Chuyển hóa mục tiêu "mọi người đều có chỗ ở" thành tiêu chuẩn có thể đo lường

Sáng nay, 22/10, tiếp tục Kỳ họp thứ Hai, Quốc hội thảo luận tại tổ về: dự án Luật Đất đai (sửa đổi); dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) và dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn tham gia thảo luận tại Tổ 2, Đoàn ĐBQH TP. Hồ Chí Minh.

Luật hóa đầy đủ các nguyên tắc quyết định về khả năng chi trả, tiêu chí phân bổ nhà ở, quản lý ưu đãi và bảo vệ người thuê

Thảo luận dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), ĐBQH Nguyễn Vũ Trung nêu rõ, đây là dự luật có tác động sâu rộng đến nhiều người trong xã hội; đánh giá cao Ban soạn thảo đã chuẩn bị chu đáo các tài liệu, hồ sơ liên quan.

Ghi nhận việc dự thảo Luật đã tháo gỡ một số nút thắt về thủ tục, bổ sung cơ chế phát triển nhà ở cho thuê và quỹ nhà ở, tuy nhiên, đại biểu cũng cho rằng, các quy định chưa bảo đảm được kết quả quan trọng nhất, đó là người lao động và hộ thu nhập thấp có thể thuê hoặc mua nhà với chi phí phù hợp, gần nơi làm việc và không mất chỗ ở khi mất việc hoặc chuyển công việc sang địa điểm khác.

Dự thảo Luật đã giảm từ 198 điều của Luật Nhà ở năm 2023 xuống còn 130 điều, đồng thời thiết kế lại một số cơ chế về nhà ở cho thuê, lựa chọn chủ đầu tư, nhà ở xã hội và cải tạo chung cư.

"Tuy nhiên, việc rút gọn số điều không đồng nghĩa với tháo gỡ được các điểm nghẽn. Một số vấn đề lớn vẫn được giao Chính phủ hoặc UBND cấp tỉnh quy định, trong khi các nguyên tắc quyết định về khả năng chi trả, tiêu chí phân bổ nhà ở, quản lý ưu đãi và bảo vệ người thuê chưa được luật hóa đủ rõ", đại biểu Nguyễn Vũ Trung nhận xét.

Đề nghị một số điều khoản cụ thể cần ưu tiên chỉnh lý, đại biểu nêu rõ, tại Điều 2 cần định nghĩa rõ nhà ở giá phù hợp/nhà ở cho thuê có hỗ trợ theo tiêu chí về giá, thời gian cam kết cho thuê, đối tượng thụ hưởng và trách nhiệm hoàn trả ưu đãi; đồng thời làm rõ dữ liệu phục vụ kiểm toán và nghĩa vụ công khai thông tin của quỹ nhà ở.

Cùng với đó, điểm c, khoản 5 Điều 3 cần phân định rõ cho thuê nhà ở dài hạn với kinh doanh lưu trú ngắn hạn; giao quy định cụ thể về điều kiện, đăng ký, trách nhiệm với cư dân và giới hạn theo công năng, quy hoạch, phòng cháy chữa cháy.

Chuyển hóa mục tiêu thành các tiêu chuẩn có thể đo lường về khả năng chi trả

Tại Điều 6, dự thảo Luật nêu mục tiêu mọi người đều có chỗ ở, ưu tiên nhà ở cho thuê và nhà ở chính sách. Tuy nhiên, đại biểu Nguyễn Vũ Trung cho rằng, mục tiêu này chưa được chuyển hóa thành các tiêu chuẩn có thể đo lường về khả năng chi trả. Đại biểu đề nghị bổ sung nguyên tắc chi phí nhà ở phải phù hợp với thu nhập hộ gia đình; nhà ở phải gắn với nơi làm việc, giao thông công cộng và hạ tầng xã hội. Các chỉ tiêu đánh giá cần tính đến cả giá thuê hoặc giá mua nhà, thời gian đi làm và số căn hộ thực tế đến được với đúng đối tượng thụ hưởng.

Tại Điều 37 về giá thuê nhà do Quỹ nhà ở đầu tư tính đủ chi phí thu hồi vốn, bảo trì và các khoản phí, đại biểu đề nghị phân định rõ ba loại hình: nhà cho thuê thương mại, nhà cho thuê giá phù hợp và nhà ở xã hội cho thuê. Đối với nhà ở sử dụng đất hoặc vốn công, cần xác định giá thuê căn cứ vào khả năng chi trả và chi phí vòng đời; ngân sách cần bù đắp phần chênh lệch một cách minh bạch; đồng thời bổ sung cơ chế trợ cấp tiền thuê có thời hạn cho hộ thu nhập thấp, gắn với dữ liệu về thu nhập và giá thuê tại khu vực.

