Đằng sau khoản nợ 5.100 tỷ đồng của Trung Minh là hệ sinh thái nào?

Pháp nhân nắm hơn 92% Trung Minh

Câu chuyện về Công ty TNHH Khu đô thị mới Trung Minh không chỉ nằm ở con số hơn 5.100 tỷ đồng nợ phải trả hay gần 3.000 tỷ đồng dư nợ trái phiếu. Điều đáng chú ý hơn nằm ở phía sau pháp nhân này: mạng lưới sở hữu và những mối liên hệ doanh nghiệp đã hình thành từ trước khi Trung Minh được thành lập.

Trung Minh được thành lập tháng 2/2020 với vốn điều lệ ban đầu 186 tỷ đồng. Hai cổ đông sáng lập là CTCP Tập đoàn Đầu tư tài chính Việt Nam (VFI Group) sở hữu 40% và CTCP Thương mại Ngôi Nhà Mới sở hữu 60%. Đây cũng chính là hai pháp nhân được lựa chọn trong liên danh làm nhà đầu tư Khu đô thị mới Trung Minh A tại Hòa Bình, dự án có tổng mức đầu tư dự kiến khoảng 1.126 tỷ đồng.

Nếu chỉ nhìn vào hồ sơ pháp lý của Trung Minh, mối liên hệ này có thể không lập tức cho thấy chân dung người đứng sau. Nhưng khi lần theo lịch sử của hai cổ đông sáng lập, dấu ấn của doanh nhân Lê Văn Vọng trở nên rõ nét hơn.

Ngôi Nhà Mới được thành lập từ năm 2003. Trong một thời gian dài, ông Lê Văn Vọng từng giữ đồng thời các vị trí Chủ tịch HĐQT, Tổng giám đốc và người đại diện theo pháp luật. Có thời điểm tỷ lệ sở hữu của ông Vọng tại doanh nghiệp này lên tới 99,877%, sau quá trình nhận chuyển nhượng cổ phần từ các cổ đông khác.

Đáng chú ý, bước chuyển quan trọng diễn ra vào năm 2018. Ông Vọng thoái toàn bộ vốn khỏi Tập đoàn Lã Vọng và Ngôi Nhà Mới. Theo thông tin công bố, trước thời điểm thoái vốn, ông Vọng nắm 60% cổ phần Lã Vọng Group và là Tổng giám đốc, người đại diện theo pháp luật. Tại Ngôi Nhà Mới, ông cũng rút toàn bộ vốn và không còn là người đại diện pháp luật.

Chỉ ít lâu sau đó, ngày 22/3/2018, ông Lê Văn Vọng thành lập VFI Group với vốn điều lệ ban đầu 500 tỷ đồng và nắm tới 99,996% vốn. Việc VFI xuất hiện rồi nhanh chóng tham gia liên danh với Ngôi Nhà Mới để theo đuổi dự án Trung Minh A khiến doanh nghiệp này từng được báo chí gọi là một “cuộc chơi mới” của ông Vọng trong lĩnh vực bất động sản.

Điểm đáng chú ý ở đây là dù ông Lê Văn Vọng đã thoái vốn khỏi những pháp nhân mang thương hiệu Lã Vọng, lịch sử sở hữu và quá trình hình thành của các doanh nghiệp tham gia dự án Trung Minh cho thấy một sự tiếp nối đáng kể về mặt nhân sự và hệ sinh thái kinh doanh.

Nói cách khác, câu chuyện Trung Minh không bắt đầu từ năm 2020. Nó có nguồn gốc từ một quá trình tái cấu trúc các pháp nhân bất động sản diễn ra từ năm 2018.

VFI Group ngày càng giữ vai trò trung tâm

Cấu trúc sở hữu Trung Minh hiện nay cũng khác đáng kể so với thời điểm thành lập.

Từ tỷ lệ 40% ban đầu, VFI Group đã tăng sở hữu lên 92,734% vốn Trung Minh vào tháng 6/2025, trong khi tỷ lệ của Ngôi Nhà Mới giảm từ 60% xuống còn 7,266%. Cùng thời điểm, vốn điều lệ Trung Minh tăng mạnh từ 186 tỷ đồng lên 1.536 tỷ đồng. Phần vốn tăng thêm đến từ VFI Group, qua đó biến VFI thành cổ đông chi phối tuyệt đối tại doanh nghiệp dự án.

Sự thay đổi này đáng chú ý bởi nó diễn ra đúng lúc Trung Minh bước vào giai đoạn cần một lượng vốn rất lớn để phát triển dự án và xử lý nghĩa vụ tài chính.

