Hoàn thiện thể chế, chính sách quản lý và sử dụng đất đồng bộ với thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa

Hạn chế tối đa việc phân lô bán nền tại khu vực đô thị, đặc biệt các đô thị lớn

Theo Phó Thủ tướng Thường trực Chính phủ Phạm Gia Túc, Nghị quyết số 21 – NQ/TW về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan xác định 6 nhóm nhiệm vụ giải pháp. Trong đó, có 4 nhóm nhiệm vụ, giải pháp được điều chỉnh bổ sung mới.

Thứ nhất, hoàn thiện thể chế, chính sách quản lý và sử dụng đất đồng bộ với thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.

Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Đổi mới tư duy quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo hướng thống nhất, đồng bộ với quy hoạch tổng thể quốc gia, vùng, tỉnh, đô thị và nông thôn. Nghiên cứu giảm số lượng quy hoạch, tiến tới chỉ xây dựng một quy hoạch thống nhất trong phạm vi một đơn vị hành chính. Kế hoạch sử dụng đất cấp xã được lập theo hướng đơn giản, số hóa và tích hợp. Quy hoạch sử dụng đất quốc gia đảm bảo phân bổ, quản lý chặt chẽ diện tích đất cho mục đích quốc phòng, an ninh, đất trồng lúa, đất rừng. Nghiên cứu quy hoạch đất đai về canh tác, xác định diện tích đất canh tác quốc gia tối thiểu. Cho phép chuyển đổi diện tích đất trồng lúa kém hiệu quả nhưng phải đảm bảo an ninh lương thựcquốc gia và sinh kế cho người dân, ổn định phát triển kinh tế - xã hội vùng đồng bào dân tộc thiểu số và miền núi. Quản lý khai thác hiệu quả không gian ngầm và không gian lấn biển tại các địa phương như một nguồn lực phát triển mới, bảo đảm quốc phòng, an ninh, an toàn, bền vững.

Về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất: Thực hiện chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với quỹ đất do Nhà nước quản lý. Bình đẳng trong tiếp cận đất đai giữa khu vực công và khu vực tư. Quy định rõ các trường hợp đấu giá, đấu thầu và trường hợp không đấu giá đấu thầu, trường hợp nhà đầu tư tự thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất. Mỗi phương thức phải có điều kiện, tiêu chí, trình tự, trách nhiệm và cơ chế giám sát rõ ràng, minh bạch, đảm bảo cải cách thủ tục hành chính, tạo thuận lợi cho hoạt động đầu tư kinh doanh và phòng chống tiêu cực, lợi ích nhóm.

Phó Thủ tướng Thường trực Chính phủ cho biết, người sử dụng đất được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền hàng năm hoặc trả tiền một lần cho cả thời gian thuê căn cứ vào mục đích, phạm vi, thời hạn sử dụng cụ thể.

Nghiên cứu kỹ cơ chế giao đất, cho thuê đất có thời hạn đối với một số loại hình sử dụng đất với lộ trình bước đi phù hợp, thận trọng, bảo đảm đánh giá đầy đủ các tác động đến phát triển kinh tế - xã hội, thị trường bất động sản, hệ thống tín dụng, quyền tài sản của người dân.

Giao đất có thời hạn lâu dài đối với đất xây dựng nhà ở thương mại để bán (ưu tiên chủ yếu là nhà chung cư); trong đó, đối với chung cư xây dựng mới quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn xây dựng công trình gắn với bảo đảm quyền tài sản. Chủ sở hữu căn hộ chung cư được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới theo quy định khi hết thời hạn.

Phó Thủ tướng Thường trực Chính phủ nhấn mạnh, hạn chế tối đa việc phân lô bán nền tại khu vực đô thị, đặc biệt các đô thị lớn. Thời hạn sử dụng đất đối với nhà ở cho thuê, nhà ở chính sách, nhà ở công vụ thuộc sở hữu nhà nước là lâu dài, có chính sách ưu đãi trong giao đất, cho thuê đất để khuyến khích, thu hút khu vực tư nhân tham gia phát triển nhà ở cho thuê với giá phù hợp.

