Malaysia viết lại "luật chơi" cho thị trường bất động sản

Đây là một trong 5 cải cách trọng điểm do Bộ Nhà ở và chính quyền địa phương triển khai nhằm nâng cao tính minh bạch, hiệu quả quản trị thị trường, đồng thời hướng tới mục tiêu chấm dứt tình trạng các dự án nhà ở chậm tiến độ hoặc bị bỏ hoang vào năm 2030.

Mở rộng phạm vi quản lý, xây dựng khung pháp lý phù hợp với thị trường

Phát biểu tại Diễn đàn AREC 2026 về chủ đề “Định hình lại thị trường bất động sản, lấy con người làm trọng tâm trong phát triển nhà ở”, Bộ trưởng Nhà ở và chính quyền địa phương Malaysia Nga Kor Ming cho biết, dự luật đang ở giai đoạn hoàn thiện cuối cùng. Theo Bernama, nó sẽ mở rộng phạm vi điều chỉnh của cơ quan quản lý từ các dự án phát triển nhà ở sang một số dự án bất động sản thương mại được lựa chọn, đồng thời vẫn bảo đảm sự cân bằng giữa việc bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng và tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát triển.

Theo EdgeProp Malaysia, trong các phát biểu trước đó về quá trình xây dựng dự luật, Bộ trưởng Nga Kor Ming cho biết Chính phủ muốn hiện đại hóa khuôn khổ pháp lý hiện hành. Hoạt động phát triển nhà ở tại Malaysia hiện chủ yếu được điều chỉnh bởi Luật Phát triển nhà ở (Kiểm soát và cấp phép) năm 1966 (hay còn gọi là Luật 118). Luật này có hiệu lực gần 60 năm nhưng chủ yếu áp dụng đối với các dự án phát triển nhà ở. Trong khi đó, thị trường đã xuất hiện nhiều loại hình phát triển bất động sản mới, đòi hỏi một khuôn khổ pháp lý có phạm vi điều chỉnh rộng và linh hoạt hơn.

Trong quá trình soạn thảo, Bộ Nhà ở và chính quyền địa phương đang xem xét một số định hướng chính sách nhằm tăng cường bảo vệ người mua nhà, như chuẩn hóa chế tài đối với các hành vi vi phạm nghiêm trọng hoặc tái phạm của chủ đầu tư, tăng cường giám sát việc sử dụng nguồn vốn dự án và nghiên cứu mở rộng quyền điều tra của cơ quan quản lý để phát hiện sớm các dự án có dấu hiệu gặp khó khăn. Đây là các định hướng đang được nghiên cứu trong quá trình xây dựng luật và chưa phải quy định chính thức của dự thảo.

Một nội dung khác đang được nghiên cứu là cơ chế Option to Purchase (OTP - thỏa thuận quyền chọn mua). Theo Bộ Nhà ở và chính quyền địa phương và báo The Star, cơ chế này sẽ cho phép người mua và chủ đầu tư có thể rút lui trước khi ký Hợp đồng mua bán (SPA), qua đó giảm các ràng buộc tài chính và pháp lý ở giai đoạn đầu của giao dịch. Theo Bộ trưởng Nga Kor Ming, cơ chế này sẽ giúp chủ đầu tư đánh giá sát hơn nhu cầu thực tế của thị trường trước khi triển khai dự án, góp phần hạn chế nguy cơ phát sinh các dự án chậm tiến độ, bị bỏ hoang hoặc dư thừa nguồn cung. Tuy nhiên, OTP hiện vẫn là đề xuất chính sách và chưa được đưa vào dự luật.

Số hóa quản lý, sẽ chấm dứt dự án bỏ hoang vào năm 2030

Theo Bernama, dự thảo Luật Phát triển bất động sản là 1 trong 5 cải cách lớn của Bộ Nhà ở và chính quyền địa phương nhằm xây dựng hệ sinh thái bất động sản minh bạch và hiệu quả hơn.