Khu đô thị mới Trung Minh A, còn được biết đến với tên thương mại Casa Del Rio, có quy mô khoảng 83,5 ha, với 1.035 căn biệt thự song lập, 392 căn biệt thự đơn lập, 250 căn nhà liền kề và 326 căn shophouse theo các thông tin được công bố trước đây. Dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư từ năm 2018 và khởi công giai đoạn đầu vào tháng 8/2022.

Không dừng ở Trung Minh A, nhóm doanh nghiệp liên quan Lã Vọng còn hiện diện tại Khu đô thị mới Trung Minh B. Năm 2020, liên danh Lã Vọng Group - Ngôi Nhà Mới được lựa chọn thực hiện dự án này với quy mô gần 59 ha, tổng vốn đầu tư khoảng 780 tỷ đồng. Như vậy, riêng khu vực Trung Minh đã hình thành một quần thể dự án bất động sản có sự tham gia của nhiều pháp nhân trong cùng một hệ sinh thái.

Đây là yếu tố cần được đặt cạnh quy mô nợ hiện nay của Trung Minh. Bởi từ một doanh nghiệp có vốn điều lệ chỉ 186 tỷ đồng khi thành lập, Trung Minh hiện sở hữu vốn chủ lên tới gần 1.483 tỷ đồng nhưng đồng thời phải gánh hơn 5.100 tỷ đồng nợ phải trả. Tỷ lệ đòn bẩy vì thế vẫn ở mức rất cao.

Gần 3.000 tỷ đồng trái phiếu và bài toán dòng tiền

Báo cáo tình hình tài chính bán niên 2026 cho thấy tổng nợ phải trả của Trung Minh cuối tháng 6 đạt gần 5.109 tỷ đồng, tăng khoảng 623 tỷ đồng so với cùng kỳ năm trước.

Trong số này, nợ vay ngân hàng chỉ hơn 51 tỷ đồng, trong khi nợ phải trả khác hơn 2.083 tỷ đồng. Khoản nợ lớn nhất đến từ trái phiếu với gần 2.974 tỷ đồng.

Trung Minh hiện có 7 lô trái phiếu đang lưu hành, tổng mệnh giá phát hành ban đầu khoảng 3.000 tỷ đồng. Trong 6 tháng đầu năm, doanh nghiệp đã chi hơn 196 tỷ đồng để thanh toán lãi trái phiếu theo định kỳ.

Con số này cho thấy một đặc điểm đáng chú ý trong cấu trúc tài chính của Trung Minh: áp lực vốn không chủ yếu đến từ tín dụng ngân hàng mà tập trung lớn vào nghĩa vụ với các trái chủ.

Trong khi đó, hoạt động kinh doanh lại chưa tạo ra lợi nhuận tương xứng. 6 tháng đầu năm 2026, Trung Minh tiếp tục báo lỗ sau thuế gần 39 triệu đồng. Mức lỗ đã giảm rất mạnh so với khoản lỗ hơn 585 triệu đồng cùng kỳ năm 2025, nhưng về bản chất doanh nghiệp vẫn chưa thoát khỏi trạng thái kinh doanh không có lợi nhuận.

Đáng chú ý hơn, trong năm 2025, báo cáo kiểm toán từng đưa ra ý kiến ngoại trừ liên quan đến khoản phải thu ngắn hạn khác trị giá 1.830 tỷ đồng tại Trung Minh. Đây là các khoản tiền chi cho một số cá nhân gồm ông Bùi Thế Vinh, ông Vũ Văn Bình và ông Trần Đình Cầu với các mục đích như nghiên cứu dự án, góp vốn hợp tác đầu tư và các công việc khác. Kiểm toán cho biết chưa có đủ cơ sở để đánh giá khả năng thu hồi cũng như ảnh hưởng của các khoản tiền này đến báo cáo tài chính.

Đến cuối năm 2025, khoản phải thu nói trên đã thay đổi đáng kể, nhưng kiểm toán vẫn lưu ý khoản tiền 112,5 tỷ đồng giao cho ông Bùi Thế Vinh và ông Vũ Văn Bình và cho biết chưa đủ cơ sở đánh giá tính hợp lý cũng như tác động của các khoản giao vốn này đến báo cáo tài chính.

Đây là chi tiết đáng chú ý khi nhìn vào bức tranh tài chính của Trung Minh, bởi doanh nghiệp vừa phải duy trì nguồn vốn rất lớn cho dự án, vừa chịu áp lực trả nợ trái phiếu hàng nghìn tỷ đồng, trong khi hiệu quả kinh doanh chưa tạo ra dòng lợi nhuận đủ lớn.

