Phân cấp quản lý đất đai phải đi đôi với nguồn lực, dữ liệu và kiểm soát quyền lực

Ngày 22/10, Quốc hội thảo luận tại tổ về dự án Luật Đất đai (sửa đổi); dự án Luật Nhà ở (sửa đổi); dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Ủy viên Trung ương Đảng, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Thị Thanh dự phiên thảo luận tại Tổ 9.

Làm rõ điều kiện cho thuê căn hộ chung cư để lưu trú, bảo đảm quyền lợi các bên

Tham gia thảo luận về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), các ý kiến nhất trí cao với sự cần thiết sửa đổi luật nhằm thể chế hóa các chủ trương của Đảng, hoàn thiện môi trường pháp lý minh bạch, an toàn, tối ưu chi phí và cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh. Qua đó, góp phần phát triển thị trường bất động sản bền vững, đảm bảo quyền có nhà ở cho người dân – đặc biệt là các chính sách về nhà ở xã hội – cũng như khắc phục những bất cập thực tiễn trong công tác quản lý nhà chung cư.

Theo Chủ nhiệm Ủy ban Dân nguyện và Giám sát Lê Thị Nga, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) liên quan đến nhiều luật khác như: Bộ luật Dân sự, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp, Luật Đầu tư, Luật Đầu tư công, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng... Do đó, đại biểu đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo tiếp tục rà soát kỹ lưỡng toàn bộ các điều khoản trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với hệ thống pháp luật.

Quan tâm đến quy định tại điểm c khoản 5 Điều 3 dự thảo Luật về hành vi bị nghiêm cấm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư (trong đó cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở, trừ trường hợp cho thuê để ở, hoặc lưu trú), đại biểu Lê Thị Nga bày tỏ sự tán thành với việc cho phép sử dụng nhà chung cư nhằm mục đích lưu trú. Đại biểu nhận định quy định này góp phần phục vụ mục tiêu phát triển du lịch Việt Nam trở thành ngành kinh tế mũi nhọn trong kỷ nguyên mới theo Nghị quyết số 26-NQ/TW ngày 22/8/2026 của Bộ Chính trị về phát triển du lịch Việt Nam trở thành ngành kinh tế mũi nhọn trong kỷ nguyên mới.

Tuy nhiên, dự thảo Luật chưa quy định cụ thể các điều kiện và yêu cầu quản lý đối với hoạt động này, dễ dẫn đến khó khăn trong tổ chức thực hiện, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu khác trong nhà chung cư.

Đại biểu đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo nghiên cứu bổ sung quy định về quản lý hoạt động cho thuê căn hộ chung cư để lưu trú. Trong đó, cần làm rõ trách nhiệm, chứng nhận của bên cho thuê và khách thuê đối với việc chấp hành đăng ký tạm trú, nội quy nhà chung cư, cũng như hướng dẫn của đơn vị quản lý vận hành, nhằm đảm bảo hài hòa lợi ích giữa các bên và duy trì môi trường sống ổn định, văn minh tại các khu chung cư.

Liên quan đến các quy định tại Điều 6, đại biểu Lê Thị Nga đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo tiếp tục nghiên cứu việc bố trí quỹ đất một cách hợp lý, hài hòa giữa các loại hình nhà ở; bảo đảm phù hợp với nhu cầu thực tế của từng nhóm đối tượng và điều kiện phát triển kinh tế - xã hội của từng địa phương, qua đó nâng cao hiệu quả sử dụng đất và bảo đảm tính đồng bộ, bền vững trong phát triển nhà ở.

Đánh giá cao việc Ban soạn thảo đã dành riêng Chương IV quy định về nhà ở cho thuê, đại biểu khẳng định bước tiến này góp phần đa dạng hóa các loại hình nhà ở, đáp ứng tốt hơn nhu cầu đa dạng của người dân. Dự thảo cũng đã bước đầu xác định nguyên tắc tính giá thuê, thẩm quyền quyết định giá/khung giá và trách nhiệm công khai việc điều chỉnh giá tại Điều 37 và Điều 43.

Tuy nhiên, nhằm bảo đảm tính ổn định về chỗ ở và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người đi thuê, đại biểu Lê Thị Nga cho rằng, cần có thêm những quy định bảo vệ chặt chẽ hơn trong hợp đồng. Đồng thời, làm rõ nguyên tắc điều chỉnh giá trong thời hạn hợp đồng phù hợp với từng loại nhà ở cho thuê; quy định cụ thể trách nhiệm thể hiện trong hợp đồng về các trường hợp, căn cứ, phương thức điều chỉnh cũng như thời hạn thông báo trước cho bên thuê. Điều này nhằm bảo đảm việc điều chỉnh giá tuân thủ khung giá của cơ quan có thẩm quyền và dựa trên sự thỏa thuận hợp pháp giữa các bên.

