Để đất đai được phân bổ và sử dụng hiệu quả

Đưa đất đến chủ thể có khả năng sử dụng hiệu quả

Ngày 28/7/2026, Ban Chấp hành Trung ương Đảng ban hành Nghị quyết số 21-NQ/TW về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan. Một trong những mục tiêu được đặt ra là quản lý đất đai chặt chẽ, minh bạch, công bằng, hiệu quả, bền vững, đưa đất đai thực sự trở thành nguồn lực chiến lược, lợi thế cạnh tranh và động lực phát triển đất nước.

Tại hội thảo “Chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21 và những cập nhật chính sách” do Trang Thông tin điện tử tổng hợp Việt Nam Mới và VietnamBiz tổ chức ngày 22/9, ĐBQH hoạt động chuyên trách tại Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Đức Hiếu cho rằng, một trong những điểm đáng chú ý của Nghị quyết 21 là tiếp tục đặt đất đai trong vai trò nguồn lực quan trọng cho phát triển kinh tế - xã hội.

Theo đó, việc phân bổ quyền sử dụng đất cần hướng tới chủ thể có khả năng sử dụng hiệu quả, trên cơ sở bảo đảm bình đẳng, công khai, minh bạch và cạnh tranh. Nguồn lực đất đai cũng cần được ưu tiên cho những mục tiêu kinh tế - xã hội quan trọng như phát triển nhà chung cư, nhà ở cho thuê, y tế, giáo dục và các dự án thuộc diện ưu đãi, thu hút đầu tư.

Một nội dung đáng chú ý khác, theo ông Phan Đức Hiếu, là Nghị quyết 21 tiếp tục bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, nhưng “nâng lên một mức cao hơn” so với các chính sách trước đây. Nhà nước chỉ thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong trường hợp thật cần thiết. Đặc biệt, tư duy về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được chuyển từ “bồi thường thiệt hại” sang “tái thiết cuộc sống” cho người có đất bị thu hồi. Ông Hiếu cho rằng, đây là bước chuyển quan trọng trong chính sách đất đai, đặt người dân vào vị trí trung tâm của quá trình thu hồi và tái định cư.

Cùng với đó, Nghị quyết 21 mở ra định hướng sử dụng các công cụ tài chính, thuế để hạn chế tình trạng sử dụng đất lãng phí, trong đó có việc áp dụng mức thuế cao hơn đối với đất bỏ hoang. Theo ông Phan Đức Hiếu, nếu định hướng này được thể chế hóa, nhà đầu tư sẽ phải thay đổi tư duy quản trị dự án. Khi quyết định đầu tư, doanh nghiệp phải coi rủi ro tài chính là một phần của chi phí, tính đến cả khả năng thất bại, phương án rút lui và cơ cấu lại danh mục đầu tư. “Không thể vì khó khăn mà tiếp tục giữ đất. Quan điểm là đất đai phải được phân bổ cho người có năng lực sử dụng hiệu quả nhất ở mọi thời điểm”, ông Hiếu nhấn mạnh.

Kiểm soát đầu cơ, giảm áp lực chi phí đất

Cùng quan điểm, PGS. TS. Trần Đình Thiên, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng, cho rằng thuế là công cụ quan trọng để điều chỉnh hành vi trên thị trường đất đai. Với cá nhân, tổ chức nắm giữ nhiều đất nhưng không đưa vào sử dụng, chỉ chờ tăng giá, có thể áp dụng thuế lũy tiến theo quy mô và thời gian nắm giữ. Đất để càng lâu không sử dụng, chi phí nắm giữ càng cao; khi chi phí đầu cơ tăng, người nắm giữ sẽ có xu hướng đưa đất trở lại thị trường, góp phần tăng nguồn cung.

Theo ông Thiên, cùng với thuế, đầu tư hạ tầng, quy hoạch đô thị và các khoản thu gắn với phát triển đô thị cũng có thể trở thành công cụ minh bạch để điều tiết giá trị đất, qua đó giúp giá đất phản ánh sát hơn quan hệ cung - cầu thay vì bị chi phối quá lớn bởi kỳ vọng tăng giá.

Từ góc độ cơ quan quản lý, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng Hoàng Thu Hằng cho biết, trong quá trình xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), cơ quan soạn thảo đang nghiên cứu một chương riêng về điều tiết thị trường với các công cụ quản lý cụ thể. Dự thảo cũng đưa ra khái niệm đầu cơ bất động sản và các tiêu chí nhận diện hành vi này, làm cơ sở áp dụng các biện pháp điều tiết, đưa giá bất động sản về gần hơn với giá trị thực.

Theo bà Hằng, các công cụ điều tiết cần được sử dụng phù hợp với từng thời điểm. Trước mắt, trọng tâm là kiểm soát đầu cơ, đồng thời xem xét cách tính tiền sử dụng đất, phương pháp xác định và tiêu chí nhận diện giá đất theo thị trường. “Giá tính tiền sử dụng đất không thể quá cao so với thị trường, nhưng cũng không thể đơn giản quay lại sử dụng bảng giá đất cũ mà cần tìm được sự cân bằng”, bà Hằng nói.

Ở góc độ thị trường, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, Chủ tịch VARS Nguyễn Văn Đính cho rằng, giá đất hợp lý góp phần giảm chi phí đầu vào cho doanh nghiệp, nhất là trong hoạt động sản xuất, kinh doanh. Theo ông, chi phí đất thường chiếm khoảng 30 - 40% giá bất động sản, thậm chí có dự án gần 50%. Tuy nhiên, giảm chi phí đất không đồng nghĩa giá nhà sẽ giảm tương ứng, bởi giá bán còn phụ thuộc vào thủ tục đầu tư, giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng, vật liệu, vốn, cung - cầu, vị trí và tâm lý thị trường.

Do đó, để kiểm soát giá bất động sản, theo ông Đính, cùng với giảm chi phí đất cần rút ngắn thủ tục, lựa chọn nhà đầu tư có năng lực, phát triển sản phẩm phù hợp nhu cầu và kiểm soát các chi phí cấu thành giá bất động sản.