Cuộc 'đổi vai' của ông Trần Đình Long

Không chỉ là thép, đây là cuộc chơi của đất đai và đô thị

Trong nhiều năm, Hòa Phát được biết đến như doanh nghiệp sản xuất thép lớn nhất Việt Nam. Tuy nhiên, nhìn vào cấu trúc phát triển của tập đoàn này những năm gần đây, có thể thấy ban lãnh đạo đã âm thầm mở rộng sang các lĩnh vực có khả năng tạo ra giá trị gia tăng dài hạn hơn như khu công nghiệp, bất động sản và hạ tầng.

Việc Hòa Phát tham gia liên danh cùng Đại Quang Minh và THACO đề xuất đầu tư Dự án Trục Đại lộ Cảnh quan sông Hồng không phải là một quyết định ngẫu hứng. Đây là dự án có quy mô khoảng 11.400 ha, tổng vốn đầu tư từ 714.000 đến hơn 737.000 tỷ đồng, kéo dài từ cầu Hồng Hà đến cầu Mễ Sở, bao gồm đại lộ ven sông, công viên cảnh quan, tái thiết đô thị và hàng loạt khu tái định cư. Dự án dự kiến triển khai từ năm 2026 đến năm 2038.

Nếu chỉ nhìn vào hạ tầng giao thông, mức đầu tư này có vẻ khổng lồ. Nhưng trong thế giới của các nhà đầu tư bất động sản, thứ hấp dẫn nhất không phải con đường mà là những gì nằm hai bên con đường đó.

Theo các đề xuất ban đầu, liên danh nhà đầu tư kiến nghị được hoàn vốn bằng quỹ đất đối ứng lên tới hơn 5.000 ha tại nhiều vị trí khác nhau trên địa bàn Hà Nội. Đây là quy mô đất đai thuộc hàng lớn nhất từng được đề xuất trong một dự án BT tại Việt Nam.

Với bất kỳ nhà đầu tư nào, đặc biệt là những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh, đất đai mới là tài sản tạo ra giá trị lớn nhất. Một tuyến đại lộ có thể mất hàng chục năm để thu hồi vốn nếu chỉ dựa vào phí sử dụng hoặc giá trị hạ tầng. Nhưng quỹ đất được hưởng lợi từ hạ tầng lại có thể tăng giá gấp nhiều lần.

Đó chính là logic từng tạo nên những đế chế bất động sản lớn trên thế giới: xây đường để mở đất, làm hạ tầng để kích hoạt giá trị đô thị.

Ông Trần Đình Long đang nhìn thấy điều gì sau con sông Hồng?

Nếu đặt dự án vào bối cảnh phát triển của Hà Nội, có thể thấy sông Hồng chính là “mặt tiền cuối cùng” còn chưa được khai thác đúng tiềm năng.

Trong nhiều thập kỷ, Hà Nội phát triển chủ yếu theo hướng Tây với các cực tăng trưởng như Mỹ Đình, Cầu Giấy, Nam Từ Liêm hay Hòa Lạc. Trong khi đó, khu vực ven sông Hồng dù sở hữu vị trí trung tâm nhưng lại bị kìm hãm bởi các quy hoạch phòng chống lũ, hạn chế xây dựng và hạ tầng kết nối chưa đồng bộ.

Khi thành phố quyết tâm tái cấu trúc không gian đô thị ven sông, giá trị kinh tế của khu vực này có thể thay đổi hoàn toàn. Đối với Hòa Phát, đây là cơ hội hiếm có để tham gia vào quá trình hình thành một “Hà Nội mới”.

Giới đầu tư thường có một nguyên tắc: tiền không nằm ở nơi đã phát triển mà nằm ở nơi sắp phát triển. Nếu dự án thành công, hàng nghìn hecta đất ven sông hôm nay có thể trở thành các khu đô thị hiện đại, trung tâm thương mại, khu dịch vụ và không gian du lịch trong tương lai. Giá trị tạo ra sẽ không được tính bằng vài phần trăm lợi nhuận xây dựng, mà bằng hàng chục năm khai thác quỹ đất.

Đó là lý do khiến nhiều chuyên gia cho rằng Hòa Phát không bước vào dự án này với tư cách một doanh nghiệp sản xuất thép, mà với tư cách một nhà đầu tư dài hạn vào sự phát triển của Hà Nội.

Cũng cần nhớ rằng Hòa Phát hiện đã sở hữu nhiều khu công nghiệp quy mô lớn tại Hưng Yên, Bắc Ninh và nhiều địa phương khác. Việc tham gia một đại dự án đô thị sẽ giúp tập đoàn hoàn thiện hệ sinh thái từ công nghiệp, hạ tầng đến bất động sản.

