Hoàn thiện chính sách, tạo động lực phát triển

Minh bạch cơ chế định giá, điều tiết giá trị từ đất

Thảo luận về dự án Luật Đất đai (sửa đổi), các đại biểu đề nghị quy định cụ thể nguyên tắc, phương pháp, trình tự, thủ tục xây dựng và ban hành bảng giá đất; xác định rõ nguồn thông tin đầu vào và cơ chế kiểm tra, giám sát. Trung ương cần xây dựng khung nguyên tắc, tiêu chí và phương pháp thống nhất để địa phương triển khai phù hợp với điều kiện thực tế, hạn chế tình trạng thiếu đồng bộ trong quá trình áp dụng.

Cùng với đó, cần cụ thể hóa cơ chế điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không do người sử dụng đất đầu tư tạo ra, làm rõ trường hợp áp dụng, công cụ điều tiết và lộ trình thực hiện. Việc sử dụng nguồn thu cần được quy định minh bạch, gắn với các mục tiêu phát triển nhà ở xã hội, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.

Các đại biểu cũng đề nghị rà soát quy định về thời hạn sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân trực tiếp sản xuất, bảo đảm tính ổn định trong sản xuất và tránh phát sinh thủ tục hành chính không cần thiết. Đối với cơ chế chuyển đổi giữa hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê và trả tiền hàng năm, dự thảo cần làm rõ nguyên tắc xử lý nghĩa vụ tài chính đã thực hiện và các quyền tương ứng, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và doanh nghiệp.

Một số ý kiến cho rằng, cần nghiên cứu, bổ sung cơ chế đất đai và chính sách tài chính phục vụ phát triển du lịch, phù hợp với định hướng phát triển ngành kinh tế mũi nhọn. Việc xem xét giao đất, cho thuê đất đối với các dự án mới cũng cần được đánh giá toàn diện, không chỉ căn cứ vào tiến độ mà còn xem xét năng lực nhà đầu tư, sự phù hợp của quy hoạch, tính khả thi của dự án và hiệu quả của chính sách ưu đãi.

Các đại biểu cũng kiến nghị cần rà soát sự thống nhất giữa các dự án luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản và phát triển đô thị, nhất là các quy định liên quan đến lựa chọn nhà đầu tư, chuyển giao dự án và hoạt động lấn biển, tránh chồng chéo hoặc tạo ra cách hiểu khác nhau trong quá trình thực thi. Các đại biểu nhấn mạnh, quy định sửa đổi cần cụ thể, có cơ chế thực hiện rõ ràng và khả thi; vừa tháo gỡ khó khăn từ thực tiễn, vừa tạo môi trường đầu tư ổn định, nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng nguồn lực đất đai, nhà ở trong dài hạn.

Phát triển nhà ở cho thuê gắn với lợi ích thực chất

Đối với dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), các đại biểu cho rằng phát triển nhà ở cho thuê là hướng đi cần thiết song chính sách phải bảo đảm tính khả thi, hiệu quả và bền vững tài chính. Các ưu đãi về đất đai, thuế, tín dụng cần gắn với trách nhiệm cung cấp nhà ở có giá thuê hợp lý để người dân thực sự được hưởng lợi từ nguồn lực hỗ trợ của Nhà nước.

Theo đó, cần quy định rõ nguyên tắc xác định giá thuê, không tính lại những khoản nghĩa vụ tài chính đã được miễn, giảm hoặc chi phí đã được nhà nước hỗ trợ. Việc phân bổ chi phí đất đai, hạ tầng giữa phần nhà cho thuê và phần kinh doanh thương mại phải minh bạch, tránh tính trùng chi phí, làm tăng giá thuê.

Cơ chế lựa chọn nhà đầu tư cũng cần công khai, minh bạch, với các tiêu chí cụ thể về giá thuê, chất lượng công trình, tiến độ và năng lực thực hiện. Việc chuyển giao dự án phải gắn với trách nhiệm kế thừa nghĩa vụ, bảo đảm duy trì mục đích cho thuê và các cam kết đã đặt ra khi được hưởng ưu đãi.

Về nguồn lực phát triển quỹ nhà ở cho thuê, các đại biểu đề nghị làm rõ cơ sở tính toán chi phí, số lượng căn hộ dự kiến và khả năng cân đối ngân sách của từng địa phương. Phương án tài chính cần tính đến tỷ lệ lấp đầy, chi phí quản lý, vận hành và bảo trì trong suốt thời gian khai thác. Việc hỗ trợ từ ngân sách phải đúng mục tiêu, trong phạm vi dự toán được cấp có thẩm quyền quyết định, không mặc nhiên bù đắp thiếu hụt do quản lý kém hiệu quả.

Các quy định về thu, chi cần được rà soát để tránh trùng lặp, tách bạch chi phí quản lý, vận hành với kinh phí bảo trì. Đồng thời, cần xác định rõ tính chất pháp lý, nguồn lực và cơ chế hoạt động của quỹ nhà ở, bảo đảm công khai, minh bạch trong quản lý tài sản và sử dụng nguồn lực.

Bên cạnh nguồn lực ngân sách, cần nghiên cứu cơ chế huy động nguồn lực xã hội, thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở cho thuê, đồng thời xác định rõ trách nhiệm của các bên trong tạo lập, quản lý, vận hành và bảo trì quỹ nhà ở. Đối với nhà cho thuê do cá nhân, hộ gia đình đầu tư xây dựng, cần có cơ chế quản lý phù hợp, bảo đảm các yêu cầu về an toàn công trình, phòng cháy, chữa cháy, hạ tầng và trật tự xã hội.