Liên quan đến nhà lưu trú công nhân, đại biểu Nguyễn Vũ Trung đề nghị mở rộng điều kiện chứng minh việc làm sang nhiều hình thức lao động hợp pháp; tính cả nhu cầu lao động ở vùng phụ cận khu công nghiệp. Khi chấm dứt việc làm, phải có thời hạn chuyển tiếp hợp lý, thông báo trước và cơ chế hỗ trợ tìm chỗ ở khác; không cho phép doanh nghiệp dùng nhà ở để gây sức ép hoặc trả đũa người lao động.

Thiết kế mô hình chính sách gồm ba tầng

Để vừa phát triển thị trường nhà ở, vừa bảo đảm người thu nhập thấp có chỗ ở, đại biểu Nguyễn Vũ Trung cũng đề nghị thiết kế mô hình chính sách gồm ba tầng.

Một là, tầng thị trường. Nhà ở thương mại được phát triển theo nhu cầu thực tế, với thủ tục rõ ràng và nguồn cung đa dạng. Đổi lại, các dự án lớn tại những địa bàn thiếu nhà ở giá phù hợp phải có trách nhiệm đóng góp bằng căn hộ thực tế hoặc khoản tiền có mục tiêu sử dụng cụ thể, thời hạn sử dụng và cơ chế công khai.

Hai là, tầng nhà ở giá phù hợp. Nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê dài hạn được hỗ trợ về đất đai, hạ tầng, tín dụng và thuế. Đổi lại, chủ đầu tư phải cam kết về thời gian cho thuê, mức giá phù hợp, chất lượng nhà ở và điều kiện không chuyển đổi mục đích sử dụng.

Ba là, tầng hỗ trợ trực tiếp. Những hộ không đủ điều kiện vay mua nhà được tiếp cận trợ cấp tiền thuê hoặc hỗ trợ thuê mua nhà có thời hạn. Mức hỗ trợ cần căn cứ vào thu nhập, quy mô gia đình, mức giá thuê tại khu vực, tình trạng khuyết tật hoặc nguy cơ bị di dời.

Trên thực tế, nhiều quốc gia đã phát triển mô hình các đơn vị xây dựng và vận hành nhà ở cho thuê. Những mô hình như vậy hiện khá phổ biến tại Singapore, Hàn Quốc, Anh, New Zealand... Theo đại biểu Nguyễn Vũ Trung, chúng ta có thể nghiên cứu, tham khảo để hỗ trợ tốt hơn cho công nhân và người có thu nhập thấp.

"Tất nhiên, việc tham khảo cần có chọn lọc, phù hợp với điều kiện thực tế của Việt Nam, không sao chép một cách cứng nhắc, nhưng đó cũng là những mô hình hỗ trợ thêm cho công nhân, người có thu nhập thấp, đặc biệt trong bối cảnh xu hướng thuê nhà đang được nhiều người quan tâm. Bởi lẽ, ngay cả khi giá nhà ở mức thấp, việc bỏ ra một khoản tiền lớn để mua căn hộ vẫn là thách thức đáng kể đối với nhiều người", đại biểu Nguyễn Vũ Trung nhấn mạnh.

Thiết lập nguyên tắc chung về nghĩa vụ tài chính đất đai

Đối với dự án Luật Đất đai (sửa đổi), ĐBQH Võ Hoàng Ngân đánh giá cao việc Chính phủ tiếp tục chỉnh lý dự thảo Luật. Đến nay, dự thảo mới nhất ngày 18/10/2026 đã được hoàn thiện với nhiều nội dung.

Trên cơ sở ý kiến góp ý tại Kỳ họp không thường lệ thứ Nhất và báo cáo thẩm tra của Ủy ban Kinh tế và Tài chính, cơ quan soạn thảo đã tiếp thu, chỉnh lý nhiều vấn đề theo hướng tăng cường phân cấp, giảm thủ tục, sử dụng dữ liệu thay cho hồ sơ giấy, đồng thời bổ sung tương đối đầy đủ các quy định chuyển tiếp.