Phân cấp thẩm quyền đất đai cho cấp xã phải gắn với năng lực thực thi và giám sát

Cho ý kiến vào dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), ĐBQH Nguyễn Tiến Nam (thành phố Huế) quan tâm đến công tác quản lý và khai thác đất nông nghiệp. Đại biểu cho rằng, đối với đất nông nghiệp thuộc thẩm quyền quản lý của UBND cấp tỉnh, cần cho phép khai thác đa năng (như cho thuê trả tiền hằng năm) với điều kiện không làm thay đổi hiện trạng và không xây dựng công trình kiên cố. Bên cạnh đó, đại biểu đề nghị Chính phủ quy định chi tiết về việc phân loại để phục vụ tốt hơn cho công tác thống kê, kiểm kê và số hóa dữ liệu đất đai trên toàn quốc.

Góp ý về quy định giao UBND xã quyết định giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất đối với cá nhân, cộng đồng dân cư theo mô hình chính quyền địa phương hai cấp, đại biểu Nguyễn Tiến Nam nêu thực tế năng lực của đội ngũ cán bộ và hạ tầng cơ sở dữ liệu đất đai tại cấp xã hiện nay chưa đồng bộ giữa các địa phương. Nếu cấp xã ban hành quyết định vượt thẩm quyền hoặc vượt quá năng lực thực thi sẽ dễ phát sinh khiếu kiện hành chính theo quy định của pháp luật.

Do đó, đại biểu đề nghị Ban soạn thảo nghiên cứu điều chỉnh theo hướng giới hạn thẩm quyền cấp xã chỉ áp dụng đối với cá nhân, hộ gia đình và cộng đồng dân cư theo quy hoạch phân khu hoặc kế hoạch cấp xã đã được phê duyệt; trong khi các dự án của tổ chức kinh tế bắt buộc phải thuộc thẩm quyền quyết định của UBND cấp tỉnh. Bổ sung điều kiện căn cứ vào năng lực thực tế để UBND cấp tỉnh xem xét phân cấp, ủy quyền theo lộ trình, đồng thời chịu trách nhiệm kiểm tra, giám sát chuyên môn.

Để bảo đảm thực hiện Luật Đất đai phù hợp, thống nhất với hệ thống luật chuyên ngành, đại biểu đề nghị Ban soạn thảo nghiên cứu rà soát, đối chiếu, nhất là đối chiếu với Luật Tổ chức chính quyền địa phương; đối chiếu với Luật Quản lý, sử dụng tài sản công năm 2017, Luật Đấu thầu năm 2023, Luật Xây dựng, Luật Di sản văn hóa, Luật Quy hoạch….

Đại biểu cũng đề nghị kiên trì nguyên tắc luật khung, chỉ quy định những vấn đề nguyên tắc, thẩm quyền, điều kiện và bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân. Toàn bộ quy trình, thủ tục kỹ thuật chi tiết giao Chính phủ quy định tại các Nghị định hướng dẫn thi hành, nhằm đảm bảo sự linh hoạt và bám sát thực tiễn.

Cùng với đó, Ban soạn thảo nghiên cứu thống nhất đồng bộ hóa hệ thống thông tin đất đai quốc gia, trong đó việc phân cấp cho cấp xã và việc ban hành bảng giá phụ thuộc hoàn toàn vào tiến độ hoàn thành cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai trong năm 2027…

Đồng tình với quan điểm trên, ĐBQH Trần Văn Khải (Ninh Bình) đồng tình với chủ trương đẩy mạnh phân cấp cho cấp cơ sở. Tuy nhiên, đại biểu nhấn mạnh rằng phân cấp phải đi đôi với nguồn lực và cơ chế kiểm soát, nếu không sẽ chuyển rủi ro từ cơ quan nhà nước sang cho người dân.

Đại biểu cho biết, dự thảo Luật lấy năng lực của UBND cấp xã làm căn cứ phân cấp nhưng thiếu các tiêu chí và điều kiện định lượng rõ ràng. Tuy nhiên, theo báo cáo rà soát, nhiều địa phương hạ tầng cơ sở dữ liệu đất đai cấp xã chưa đồng bộ (nhiều nơi tỷ lệ có cơ sở dữ liệu số hóa chưa cao), đội ngũ cán bộ cơ sở có thể e ngại giải quyết hồ sơ do sợ sai, sợ trách nhiệm. Hơn nữa, dự thảo luật vẫn thiếu cơ chế kiểm soát quyền lực, chưa quy định rõ phạm vi, thời hạn, điều kiện cũng như chế tài thu hồi quyền phân cấp khi để xảy ra vi phạm.