Bốn sáng kiến còn lại gồm Hợp đồng mua bán điện tử (eSPA), Hệ thống Quản lý nhà ở tích hợp (HIMS), Hệ thống Dữ liệu bất động sản quốc gia và cơ chế quản lý tài khoản phát triển nhà ở.

Theo EdgeProp Malaysia, eSPA sẽ số hóa quy trình ký kết hợp đồng mua bán nhà ở thông qua xác thực danh tính điện tử (eKYC) và kết nối trực tiếp với hệ thống đóng dấu điện tử (e-Stamping). Bộ Nhà ở và chính quyền địa phương kỳ vọng giải pháp này sẽ rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ, giảm chi phí hành chính, hạn chế nguy cơ giả mạo hoặc chỉnh sửa hợp đồng, đồng thời nâng cao hiệu quả quản lý dữ liệu giao dịch.

Trong khi đó, theo thông tin Bộ Nhà ở và chính quyền địa phương công bố trước đó, HIMS được phát triển như một nền tảng quản lý toàn bộ vòng đời dự án bất động sản, từ đăng ký, theo dõi tiến độ đến quản lý các khoản thanh toán liên quan đến nhà thầu, đơn vị tư vấn, luật sư và các tổ chức tài chính. Hệ thống cũng cho phép cơ quan quản lý giám sát dòng tiền của các dự án trên nền tảng số, góp phần phát hiện sớm các dấu hiệu rủi ro tài chính và giảm nguy cơ dự án bị đình trệ hoặc bỏ hoang.

Bộ cũng đang triển khai cơ chế kiểm toán theo thời gian thực đối với các tài khoản phát triển nhà ở nhằm tăng cường tính minh bạch trong quản lý tài chính của dự án và bảo vệ tốt hơn quyền lợi của người mua nhà.

Theo Bernama, 5 cải cách trên được kỳ vọng sẽ góp phần hiện thực hóa mục tiêu của Chính phủ Malaysia là chấm dứt tình trạng các dự án nhà ở chậm tiến độ hoặc bị bỏ hoang vào năm 2030.

Cũng tại diễn đàn, Bộ trưởng Nga Kor Ming cho biết Chương trình Bảo lãnh tín dụng nhà ở (SJKP) đã hỗ trợ hơn 95.000 người mua nhà lần đầu tiếp cận nguồn vốn vay. Trong tổng hạn mức 40 tỷ RM của chương trình, đã có 22 tỷ RM được sử dụng với sự tham gia của hơn 17 tổ chức tài chính. Bộ đặt mục tiêu nâng số người thụ hưởng lên 100.000.

Tỷ lệ sở hữu nhà tại Malaysia hiện đạt 77% và Chính phủ đặt mục tiêu nâng con số này lên trên 80%; ông Nga Kor Ming nhấn mạnh, sở hữu nhà không chỉ đáp ứng nhu cầu về chỗ ở mà còn là phương thức tích luỹ tài sản và bảo đảm an ninh tài chính lâu dài cho các hộ gia đình.

Mặc dù dự luật đang ở giai đoạn hoàn thiện cuối cùng, văn bản này vẫn phải trải qua quy trình lập pháp trước khi chính thức có hiệu lực. Theo quy trình của Quốc hội Malaysia, sau khi được Chính phủ hoàn tất, dự luật sẽ được trình lên Hạ viện (Dewan Rakyat) để xem xét qua ba lần đọc. Nếu được Hạ viện thông qua, dự luật sẽ tiếp tục được chuyển sang Thượng viện (Dewan Negara) để thảo luận và biểu quyết theo quy trình tương tự. Sau khi được cả hai viện của Quốc hội thông qua, dự luật sẽ được trình lên Quốc vương Malaysia để phê chuẩn.

Đến nay, theo thông tin từ Bộ Nhà ở và chính quyền địa phương, dự luật vẫn chưa được trình lên Quốc hội. Do đó, các nội dung như mở rộng phạm vi quản lý sang một số dự án bất động sản thương mại hay cơ chế thỏa thuận quyền chọn mua hiện mới là các đề xuất chính sách trong quá trình xây dựng luật và có thể tiếp tục được điều chỉnh trước khi dự luật được trình xem xét.