Nếu thành công, đây có thể là bước ngoặt giúp Hòa Phát thoát khỏi hình ảnh một doanh nghiệp chu kỳ phụ thuộc vào giá thép toàn cầu.

Cơ hội khổng lồ nhưng cũng là canh bạc lớn nhất lịch sử Hòa Phát

Tuy nhiên, càng lớn thì rủi ro càng nhiều. Điểm khó khăn đầu tiên nằm ở chính quy mô dự án. Với tổng vốn đầu tư lên tới hàng chục tỷ USD, đây là một trong những dự án hạ tầng - đô thị lớn nhất từng được đề xuất tại Việt Nam. Thời gian triển khai kéo dài hơn một thập kỷ đồng nghĩa với việc nhà đầu tư phải đối mặt với vô số biến động về kinh tế, lãi suất, thị trường bất động sản và chính sách quản lý.

Thách thức thứ hai là câu chuyện giải phóng mặt bằng. Theo các tài liệu nghiên cứu ban đầu, dự án ảnh hưởng đến hàng trăm nghìn cư dân đang sinh sống tại khu vực ven sông. Chính liên danh đầu tư đã phải đề xuất xây dựng nhiều khu tái định cư phục vụ công tác di dân.

Đây là vấn đề không chỉ mang tính kỹ thuật mà còn mang tính xã hội rất cao. Thực tế thời gian gần đây đã xuất hiện những ý kiến từ một bộ phận cư dân trong vùng dự án liên quan đến việc bảo tồn làng xóm, sinh kế và cộng đồng dân cư hiện hữu. Dù các thông tin trên mạng xã hội cần được tiếp cận thận trọng và kiểm chứng, chúng cho thấy bài toán đồng thuận xã hội sẽ là một trong những phép thử lớn nhất đối với dự án.

Thách thức thứ ba nằm ở chính thị trường bất động sản. Những gì đang hấp dẫn hôm nay có thể trở thành gánh nặng trong tương lai nếu chu kỳ bất động sản đảo chiều.

Lịch sử đã chứng minh nhiều doanh nghiệp công nghiệp khi bước sang lĩnh vực địa ốc thường đối mặt với những cú sốc rất lớn. Sự khác biệt giữa sản xuất thép và phát triển đô thị không chỉ là ngành nghề mà còn là tư duy quản trị dòng tiền.

Một nhà máy thép có thể đo lường bằng sản lượng và biên lợi nhuận. Nhưng một đại đô thị được quyết định bởi tốc độ hấp thụ thị trường, quy hoạch, pháp lý và sức mua của người dân.

Cuối cùng là bài toán vốn. Ngay cả với Hòa Phát – doanh nghiệp có quy mô tài sản thuộc nhóm lớn nhất khu vực tư nhân Việt Nam – việc tham gia một dự án kéo dài hơn 10 năm cũng đòi hỏi nguồn lực tài chính khổng lồ. Điều đó đồng nghĩa tập đoàn phải cân bằng giữa tham vọng mở rộng sang hạ tầng với nhu cầu đầu tư cho các dự án thép, khu công nghiệp và sản xuất hiện hữu.

Nhưng chính ở đây lại xuất hiện một góc nhìn khác. Có thể Hòa Phát không tham gia để trở thành đơn vị dẫn dắt dự án. Vai trò đó nhiều khả năng thuộc về Đại Quang Minh – doanh nghiệp có kinh nghiệm phát triển đô thị quy mô lớn, trong khi THACO sở hữu năng lực tổ chức, thi công và nguồn lực tài chính mạnh. Hòa Phát có thể đóng góp bằng năng lực vật liệu xây dựng, nguồn vốn và kinh nghiệm triển khai các dự án công nghiệp quy mô lớn.

Nhìn rộng hơn, đây là cuộc chơi của tầm nhìn. Khi thị trường thép ngày càng cạnh tranh, biên lợi nhuận có xu hướng thu hẹp và chu kỳ ngành trở nên khó lường hơn, việc tìm kiếm một động cơ tăng trưởng mới là điều tất yếu.

Với Trần Đình Long, Trục Đại lộ Cảnh quan sông Hồng có thể không đơn thuần là một dự án hạ tầng. Đó có thể là tấm vé để Hòa Phát bước vào sân chơi mới, nơi giá trị không được đo bằng số tấn thép bán ra mỗi năm mà bằng khả năng kiểm soát những không gian phát triển của tương lai.

Nếu thành công, đây sẽ là thương vụ đánh dấu sự chuyển mình từ một tập đoàn công nghiệp sang một thế lực hạ tầng – đô thị. Nhưng nếu thất bại, nó cũng có thể trở thành canh bạc lớn nhất trong lịch sử của đế chế thép mang tên Hòa Phát.