Về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất: Quy định rõ tiêu chí dự án và phạm vi thu hồi đất trong trường hợp thật cần thiết, vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội, vì lợi ích quốc gia công cộng, bảo đảm chặt chẽ, tránh lạm dụng đồng thời không tạo khó khăn cho việc triển khai các dự án.

Nhà nước thu hồi đối với phần diện tích còn lại của dự án khi nhà đầu tư đã thỏa thuận được phần lớn diện tích và nhận được sự đồng thuận của đại đa số người sử dụng đất trong phạm vi thực hiện dự án. Thực hiện tách dự án bồi thường, tái định cư thành dự án độc lập để thực hiện trước. Các dự án tái định cư phải đảm bảo hạ tầng, dịch vụ thiết yếu và quan tâm đến sinh kế của người dân.

Về giá đất, tài chính đất đai, điều tiết địa tô chênh lệch, Phó Thủ tướng Thường trực Chính phủ khẳng định, đây là nội dung khó, các địa phương hết sức quan tâm. Nghị quyết khẳng định, giá đất do Nhà nước quyết định căn cứ vào mục tiêu phát triển của từng thời kỳ, bảo đảm chi phí đầu vào hợp lý cho hoạt động sản xuất kinh doanh, nâng cao sức cạnh tranh của nền kinh tế, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội. Nhà nước ban hành bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, tỷ lệ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tỷ lệ bồi thường phù hợp với tình hình thực tế theo từng loại đất, đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và nhà đầu tư.

Việc xác định, thẩm định, quyết định giá theo nguyên tắc: Trung ương xây dựng tiêu chí khung, nguyên tắc, phương pháp và cơ chế kiểm tra, giám sát; địa phương quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan tài chính quản lý giá đất và xây dựng bảng giá, hệ số điều chỉnh giá đất. Có cơ chế điều tiết hợp lý, hiệu quả nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của Trung ương và địa phương, có chính sách điều tiết hợp lý giá trị gia tăng thêm từ đất do quy hoạch được thực hiện đầu tư hạ tầng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, mở rộng không gian đô thị, để phòng chống lợi ích nhóm, tham nhũng, lãng phí, tiêu cực và tạo nguồn lực hiện đại hoá cơ sở hạ tầng, chỉnh trang đô thị, phát triển nhà ở cho thuê và thực hiện các chính sách an sinh xã hội.

Về công cụ tài chính và chính sách thuế: Trung ương yêu cầu nghiên cứu xây dựng chính sách tài chính, thuế với lộ trình phù hợp để sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả; thiết kế chính sách để việc găm giữ đất mà không sử dụng trở nên tốn kém hơn lợi ích thu được từ đầu cơ.

Nghiên cứu áp dụng chính sách địa tô chênh lệch đối với thặng dư trong kinh doanh bất động sản và chính sách thuế cao hơn đối với đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng, hạn chế đầu cơ, phát huy hiệu quả đất đai, chống lãng phí, lành mạnh hóa thị trường bất động sản.

Có chính sách hợp lý về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với đất sản xuất kinh doanh, đất phát triển nhà ở cho thuê với giá phù hợp. Thực hiện cơ chế điều tiết, phân bổ nguồn ngân sách, bảo đảm hài hòa giữa các địa phương có diện tích đất rừng, đất trồng lúa lớn với các địa phương khác.

Lành mạnh hóa thị trường quyền sử dụng đất: Nghị quyết yêu cầu công khai thông tin quy hoạch, pháp lý dự án, giá đất, giao dịch, nghĩa vụ tài chính, tình trạng tranh chấp, thế chấp, tình trạng sử dụng đất. Đẩy mạnh thương mại hóa quyền sử dụng đất, từng bước bắt buộc đăng ký giao dịch quyền sử dụng đất, kết nối dữ liệu đất đai với quy hoạch, công chứng, thuế, ngân hàng, đăng ký bảo đảm và kinh doanh bất động sản.

