Dự án bất động sản được quyền đổi chủ để “sống lại” nhưng không thể bỏ lại nghĩa vụ

Gỡ điểm nghẽn về nghĩa vụ tài chính, khơi thông dự án “đắp chiếu”

Góp ý định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, ĐBQH Vương Quốc Thắng (TP. Đà Nẵng) đánh giá cao sự cầu thị của Chính phủ trong việc tiếp thu các ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Đại biểu đề nghị Chính phủ tiếp tục rà soát kỹ lưỡng hơn để đảm bảo tính đồng bộ với Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Đầu tư. Trong đó, có các quy định về thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án mà hiện nay đang đề xuất giao UBND cấp tỉnh quyết định đối với dự án do Thủ tướng chấp thuận chủ trương đầu tư. Điều này cần được làm rõ hơn với nguyên tắc "cơ quan nào chấp thuận chủ trương thì cơ quan đó điều chỉnh" của Luật Đầu tư.

Về một số nội dung Chính phủ đang báo cáo giải trình, đại biểu Vương Quốc Thắng đề nghị quan tâm, làm rõ 3 vấn đề quan trọng.

Thứ nhất, về nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng dự án, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã đề nghị nghiên cứu cơ chế khơi thông nguồn lực cho các chủ đầu tư thiếu năng lực tài chính. Hiện nay, Chính phủ đang giải trình vẫn giữ quy định "phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai" mới được chuyển nhượng. Đại biểu cho rằng, cần có một giải pháp về pháp lý căn cơ, rõ ràng hơn về vấn đề này, ví dụ cơ chế bên nhận chuyển nhượng bảo lãnh hoặc kế thừa nghĩa vụ tài chính, để tránh tình trạng dự án "đắp chiếu" gây lãng phí nguồn lực đất đai của xã hội.

Thứ hai, về bảo lãnh ngân hàng, đại biểu tán thành với ý kiến của Ủy ban Kinh tế và Tài chính về việc cần giữ quyền lựa chọn bảo lãnh của khách hàng. Theo đại biểu, việc mặc định bắt buộc bảo lãnh sẽ làm tăng chi phí và cuối cùng người mua nhà phải gánh chịu. Do vậy, cần tiếp tục nghiên cứu quy định theo hướng chủ đầu tư có nghĩa vụ "phải có cam kết bảo lãnh", nhưng khách hàng có quyền từ chối nếu cảm thấy không cần thiết để giảm giá mua.

Thứ ba, về quyền của cá nhân nước ngoài, đại biểu Vương Quốc Thắng nhìn nhận, việc cho phép cá nhân nước ngoài mua phần diện tích sàn xây dựng là bước đi đột phá để thu hút nguồn lực. Tuy nhiên, cần quy định chặt chẽ theo hướng "không gắn liền với chuyển quyền sử dụng đất" và phải làm rõ cơ chế quản lý, đăng ký sở hữu để đảm bảo tuyệt đối các yêu cầu về quốc phòng, an ninh theo đúng tinh thần Nghị quyết số 21.

Ngoài ra, liên quan đến đẩy mạnh chuyển đổi số và mã định danh điện tử, đại biểu ủng hộ việc đưa khái niệm "mã định danh điện tử" cho bất động sản để quy định trong dự thảo Luật. Đây được xem là chìa khóa để minh bạch hóa thị trường. Tuy nhiên, đại biểu đề nghị giải trình, quy định thuyết phục hơn theo hướng mã định danh chỉ nên phục vụ liên kết dữ liệu, tuyệt đối không được biến tướng thành một loại "giấy phép con" hay chứng thư quyền sở hữu làm phát sinh thủ tục hành chính. Hệ thống thông tin phải đảm bảo nguyên tắc "một lần khai báo, dùng chung dữ liệu" để giảm gánh nặng hồ sơ cho doanh nghiệp.