Tuy nhiên, đại biểu Võ Hoàng Ngân cũng chỉ rõ 5 vấn đề cần tiếp tục hoàn thiện, gồm: quyền tài sản đối với quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trả tiền hằng năm; chính sách thuê đất phải bảo đảm quyền lựa chọn và khả năng dự báo chi phí dài hạn; xác lập nguyên tắc người dân, doanh nghiệp không phải chịu hậu quả pháp lý do sự chậm trễ không thuộc lỗi của mình; làm rõ cơ chế 75% đối với các dự án có thu hồi đất; thiết lập nguyên tắc chung về nghĩa vụ tài chính đất đai.

Trong đó, về thiết lập nguyên tắc chung về nghĩa vụ tài chính đất đai, đại biểu Võ Hoàng Ngân cho biết, hiện nay, nhiều tình huống đang được xử lý bằng các quy định riêng, như: nhà đầu tư ứng kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; nhà đầu tư đã bỏ tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; hoặc dự án điều chỉnh quy hoạch làm tăng giá trị đất.

"Theo tôi, đằng sau những tình huống này là một vấn đề chung: cần xác định đâu là giá trị đất do người dân, doanh nghiệp tạo lập hoặc đã thanh toán hợp pháp, đâu là phần địa tô tăng thêm thuộc về Nhà nước".

Nêu vấn đề trên, đại biểu Võ Hoàng Ngân đề nghị đối với kinh phí hỗ trợ, tái định cư và chi phí hạ tầng do nhà đầu tư ứng trước, nếu đây là các khoản chi phí thuộc trường hợp pháp luật cho phép khấu trừ thì Luật cần xác định nguyên tắc khấu trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Nếu chưa khấu trừ hết trong một giai đoạn thì cần có cơ chế xử lý phần còn lại, tránh tình trạng khoản tiền hợp pháp mà doanh nghiệp đã ứng trước trở thành chi phí treo, không xác định được thời điểm hoàn trả.

Đối với dự án mà nhà đầu tư đã thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà đầu tư đã bỏ tiền thực tế để mua quyền sử dụng đất từ người dân, sau đó, khi chuyển mục đích sử dụng đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, đại biểu đề nghị cần có phương pháp xác định phần giá trị quyền sử dụng đất đã được nhận chuyển nhượng hợp pháp.

"Tôi đề nghị bổ sung nguyên tắc: khi xác định nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án mà nhà đầu tư đã nhận chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp, phải xem xét đối trừ giá trị quyền sử dụng đất đã nhận chuyển nhượng theo phương pháp do Chính phủ quy định, bảo đảm không thất thu ngân sách nhà nước và không tính trùng giá trị quyền sử dụng đất", đại biểu Võ Hoàng Ngân nói.

Làm rõ cơ chế 75% đối với các dự án có thu hồi đất

Đối với trường hợp nhà đầu tư thực hiện dự án thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đã hết thời hạn thỏa thuận hoặc thời gian gia hạn và đã nhận chuyển nhượng trên 75% diện tích đất, đồng thời đạt trên 75% số lượng người sử dụng đất.

Cơ quan soạn thảo đã giải trình rằng quy định này nhằm thể chế hóa chủ trương Nhà nước thu hồi phần diện tích còn lại khi nhà đầu tư đã thỏa thuận được phần lớn diện tích và nhận được sự đồng thuận của đại đa số người sử dụng đất.

Tuy nhiên, đại biểu Võ Hoàng Ngân cho rằng, vấn đề không chỉ là có áp dụng cơ chế 75% hay không. Nếu Quốc hội quyết định giữ cơ chế này, đại biểu đề nghị Luật cần làm rõ cách thức vận hành bởi đây là cơ chế chuyển từ thỏa thuận dân sự sang việc sử dụng quyền lực nhà nước để thu hồi phần đất còn lại.

Để hoàn thiện quy định trên, đại biểu đề nghị làm rõ ba nội dung: Một là, thời điểm xác định tỷ lệ 75%, cần quy định rõ tỷ lệ 75% diện tích đất và 75% số người sử dụng đất được xác định tại thời điểm nào để làm căn cứ thực hiện bước tiếp theo là thu hồi đất.

Hai là, cách tính số lượng người sử dụng đất. Trường hợp một thửa đất có nhiều người cùng sử dụng hoặc trong thời gian thỏa thuận có biến động về người sử dụng đất thì việc xác định số lượng được thực hiện như thế nào? Ba là, cách tính diện tích đất đã thỏa thuận trước ngày Luật mới có hiệu lực. Phần diện tích nhà đầu tư đã nhận chuyển nhượng hợp pháp trước thời điểm Luật có hiệu lực có được tính vào tỷ lệ 75% hay không?