Nhà ở khởi đầu - mảnh ghép còn thiếu của thị trường
Giá nhà tăng nhanh trong khi nguồn cung nhà ở vừa túi tiền ngày càng khan hiếm khiến nhiều người trẻ phải kéo dài thời gian thuê nhà. Theo các chuyên gia, thị trường cần phát triển hệ sinh thái nhà ở khởi đầu thay vì chỉ tập trung vào mục tiêu sở hữu nhà ở.
Nhu cầu thuê nhà tăng mạnh
Hà Nội là trung tâm giáo dục, kinh tế và việc làm lớn của cả nước, mỗi năm thu hút hàng trăm nghìn sinh viên, lao động trẻ và người nhập cư đến học tập, làm việc.
Theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), từ tháng 6 đến tháng 9 là thời điểm nhu cầu thuê nhà tăng mạnh khi sinh viên chuẩn bị cho năm học mới. Tuy nhiên, sinh viên không phải là nhóm khách thuê chủ đạo duy nhất. Thị trường còn ghi nhận nhu cầu lớn từ người trẻ mới đi làm và các gia đình trẻ, trong bối cảnh khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà ngày càng lớn, khiến nhiều người lựa chọn thuê nhà trong thời gian dài trước khi có thể sở hữu chỗ ở riêng.
Bên cạnh đó, Hà Nội hiện triển khai giải phóng mặt bằng khoảng 1.428 dự án, trong khi giai đoạn 2026 - 2030 dự kiến thu hồi gần 24.824ha đất để thực hiện hơn 3.100 dự án phát triển kinh tế - xã hội. Điều này đồng nghĩa nhu cầu thuê nhà và nhà ở tạm cư sẽ tiếp tục tăng trong nhiều năm tới.
Trong khi đó, nguồn cung nhà tái định cư chưa thể đáp ứng ngay các nhu cầu phát sinh. Không ít hộ dân dù đã được bố trí phương án tái định cư vẫn lựa chọn thuê nhà gần nơi ở cũ để duy trì công việc, học tập của con cái và các mối quan hệ xã hội.
Theo VARS IRE, nếu cơn sốt phòng trọ chỉ là biểu hiện bên ngoài thì nguyên nhân sâu xa nằm ở sự thiếu hụt các sản phẩm “nhà ở khởi đầu” trên thị trường. Trước đây, người trẻ có nhiều lựa chọn hơn như căn hộ diện tích nhỏ, nhà tập thể cải tạo, chung cư thương mại giá vừa túi tiền hoặc các dự án ở khu vực ven đô. Tuy nhiên, những năm gần đây, nguồn cung phân khúc này ngày càng hạn chế. Giá đất tăng cao cùng chi phí đầu tư xây dựng leo thang khiến việc phát triển các dự án nhà ở giá phù hợp trở nên khó khăn hơn.
Theo VARS IRE, mặt bằng giá căn hộ tại Hà Nội liên tục tăng trong thời gian qua, với nhiều dự án mới được chào bán từ 60 triệu đồng/m2. Trong khi đó, việc sở hữu nhà ở tại các đô thị lớn ngày càng đòi hỏi nguồn lực tài chính lớn và thời gian tích lũy dài hơn. Điều này khiến nhiều người trẻ lựa chọn kéo dài thời gian thuê nhà hoặc tiếp tục sống cùng gia đình để giảm áp lực tài chính. Xu hướng này đã xuất hiện tại nhiều quốc gia phát triển và đang dần trở nên rõ nét hơn tại Việt Nam.
Cần một hệ sinh thái nhà ở khởi đầu
Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE, thực tế trên cho thấy, bài toán hiện nay không chỉ là cần nhà ở xã hội hay cần nguồn cung nhà ở giá phù hợp, mà là còn cần cả một hệ sinh thái “nhà ở khởi đầu” - nơi người trẻ có thể tiếp cận chỗ ở phù hợp với khả năng tài chính trong những năm đầu lập nghiệp trước khi từng bước tích luỹ để sở hữu nhà ở.
"Trong hệ sinh thái đó, bên cạnh nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp, khó có điều kiện phát triển trong bối cảnh chi phí phát triển dự án tăng cao, nhà ở cho thuê chuyên nghiệp cần được xem là một cấu phần quan trọng", bà Miền cho biết.
Để thúc đẩy phân khúc này phát triển, theo VARS IRE, Nhà nước cần giữ vai trò chủ đạo trong kiến tạo cơ chế và điều phối nguồn lực, đặc biệt trong quy hoạch, quỹ đất, tài chính, kiểm soát giá thuê và bảo đảm đúng đối tượng thụ hưởng về chính sách phát triển nhà ở cho thuê. Cụ thể, Nhà nước cần có các cơ chế hỗ trợ phù hợp về đất đai và tài chính, như giãn tiến độ thực hiện nghĩa vụ tài chính, áp dụng cơ chế thanh toán theo tiến độ khai thác dự án hoặc cho phép linh hoạt giữa mô hình cho thuê và bán. Mục tiêu là giảm áp lực vốn ban đầu cho doanh nghiệp nhưng vẫn bảo đảm nguồn thu ngân sách và hiệu quả quản lý.
Theo VARS IRE, kinh nghiệm quốc tế cho thấy yếu tố quyết định thành công của mô hình nhà ở cho thuê không nằm ở việc khống chế lợi nhuận của doanh nghiệp mà ở khả năng tiếp cận nguồn vốn dài hạn với chi phí hợp lý. Thay vì áp dụng mức lợi nhuận cố định, có thể xây dựng cơ chế xác định tỷ suất lợi nhuận theo nguyên tắc thị trường, gắn với mặt bằng lãi suất và mức độ rủi ro của dự án. Khi chi phí vốn giảm, lợi nhuận kỳ vọng của doanh nghiệp cũng giảm theo; ngược lại, khi lãi suất tăng, dự án vẫn có thể bảo đảm hiệu quả tài chính.
VARS IRE nhấn mạnh, một cơ chế linh hoạt, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người thuê nhà sẽ tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững của thị trường nhà ở cho thuê. Khi nguồn cung được mở rộng, các đô thị lớn sẽ có thêm nhiều lựa chọn về “chốn an cư khởi đầu” cho người trẻ, các gia đình mới và người lao động nhập cư.
