Nhà cho thuê cần hành lang pháp lý riêng

Thiếu gay gắt nhà cho thuê có chất lượng

Sau hơn hai thập kỷ đô thị hóa mạnh mẽ, tỷ lệ đô thị hóa đã tăng từ 24% (năm 2000) lên gần 44% (năm 2025). Hàng loạt khu đô thị quy mô lớn hình thành làm thay đổi nhanh chóng diện mạo các thành phố, từng bước cải thiện hạ tầng và chất lượng nhà ở. Sự phát triển này đóng góp quan trọng vào tăng trưởng kinh tế, thúc đẩy đầu tư và tạo động lực cho hàng chục ngành nghề liên quan.

Tuy nhiên, cấu trúc thị trường nhà ở đang lộ rõ bất cập: nhà ở để bán phát triển mạnh nhưng chưa hình thành được hệ thống nhà ở cho thuê chuyên nghiệp, dài hạn và có sự dẫn dắt bài bản từ Nhà nước. Thị trường cho thuê hiện nay phần lớn mang tính tự phát, nhỏ lẻ, thiếu quy hoạch đồng bộ và chưa bảo đảm được chất lượng sống ổn định cho người dân.

Theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), việc định hình lại phân khúc nhà ở cho thuê không nhằm hạn chế nhu cầu đầu tư hay sở hữu tài sản chính đáng, mà hướng tới xây dựng một cấu trúc thị trường hài hòa hơn giữa nhu cầu ở thực, sở hữu, đầu tư và khai thác cho thuê.

Theo Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam, hiện có khoảng 4,5 - 5 triệu công nhân tại các khu công nghiệp, phần lớn phải thuê trọ trong điều kiện hạn chế. Tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, tỷ lệ hộ gia đình thuê nhà ngày càng tăng, tập trung ở nhóm người trẻ và lao động nhập cư, nhưng nguồn cung chất lượng lại thiếu hụt gay gắt. Hầu hết người lao động sống trong các khu nhà trọ tự phát, diện mạo nhỏ hẹp, hạ tầng xuống cấp và tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn phòng cháy chữa cháy. Khả năng sở hữu nhà tại trung tâm đô thị lớn thì ngày càng nan giải.

Trong bối cảnh đó, các sản phẩm nhà ở vùng ven và đô thị vệ tinh có sở hữu giá trị sử dụng rõ ràng, pháp lý minh bạch, kết nối thuận tiện và giá cả hợp lý, sẽ ngày càng đóng vai trò quan trọng. Đây không chỉ là giải pháp thay thế cho nhóm khách hàng chưa thể tiếp cận nhà ở trung tâm, mà còn là chìa khóa giúp thị trường cân bằng bền vững giữa nhu cầu an cư và đầu tư dài hạn.

Cần cơ chế ưu đãi và luật hóa việc thuê nhà

Tuy nhiên, vấn đề cốt lõi nằm ở chỗ người dân cần được tiếp cận nơi ở chất lượng với chi phí phù hợp. Đây chính là lý do tại nhiều quốc gia phát triển, nhà ở cho thuê được xem là một trụ cột quan trọng của hệ thống an sinh xã hội và ổn định đô thị.

Theo VARS IRE, kinh nghiệm quốc tế cho thấy, muốn phát triển nhà ở cho thuê bền vững thì vai trò của Nhà nước mang tính quyết định. Tại Đức, dù tỷ lệ sở hữu nhà chỉ khoảng 46%, chất lượng sống vẫn đứng top đầu thế giới nhờ hệ thống bảo vệ người thuê chặt chẽ và cơ chế kiểm soát giá thuê tham chiếu (Mietspiegel). Trong khi đó, Singapore lựa chọn mô hình Nhà nước làm trung tâm với việc duy trì hệ thống nhà ở cho thuê công cộng do Cơ quan Phát triển Nhà ở (HDB) quản lý, trợ cấp lớn cho người thu nhập thấp. Còn tại Hàn Quốc, Tổng Công ty Nhà ở và Đất đai (LH) trực tiếp đầu tư, mua lại căn hộ để cho thuê dài hạn 20 - 30 năm thông qua nguồn vốn từ Quỹ Đô thị Quốc gia.

Khác với mô hình nhà ở để bán có thể thu hồi vốn nhanh, nhà ở cho thuê cần thời gian hoàn vốn rất dài, thường kéo dài từ 15 - 25 năm, trong khi biên lợi nhuận không cao. Nếu chỉ dựa vào cơ chế thị trường thông thường, khu vực tư nhân rất khó có động lực tham gia. Do đó, VARS IRE cho rằng, song song với việc thúc đẩy triển khai Quỹ Nhà ở cho thuê quốc gia, Việt Nam cần thay đổi tư duy phát triển nhà ở, xem nhà ở cho thuê là một hạ tầng an sinh thiết yếu tương tự giáo dục, y tế hay giao thông công cộng. Khi quy hoạch các đại đô thị lớn, Nhà nước nên đưa ra các cơ chế khuyến khích, ưu đãi về thuế và tiền sử dụng đất để các doanh nghiệp chủ động tích hợp phân khúc nhà ở cho thuê dài hạn hoặc nhà ở xã hội chất lượng cao.

Cùng với đó, cần thiết kế hệ thống tài chính dài hạn cho phân khúc này thông qua quỹ tiết kiệm nhà ở, tín dụng ưu đãi lãi suất thấp và cơ chế miễn, giảm thuế cho các doanh nghiệp phát triển nhà ở cho thuê. Nếu không có một “thiết kế thể chế đặc biệt”, rất khó để khu vực tư nhân tham gia vào phân khúc này ở quy mô lớn.

Một vấn đề quan trọng khác là cần xây dựng hành lang pháp lý riêng cho thị trường thuê nhà nhằm bảo vệ quyền lợi của người thuê. Cụ thể, cần từng bước hình thành Luật Thuê nhà với các quy định cụ thể về hợp đồng thuê, biên độ tăng giá, tiêu chuẩn chất lượng nhà cho thuê và trách nhiệm của chủ sở hữu.

Bên cạnh vai trò chủ đạo của Nhà nước, về phía doanh nghiệp cũng cần được khuyến khích tham gia phát triển nhà ở cho công nhân và người lao động. Các doanh nghiệp sử dụng nhiều lao động cần được hỗ trợ về thuế, hạ tầng và cơ chế tài chính khi đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê phục vụ người lao động của mình.