Phó Thủ tướng Thường trực Chính phủ nêu rõ, khuyến khích giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt, phù hợp với từng loại chủ thể và phương thức giao dịch bất động sản.

Phát triển thị trường cho thuê đất nông nghiệp, thúc đẩy tích tụ đất đai cho sản xuất nông nghiệp quy mô lớn, công nghệ cao trên cơ sở tự nguyện, minh bạch, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nông dân. Hoàn thiện cơ chế xử lý quyền sử dụng đất khi doanh nghiệp phá sản, tái cơ cấu, hoặc chuyển giao dự án, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước và các bên liên quan.

Về quản lý sử dụng đất nông nghiệp: Xây dựng chính sách phù hợp với đất nông, lâm trường. Kiên quyết thu hồi diện tích đất được giao nhưng không đầu tư, giao khoán không đúng đối tượng về địa phương quản lý; giải quyết dứt điểm tình trạng chồng lấn, tranh chấp, có chính sách phù hợp để ưu tiên giao đất cho đồng bào dân tộc thiểu số và miền núi thiếu đất sản xuất gắn với các cơ chế hiệu quả, không để người dân chuyển nhượng sau khi được giao đất.

Hoàn thành đúng tiến độ hệ thống thông tin cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai

Thứ hai, đẩy mạnh cải cách hành chính, chuyển đổi số và nâng cao năng lực quản lý nhà nước về đất đai.

Phó Thủ tướng Thường trực Chính phủ nêu rõ, cần đẩy mạnh chuyển đổi số trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất, trong đó phải hoàn thành đúng tiến độ hệ thống thông tin cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, kết nối và chia sẻ từ Trung ương đến địa phương. Xem xét công nhận, cấp giấy chứng nhận cho các trường hợp vi phạm thủ tục trước đây mà đủ điều kiện (không hồi tố đối với các trường hợp đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâu dài).

Đẩy mạnh phân cấp, phân quyền trong thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, phải bảo đảm đi đôi với nguồn lực dữ liệu, cán bộ và kiểm soát quyền lực, giảm đầu mối, giảm trung gian, giảm thủ tục gắn với cải cách hành chính và mức độ hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai.

Thứ ba, đổi mới, tăng cường thanh tra, kiểm tra, giám sát, xử lý vi phạm, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai, siết chặt kỷ luật, kỷ cương, phòng chống tham nhũng, tiêu cực.

Nghị quyết nêu rõ, xây dựng hệ thống kiểm soát quyền lực, kiểm tra, giám sát, thanh tra trên nền tảng dữ liệu số thống nhất, liên thông theo thời gian thực để cảnh báo, phát hiện và xử lý kịp thời các vi phạm. Phát huy vai trò, trách nhiệm của cấp ủy, chính quyền các cấp, nhất là cấp xã trong giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai. Tăng cường năng lực, hiệu quả hoạt động của hệ thống các cơ quan tư pháp trong việc giải quyết tranh chấp, khiếu kiện về đất đai.

Thứ tư, giải quyết cơ bản những hạn chế, vướng mắc kéo dài liên quan đến quản lý, sử dụng đất.

Nghị quyết yêu cầu có cơ chế đặc thù để xử lý dứt điểm đối với đất có nguồn gốc từ nông lâm trường quốc doanh, đất cơ quan, trụ sở dôi dư, đất sau cổ phần hóa, thoái vốn, dự án tồn đọng, kéo dài, đất của các cơ sở sản xuất, đơn vị sự nghiệp đã di dời khỏi trung tâm đô thị; giải quyết đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số và miền núi nhưng hạn chế, vướng mắc về quản lý, sử dụng đất do lịch sử để lại.

Thí điểm cơ chế Nhà nước mua lại dự án nhà ở thương mại của chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện hoặc không thể chuyển nhượng để tạo quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, đáp ứng nhu cầu nhà ở của Nhân dân.