Mỗi giao dịch phải có bảng cân đối pháp lý

ĐBQH Nguyễn Cao Sơn (Phú Thọ) tán thành sự cần thiết sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023. Từ góc nhìn cộng đồng doanh nghiệp, góp ý định hướng chính sách sửa đổi Luật này, đại biểu đề nghị ba thước đo: dự án có được khơi thông; chi phí tuân thủ có thực giảm; tiền và quyền tài sản của người dân có được bảo vệ tốt hơn.

Theo đại biểu Nguyễn Cao Sơn, khách hàng mua bất động sản hình thành trong tương lai đang cấp vốn nhưng không kiểm soát như ngân hàng. Giới hạn đặt cọc, giữ 5% đến khi cấp Giấy chứng nhận và bảo lãnh đều cần thiết, nhưng 5% không thể làm “áo phao” cho 95% khi bị dùng sai mục đích dòng tiền. Mọi khoản giữ chỗ hoặc thiện chí nhằm giữ quyền mua phải được coi là đặt cọc và chỉ thu khi tài sản đủ điều kiện mua bán.

Do đó, đại biểu đề nghị tiền ứng trước qua tài khoản riêng của dự án được truy vết và giải ngân theo tiến độ. Không phong tỏa cứng, chỉ khóa đường tiền sai mục đích. Với 5% còn lại, Luật phải rõ chủ tài khoản, lãi, phí, điều kiện giải ngân và hoàn trả. Chủ đầu tư thu xếp sẵn hạn mức bảo lãnh; việc phát hành thư riêng là lựa chọn của khách hàng, không cài sẵn việc từ chối trong hợp đồng mẫu.

Mỗi sản phẩm cần công khai hai trạng thái: hoàn thành vật chất và sẵn sàng đăng ký quyền. Thiếu điều kiện sử dụng hoặc hồ sơ bắt buộc, người mua được từ chối bàn giao. Chậm cấp Giấy chứng nhận do lỗi chủ đầu tư thì phải hoàn tiền, trả lãi.

Liên quan đến nội dung chuyển nhượng dự án, đại biểu Nguyễn Cao Sơn nhấn mạnh, chuyển nhượng dự án là thay đổi chủ thể thực hiện. Việc buộc chủ cũ hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính có thể khóa chính dự án cần tái cấu trúc. Bởi vậy, Luật phải phân biệt nghĩa vụ đã đến hạn, nghĩa vụ chưa đến hạn và khoản chưa được cơ quan có thẩm quyền xác định.

Theo đại biểu, mỗi giao dịch, nhất là chuyển một phần dự án, phải có “bảng cân đối pháp lý”: nghĩa vụ với Nhà nước; tài sản bảo đảm; tiền khách hàng; bảo hành, khiếu nại; hạ tầng chung và phần việc còn lại. Tiền chuyển nhượng qua tài khoản kiểm soát, ưu tiên nguồn thu Nhà nước, xử lý thế chấp, bảo vệ khách hàng và tiếp tục dự án. Nghĩa vụ không kê khai hoặc chưa phân bổ thì hai bên liên đới đến khi đối soát xong.

Thủ tục phải là một đầu mối, một hồ sơ, một lần kiểm tra, một thời hạn; thay đổi nhà đầu tư, giải chấp, đăng ký biến động và cập nhật dữ liệu có hiệu lực liền mạch. Chủ mới kế thừa nghĩa vụ và thời gian còn lại; thời gian cơ quan nhà nước xử lý được nhận diện riêng, nhưng lỗi chậm của chủ cũ không được xóa. Vi phạm ở một phân kỳ chỉ khóa phần có rủi ro, trừ khi ảnh hưởng đến tiền khách hàng, an toàn hoặc hạ tầng chung.

“Dự án được quyền đổi chủ để “sống lại”, nhưng không được đổi chủ để xóa lịch sử và bỏ lại nghĩa vụ”, đại biểu nhấn mạnh.