Gỡ vướng trong cải tạo chung cư cũ 

Xem với cỡ chữ
Một trong những khó khăn, vướng mắc nhất trong quá trình cải tạo chung cư cũ là công tác giải phóng mặt bằng, phương án bồi thường. Liệu Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 101/2015/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có tháo gỡ được vướng mắc này?

Hiện, cả nước có hơn 2.500 chung cư cũ, xuống cấp, trong đó chủ yếu tập trung ở Hà Nội (1.570) và TP Hồ Chí Minh (500). Tuy nhiên, số lượng các chung cư cũ được cải tạo không nhiều, mặc dù tại các thành phố lớn cũng đã đề ra các mục tiêu cụ thể. Đơn cử, UBND TP Hà Nội đặt mục tiêu đến hết năm 2020 phải cải tạo được ½ trong tổng số chung cư cũ trên địa bàn, nhưng đến nay mới chỉ di dời được 32 chung cư cũ; hoàn thành xây dựng được 2 chung cư với 876 căn hộ, 3 chung cư đang xây dựng lại với 2.000 căn hộ. Ngoài ra, tính đến cuối năm 2019, UBND TP Hà Nội đã giao cho 19 chủ đầu tư tự bỏ kinh phí, triển khai lập nghiên cứu, lập ý tưởng quy hoạch cải tạo, xây dựng lại 28 khu chung cư cũ trên địa bàn, đồng thời có giao bổ sung 2 khu, nâng tổng số lên 30 khu.

Một trong những khó khăn nhất trong cải tạo chung cư cũ được các địa phương phản ánh là công tác giải phóng mặt bằng, cụ thể là phương án bồi thường. Tình trạng phổ biến là một bộ phận người dân không đồng tình với phương án bồi thường dù số đông đã đồng thuận dẫn đến dự án bị chững lại, trong khi theo quy định của Nghị định là phải 100% hộ đồng ý thì mới được thực hiện cải tạo, sửa chữa. Điều đáng nói, liên quan đến quy định này, thì tại Luật Nhà ở lại chỉ rõ: Việc phá dỡ nhà chung cư cũ chỉ cần 2/3 - tức khoảng 66% tổng số chủ sở hữu đồng ý. Ngoài ra, quá trình thực hiện Nghị định 101/2015 còn bị vướng bởi những quy định tại các luật chuyên ngành như Luật Quy hoạch, Luật Thủ đô… Thực tế, các doanh nghiệp khi được giao cải tạo chung cư cũ đều có đề xuất nâng chiều cao, nhưng vấn đề này bị hạn chế bởi Luật Quy hoạch, Luật Thủ đô... Hoặc, hầu hết hộ gia đình trong quá trình sử dụng đều cơi nới, khiến cho việc xác định diện tích bồi thường gặp khó khăn, ảnh hưởng nhiều đến lợi ích của doanh nghiệp.

Để tháo gỡ khó khăn này, Dự thảo đề xuất, bổ sung quy định theo hướng có lợi cho người sở hữu; đồng thời cũng chính là tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp. Cụ thể, đối với chủ sở hữu tầng 1 thì hệ số bồi thường k=2; từ tầng 2 trở lên, k=1,5 lần. Trong trường hợp những diện tích ngoài mà không tranh chấp, thì k=0,5.

Ngoài ra, để thu hút chủ đầu tư, Dự thảo đề xuất: Trong trường hợp đã điều chỉnh chỉ tiêu dân số, nhưng khi làm dự án mà không hiệu quả thì chủ đầu tư đề xuất UBND cấp tỉnh hỗ trợ một phần ngân sách. Đồng thời, chủ đầu tư được áp dụng thuế suất, thuế thu nhập doanh nghiệp 10% trong vòng 15 năm từ khi bắt đầu dự án.

Góp ý vào Dự thảo, nhiều chuyên gia cho rằng, Dự thảo cần bổ sung thêm một số quy định cụ thể như chỉ tiêu dân số, điều kiện được mua căn hộ; đồng thời có chính sách tín dụng hỗ trợ các hộ dân vay để trả tiền cho phần diện tích căn hộ dôi dư (nếu có).

Phạm Hải