Một “đế chế” bất động sản được tổ chức lại sau năm 2018

Nhìn rộng hơn, Trung Minh là một mắt xích trong quá trình tái cấu trúc hoạt động kinh doanh bất động sản của nhóm doanh nghiệp từng gắn với Lã Vọng.

Ông Lê Văn Vọng từng là người sáng lập và nắm quyền chi phối tại Lã Vọng Group. Năm 2018, ông cùng các cổ đông sáng lập khác thoái toàn bộ vốn khỏi tập đoàn này.

Nhưng cũng trong năm đó, VFI Group xuất hiện với số vốn điều lệ 500 tỷ đồng, trong đó ông Vọng sở hữu gần như toàn bộ. Chỉ vài tháng sau, VFI cùng Ngôi Nhà Mới trở thành liên danh duy nhất trúng sơ tuyển dự án Khu đô thị mới Trung Minh A tại Hòa Bình.

Chính chuỗi thời gian này khiến giới quan sát thị trường khi đó đặc biệt chú ý đến VFI Group. Một pháp nhân mới thành lập với vốn hàng trăm tỷ đồng nhanh chóng tham gia một dự án bất động sản quy mô lớn, trong khi đối tác còn lại là Ngôi Nhà Mới vốn đã có lịch sử gắn bó với ông Vọng.

Sau đó, Trung Minh được lập ra để làm doanh nghiệp dự án. Theo thời gian, cấu trúc vốn tiếp tục thay đổi. VFI từ vị trí cổ đông sở hữu 40% trở thành cổ đông nắm 92,734% vốn. Điều này cho thấy trọng tâm sở hữu tại dự án Trung Minh đã dịch chuyển mạnh về phía VFI Group.

Nếu coi Trung Minh là một “chiếc xe” tài chính để triển khai dự án, thì VFI hiện gần như đã ngồi vào vị trí người cầm lái về mặt vốn. Nhưng đi cùng quyền kiểm soát lớn hơn là yêu cầu về khả năng huy động và quản trị dòng tiền lớn hơn, đặc biệt khi doanh nghiệp đang phải gánh gần 3.000 tỷ đồng trái phiếu.

Và đó mới là bài toán lớn nhất của Trung Minh trong giai đoạn hiện nay. Bởi với doanh nghiệp bất động sản, một kỳ báo cáo lỗ vài chục triệu đồng chưa phải vấn đề lớn nếu dự án đang trong quá trình đầu tư. Điều đáng quan tâm hơn là khả năng biến quỹ đất và dự án thành dòng tiền thực tế để trả nợ.

Trong trường hợp Trung Minh, khoản nợ phải trả đã vượt 5.100 tỷ đồng, trong đó gần 3.000 tỷ đồng là trái phiếu. Chỉ riêng tiền lãi trái phiếu trong nửa đầu năm đã gần 200 tỷ đồng. Trong khi đó, lợi nhuận sau thuế vẫn chưa dương.

Như vậy, câu chuyện Trung Minh không đơn thuần là “một doanh nghiệp bất động sản tiếp tục báo lỗ”. Đó là câu chuyện về một pháp nhân dự án đang nằm giữa một cấu trúc sở hữu được tái định hình sau năm 2018, một quỹ dự án lớn tại Hòa Bình và một khối nghĩa vụ tài chính ngày càng phình to.

Đặc biệt, việc VFI Group hiện sở hữu hơn 92% Trung Minh khiến vai trò của pháp nhân do ông Lê Văn Vọng sáng lập trở nên nổi bật hơn bao giờ hết. Từ một doanh nghiệp mới thành lập sau thời điểm ông Vọng thoái vốn khỏi Lã Vọng, VFI đã trở thành cổ đông chi phối của doanh nghiệp đang mang trên mình hơn 5.100 tỷ đồng nợ.

Vì vậy, câu hỏi đáng chú ý trong chặng đường tiếp theo không chỉ là Trung Minh có thể hoàn thành Casa Del Rio hay không, mà còn là dòng tiền từ dự án sẽ được tổ chức như thế nào để cân đối với khối nợ trái phiếu gần 3.000 tỷ đồng và các nghĩa vụ tài chính khác. Đó cũng là phép thử đối với “cuộc chơi mới” được hình thành từ sau năm 2018 của hệ sinh thái doanh nghiệp từng gắn với tên tuổi ông Lê Văn Vọng.