụ được thực hiện đầy đủ và quyền của người dân được xác định rõ. Khi những yêu cầu ấy được bảo đảm, chính sách nhà ở sẽ tạo thêm nguồn cung phù hợp, củng cố niềm tin và giúp người lao động yên tâm gắn bó với nơi làm việc.