Minh bạch dòng tiền, bảo đảm quyền lợi người mua nhà

Không để chủ đầu tư đổi tên khoản thu nhằm lách luật

Theo các Điều 5, 18 và 20 của dự thảo Luật, khoản 5% giá trị còn lại của hợp đồng kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai có thể được bảo đảm bằng cách chuyển vào tài khoản bảo đảm hoặc theo thỏa thuận giữa các bên. Quy định này được xây dựng nhằm hoàn thiện cơ chế thanh toán, bảo vệ quyền lợi của bên mua, thuê mua.

Tuy nhiên, ĐBQH Nguyễn Ngọc Sơn (Hải Phòng) cho rằng, dù dự thảo đã bổ sung các điều kiện bảo vệ người mua khi đóng ứng 5% giá trị tài sản hình thành trong tương lai nhưng cần nhìn nhận sự bất cân xứng giữa người mua và chủ đầu tư. Việc từ chối bảo lãnh rất dễ trở thành điều khoản được ấn định sẵn trong hợp đồng. Trong khi đó, các khoản tiền giữ chỗ, đăng ký nguyện vọng, phí ưu tiên vẫn có thể được thu thông qua trung gian, ngay cả khi dự án chưa đủ điều kiện.

Để ngăn chặn tình trạng này, đại biểu đề nghị bổ sung vào Điều 18 nguyên tắc nhận diện các khoản thu theo bản chất giao dịch, không phụ thuộc tên gọi; đồng thời xác định trách nhiệm của chủ đầu tư khi ủy quyền hoặc chấp nhận trung gian thu tiền. Tương tự, tại Điều 20 cần quy định bảo lãnh là cơ chế mặc định, người mua chỉ được từ chối bằng xác nhận riêng sau khi đã được giải thích đầy đủ.

Đặc biệt, trong trường hợp không có bảo lãnh, cần thiết lập cơ chế giám sát dòng tiền thanh toán theo tiến độ, gắn việc giải ngân với khối lượng thực hiện. Theo đại biểu, điều cốt lõi là khoản tiền ứng trước phải được bảo vệ thực chất, không thể để nghĩa vụ của chủ đầu tư đối với Nhà nước hoặc ngân hàng mặc nhiên trở thành rủi ro vô thời hạn của người mua nhà. Cơ chế bảo vệ người mua ngay tình cũng cần được thể hiện đồng bộ với dự thảo Luật Đất đai và Luật Nhà ở.

Cùng quan tâm đến nguy cơ chủ đầu tư thu tiền trước khi dự án đủ điều kiện kinh doanh, ĐBQH Dương Khắc Mai (Lâm Đồng) chỉ ra thực tế có thể phát sinh các khoản tiền giữ chỗ, đăng ký nguyện vọng, phí ưu tiên... thông qua sàn phân phối. Nếu chỉ kiểm soát tiền đặt cọc theo tên gọi, quy định rất dễ bị lách, còn rủi ro lại chuyển sang người mua.

Do vậy, đại biểu đề nghị bổ sung vào Điều 18 nguyên tắc cấm chủ đầu tư và bên được ủy quyền thu các khoản tiền có bản chất bảo đảm giao kết hợp đồng, đặt cọc trước giá mua, thuê mua khi bất động sản chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. “Trách nhiệm hoàn trả và xử lý vi phạm phải áp dụng theo bản chất của giao dịch, không phụ thuộc tên gọi của khoản thu”, đại biểu nhấn mạnh.

Đối với khoản 5% giá trị hợp đồng, đại biểu Dương Khắc Mai đề nghị, tại Điều 20 cần quy định rõ khoản tiền 5% phải được quản lý tách biệt, chỉ giải tỏa khi có căn cứ pháp lý chứng minh nghĩa vụ cấp giấy chứng nhận đã hoàn thành hoặc người mua tự thực hiện thủ tục theo quy định. Đồng thời, phải bảo đảm quyền hưởng lãi của người mua, có cơ chế hoàn trả, xử lý tranh chấp và bảo vệ khi chủ đầu tư mất khả năng thanh toán. Chính phủ chỉ nên được giao quy định về quy trình, chứng từ và thời hạn thực hiện.

ĐBQH Nguyễn Văn Huy (Hưng Yên) thì đề nghị làm rõ thời điểm được phép giao dịch, không để doanh nghiệp nhận tiền khi bất động sản chưa đủ điều kiện pháp lý.

