Đề xuất nhiều cơ chế tăng nguồn cung nhà ở giá phù hợp

Ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê, nhà ở giá phù hợp

Sau gần hai năm thi hành, Luật Nhà ở 2023 được đánh giá đã góp phần hoàn thiện khung pháp lý cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, quá trình triển khai cũng bộc lộ nhiều bất cập khi mô hình tổ chức chính quyền địa phương thay đổi, hệ thống pháp luật về đầu tư, xây dựng và đối tác công tư được sửa đổi.

Theo Bộ Xây dựng, những thay đổi này đặt ra yêu cầu tiếp tục hoàn thiện Luật Nhà ở nhằm bảo đảm sự thống nhất của hệ thống pháp luật, đồng thời tạo thêm động lực phát triển thị trường và mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người dân.

Một trong những nội dung đáng chú ý của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) là bổ sung quy định đối với bốn loại hình gồm nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách. Dự thảo cũng lần đầu đưa ra khái niệm và cơ chế chính sách đối với nhà ở thương mại giá phù hợp, nhà ở cho thuê, nhà có mục đích lưu trú và nhà ở chính sách.

Theo dự thảo, nhà ở cho thuê được chia thành hai nhóm gồm nhà ở đầu tư bằng vốn Nhà nước và nhà ở đầu tư bằng nguồn vốn ngoài Nhà nước.

Đáng chú ý, dự thảo xác lập nguyên tắc ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê và nhà ở chính sách, đồng thời bổ sung các cơ chế ưu đãi nhằm khuyến khích doanh nghiệp và các thành phần kinh tế đầu tư phát triển nhà ở cho thuê dài hạn.

Đối với nhà ở thương mại, dự thảo bổ sung loại hình nhà ở thương mại giá phù hợp dưới hình thức chung cư. Mục tiêu là tạo thêm nguồn cung nhà ở có mức giá phù hợp với khả năng chi trả của phần lớn người dân, thay vì chỉ tập trung vào phân khúc trung và cao cấp như hiện nay. Theo đề xuất, chủ đầu tư được quyết định giá bán và giá cho thuê, song lợi nhuận định mức sẽ được khống chế theo quy định của Chính phủ nhằm bảo đảm mục tiêu phát triển phân khúc nhà ở giá hợp lý.

Dự thảo cũng bổ sung cơ chế huy động nguồn lực xã hội cho cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ thông qua hình thức hợp đồng BT theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công - tư (PPP).

Ở lĩnh vực quản lý nhà chung cư, dự thảo đề xuất cho phép thuê đơn vị quản lý chuyên nghiệp thực hiện một số nhiệm vụ của ban quản trị. Theo Bộ Xây dựng, mô hình này sẽ góp phần nâng cao chất lượng vận hành, đồng thời giảm áp lực đối với ban quản trị tại các khu chung cư.

Cần cơ chế đủ hấp dẫn để doanh nghiệp tham gia

Qua quá trình góp ý dự thảo, nhiều chuyên gia và doanh nghiệp đánh giá các quy định mới đã thể hiện tư duy đổi mới, nhưng vẫn cần tiếp tục hoàn thiện để bảo đảm tính khả thi và tránh phát sinh thêm thủ tục.

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội) nhận xét, dự thảo đã tinh gọn đáng kể khi giảm khoảng một phần tư số điều so với Luật Nhà ở 2023. Tuy nhiên, việc bổ sung quá nhiều loại hình nhà ở với cơ chế pháp lý riêng có thể khiến hệ thống pháp luật trở nên phức tạp hơn. Ông đề xuất nghiên cứu tích hợp "nhà ở chính sách" vào nhóm nhà ở xã hội để bảo đảm tính thống nhất trong thiết kế chính sách và thuận lợi hơn khi tổ chức thực hiện.

Đối với nhà lưu trú công nhân, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cho rằng phạm vi đối tượng được thuê còn quá hẹp. Theo dự thảo, chỉ cá nhân công nhân được thuê loại hình này. Tuy nhiên, ông đề nghị mở rộng cho cả vợ, chồng và con của công nhân cùng sinh sống để phù hợp với nhu cầu thực tế, đồng thời nâng cao hiệu quả khai thác công trình.

Liên quan đến nhà ở thương mại giá phù hợp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam Nguyễn Quốc Hiệp đề nghị làm rõ khái niệm nhằm tránh chồng lấn với các loại hình nhà ở khác.

Ông Lê Hoàng Châu cũng bày tỏ băn khoăn về quy định khống chế lợi nhuận dự án ở mức 10%. Theo ông, thay vì quy định tỷ suất lợi nhuận, Nhà nước chỉ nên quy định mức giá bán tối đa của nhà ở thương mại giá phù hợp tại từng địa phương. Khi đó, doanh nghiệp sẽ chủ động tối ưu chi phí đầu tư để tăng hiệu quả dự án, qua đó khuyến khích nhiều nhà đầu tư tham gia phát triển phân khúc này.

Ở góc độ cơ chế ưu đãi, ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng đề xuất sử dụng ngân sách địa phương để hỗ trợ giải phóng mặt bằng hoặc ưu đãi lãi vay sẽ khó triển khai trên thực tế do vướng Luật Ngân sách nhà nước, Luật Đầu tư công cũng như cơ chế hoạt động của các tổ chức tín dụng.

Theo ông, các chính sách ưu đãi nên tập trung vào những công cụ dễ thực hiện hơn như giảm tiền sử dụng đất hoặc ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp. Chẳng hạn, doanh nghiệp đầu tư nhà ở thương mại giá phù hợp có thể được áp dụng mức thuế thu nhập doanh nghiệp 15% thay vì mức phổ thông 20%.

Bên cạnh đó, dự thảo cũng cần quy định rõ tỷ lệ diện tích thương mại mà chủ đầu tư được phép khai thác trong dự án. Đây được xem là yếu tố quan trọng để bảo đảm hiệu quả tài chính, từ đó tạo sức hấp dẫn đối với doanh nghiệp và góp phần tăng nguồn cung nhà ở giá phù hợp trên thị trường.