Vì vậy, đại biểu đề nghị sửa đổi Điều 18 dự thảo Luật theo hướng: Việc phân cấp thẩm quyền cho UBND cấp xã phải đảm bảo các điều kiện về công chức chuyên môn về đất đai, có hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai kết nối hệ thống thông tin quốc gia và đảm bảo kinh phí.

Bổ sung cơ chế UBND cấp tỉnh kiểm tra, giám sát và thu hồi quyền phân cấp khi cấp xã không đủ điều kiện hoặc để xảy ra vi phạm; đồng thời quy định rõ trách nhiệm giải trình của Chủ tịch UBND cấp xã trước HĐND cấp trên và nhân dân. Đồng thời, làm rõ trách nhiệm của cơ quan nhà nước trong việc cấp giấy chứng nhận lần đầu, tránh để phát sinh ách tắc, phiền hà cho người dân.

Đề xuất nâng mức giữ lại lên 10% giá trị hợp đồng để bảo vệ người mua nhà

Cũng tại Tổ 9, một số đại biểu cho ý kiến hoàn thiện dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đại biểu tán thành sự cần thiết sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản nhằm hoàn thiện thể chế, tháo gỡ vướng mắc, khơi thông nguồn lực và thúc đẩy thị trường phát triển minh bạch, lành mạnh, bền vững. Dự thảo Luật đã được nghiên cứu, tiếp thu, chỉnh lý tương đối toàn diện, nhất là các quy định về trách nhiệm của chủ đầu tư và bảo vệ quyền lợi người mua bất động sản.

Góp ý về quy định tại Điều 20 của dự thảo Luật (chủ đầu tư không được thu quá 95% giá trị hợp đồng trước khi cấp Giấy chứng nhận, 5% còn lại chuyển vào tài khoản tại tổ chức tín dụng), ĐBQH Trần Thế Anh (Ninh Bình) đồng tình với cơ chế này nhưng đề nghị nghiên cứu nâng tỷ lệ giữ lại từ 5% lên 10% giá trị hợp đồng.

Đại biểu chỉ ra thực tế hiện nay, nhiều người dân đã nhận bàn giao nhà ở và thanh toán gần trọn vẹn hợp đồng nhưng nhiều năm vẫn chưa được cấp Giấy chứng nhận (Sổ hồng/Sổ đỏ), làm ảnh hưởng trực tiếp đến quyền chuyển nhượng, thế chấp và khai thác tài sản. Trách nhiệm của chủ đầu tư không dừng lại ở việc bàn giao nhà mà phải hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ về đất đai, tài chính, xây dựng và cung cấp đủ hồ sơ pháp lý. Việc nâng tỷ lệ giữ lại lên 10% sẽ tạo động lực kinh tế rõ ràng, thúc đẩy chủ đầu tư thực hiện nghiêm túc các nghĩa vụ này.

Bổ sung cơ chế chuyển nhượng dự án có điều kiện

Về điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản tại khoản 4 Điều 30, đại biểu Trần Thế Anh cho biết, dự thảo Luật yêu cầu dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước. Đây là nguyên tắc cần thiết để bảo đảm kỷ cương và chống thất thu ngân sách.

Tuy nhiên, có trường hợp chủ đầu tư không còn năng lực tài chính để tiếp tục triển khai, chưa hoàn thành nghĩa vụ về đất đai, trong khi nhà đầu tư khác đủ năng lực, sẵn sàng nhận chuyển nhượng và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ. Nếu bắt buộc hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ trước khi chuyển nhượng trong mọi trường hợp, dự án có thể tiếp tục đình trệ, đất đai bị lãng phí và ngân sách chưa thu được nguồn phải thu.

Đại biểu đề nghị nghiên cứu bổ sung cơ chế chuyển nhượng có điều kiện: dự án đủ căn cứ pháp lý để tiếp tục thực hiện; nghĩa vụ tài chính chưa hoàn thành được xác định rõ; bên nhận chuyển nhượng có năng lực và biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

Đặc biệt, cần nghiên cứu phương thức thanh toán trực tiếp nghĩa vụ tài chính vào ngân sách nhà nước từ nguồn tiền chuyển nhượng, hạn chế giao dịch ứng vốn trung gian; đồng thời bảo đảm quyền lợi của khách hàng, tổ chức tín dụng và các bên liên quan. Việc chuyển nhượng không làm mất trách nhiệm của chủ đầu tư cũ đối với hành vi vi phạm trước đó.

“Mục tiêu của chính sách là vừa tháo gỡ điểm nghẽn để dự án tiếp tục triển khai, vừa bảo đảm Nhà nước thu đầy đủ nghĩa vụ tài chính và sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai”, đại biểu Trần Thế Anh nêu quan điểm.