Theo đại biểu, khoản 1 Điều 5 đã nghiêm cấm kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện; Điều 12 quy định điều kiện đối với bất động sản có sẵn, Điều 19 quy định điều kiện đối với bất động sản hình thành trong tương lai. Đáng chú ý, khoản 5 Điều 18 quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua khi bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Đây là những nguyên tắc đúng, nhưng cần cụ thể hơn để ngăn tình trạng doanh nghiệp chưa hoàn thiện hồ sơ pháp lý vẫn nhận tiền đăng ký giữ chỗ, tiền đặt chỗ hoặc ký các thỏa thuận với tên gọi khác nhằm huy động vốn từ khách hàng. Đại biểu đề nghị sửa đổi khoản 1 Điều 5 theo hướng nghiêm cấm không chỉ hành vi kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện mà cả việc nhận tiền đặt cọc, giữ chỗ, đăng ký nguyện vọng hoặc các khoản tiền khác có bản chất nhằm bảo đảm việc mua, thuê mua khi bất động sản chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Theo đại biểu, quy định này sẽ hạn chế tình trạng lách luật bằng cách đổi tên khoản thu, đồng thời tạo căn cứ rõ ràng hơn cho cơ quan quản lý kiểm tra, xử lý vi phạm và bảo vệ người mua.

Thay đổi cách tiếp cận để bảo vệ người mua thực chất hơn

Không chỉ băn khoăn về cách quản lý khoản tiền này, ĐBQH Lê Thanh Hoàn (Thanh Hóa) cho rằng, nếu chỉ tập trung kiểm soát 5% giá trị hợp đồng cho đến khi người mua được cấp giấy chứng nhận thì chưa giải quyết được tận gốc vấn đề.

Bởi lẽ, dự thảo vẫn cho phép chủ đầu tư thu đến 95% giá trị hợp đồng khi bàn giao nhà. Trong thực tế, có những trường hợp người mua đã nhận nhà nhưng sau cả 10 năm vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận, nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ lỗi của chủ đầu tư.

Từ thực tế này, đại biểu cho rằng cần thay đổi cách tiếp cận để bảo vệ người mua một cách thực chất hơn, đồng thời nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư trong hoàn thiện hạ tầng kinh tế, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Đại biểu đề xuất quy định tổng số tiền tối đa chủ đầu tư được thu là 70%; 30% còn lại được thanh toán khi người mua nhận nhà cùng với giấy chứng nhận.

Giải trình tại phiên thảo luận, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh cho biết, dự thảo Luật đã quy định cụ thể điều kiện đặt cọc đối với một dự án, trong đó nghiêm cấm nhận tiền đặt cọc khi dự án chưa đủ điều kiện theo quy định, chưa được phép bán. Việc xử lý hành vi vi phạm liên quan đến đặt cọc được thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự.

“Để một dự án được phép nhận đặt cọc, chủ đầu tư phải hoàn thành nhiều trình tự, thủ tục và đáp ứng các điều kiện theo quy định. Nhà đầu tư thực hiện nghiêm túc các quy định mới được bước vào giai đoạn nhận đặt cọc”, Bộ trưởng khẳng định.

Về quy định giữ lại 5% giá trị hợp đồng cho đến khi cấp giấy chứng nhận, Bộ trưởng nhấn mạnh, khoản tiền này được bảo đảm thông qua cơ chế bảo lãnh ngân hàng. Do đó, nếu chủ đầu tư thực hiện minh bạch, đúng quy định thì phải hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ từ đầu đến cuối dự án. Các nghĩa vụ tài chính phát sinh trước đó như tiền sử dụng đất, thuế và các nghĩa vụ tài chính khác, cũng phải được thực hiện đầy đủ.

Khi công trình đã xây dựng xong, chủ đầu tư cũng cần nhanh chóng hoàn thiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản cho khách hàng. Chỉ khi đó, chủ đầu tư mới có thể nhận được khoản tiền 5% còn lại. Với những chủ đầu tư thực hiện nghiêm túc, quy định này sẽ không tạo ra vướng mắc đáng kể.

Tuy nhiên, Bộ trưởng Trần Hồng Minh cũng lưu ý, thời gian qua đã xuất hiện một số dự án không có thật, dự án giả, dự án có dấu hiệu gian dối, thậm chí thông tin trên thị trường không chính xác. Vì vậy, các quy định lần này cần được thiết kế chặt chẽ, bảo đảm quyền lợi của khách hàng, người dân cũng như doanh nghiệp.