Chuyên gia Savills: Quảng Ninh giữ vững vị thế "ngôi sao sáng" trên bản đồ bất động sản phía Bắc

Hạ tầng, du lịch và công nghiệp tạo nên lợi thế khó thay thế

Theo đánh giá của bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Dịch vụ Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội, chính cấu trúc nguồn cầu đa dạng đang tạo nên sự khác biệt cho thị trường bất động sản Quảng Ninh so với nhiều đô thị vệ tinh khác quanh Hà Nội. Nếu nhiều địa phương chủ yếu dựa vào nhu cầu ở thực hoặc sự phát triển của các khu công nghiệp, thì Quảng Ninh đồng thời hưởng lợi từ nhiều động lực kinh tế khác nhau, giúp thị trường duy trì được độ sôi động và dư địa tăng trưởng dài hạn.

Từ nhiều năm nay, Quảng Ninh đã định hình vị thế là một cực tăng trưởng quan trọng của miền Bắc. Bên cạnh thương hiệu du lịch gắn liền với Vịnh Hạ Long, địa phương này còn nổi lên như một trung tâm công nghiệp mới với sự phát triển mạnh mẽ tại Quảng Yên, Đông Triều; đồng thời là đầu mối logistics, cảng biển và giao thương biên giới với Trung Quốc.

Sự hiện diện của nhiều ngành kinh tế đã tạo ra nhu cầu thực đối với nhà ở, căn hộ cho thuê, bất động sản thương mại, dịch vụ lưu trú chuyên gia cũng như các sản phẩm nghỉ dưỡng, giúp thị trường có nền tảng vững chắc hơn so với những địa phương phụ thuộc vào một động lực tăng trưởng duy nhất.

Bất động sản nghỉ dưỡng bước vào giai đoạn chọn lọc

Là địa phương sở hữu lợi thế du lịch nổi bật, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn là một trong những phân khúc quan trọng của Quảng Ninh. Tuy nhiên, thị trường hiện đã bước sang giai đoạn phát triển mới, nơi yếu tố chất lượng và hiệu quả vận hành được đặt lên hàng đầu.

Nguồn cung hiện nay chủ yếu tập trung tại các tổ hợp đô thị và dự án quy mô lớn do các chủ đầu tư có uy tín phát triển tại Hạ Long, Bãi Cháy và Vân Đồn. Sau giai đoạn tăng trưởng nóng, mặt bằng giá của nhiều sản phẩm nghỉ dưỡng đã thiết lập mặt bằng mới khá cao, đặc biệt tại các khu vực hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng và dòng khách du lịch.

Tuy nhiên, thay vì tăng giá đồng loạt như trước đây, thị trường đang chứng kiến sự phân hóa ngày càng rõ rệt. Những dự án sở hữu vị trí đẹp, pháp lý minh bạch, hệ sinh thái dịch vụ hoàn chỉnh và khả năng khai thác vận hành thực tế tiếp tục duy trì thanh khoản tương đối tốt. Ngược lại, các sản phẩm mang tính đầu cơ hoặc thiếu lợi thế khai thác đang gặp nhiều thách thức hơn.

Điều này phản ánh xu hướng trưởng thành của thị trường, khi nhà đầu tư ngày càng quan tâm tới dòng tiền và hiệu quả khai thác thay vì chỉ kỳ vọng vào tăng giá tài sản trong ngắn hạn.

Nhà ở và thương mại tiếp tục được hỗ trợ bởi quá trình đô thị hóa

Bên cạnh phân khúc nghỉ dưỡng, bất động sản nhà ở tại Quảng Ninh vẫn ghi nhận những tín hiệu tích cực nhờ tốc độ đô thị hóa nhanh cùng sự gia tăng dân số cơ học tại các khu vực phát triển công nghiệp, dịch vụ và du lịch.

Nguồn cung mới hiện tập trung tại các khu đô thị quy mô lớn với hạ tầng đồng bộ, được phát triển bởi các doanh nghiệp bất động sản hàng đầu. Trong khi đó, mặt bằng giá nhà ở tại nhiều khu vực trung tâm đã tăng đáng kể trong những năm gần đây nhờ sự cải thiện mạnh mẽ của hệ thống hạ tầng và tốc độ phát triển đô thị.

Các sản phẩm sở hữu vị trí thuận lợi, pháp lý rõ ràng, tiện ích đầy đủ và được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín vẫn đang duy trì thanh khoản tốt hơn mặt bằng chung.

Đối với bất động sản thương mại, thị trường đang bước vào giai đoạn cạnh tranh mạnh hơn khi nguồn cung đã tích lũy tương đối lớn trong nhiều năm qua. Những khu vực có mật độ khách du lịch cao như Bãi Cháy, Hòn Gai hay Vân Đồn tiếp tục giữ được mức giá thuê khả quan, trong khi các khu vực phụ thuộc nhiều vào khách thời vụ đang đối mặt với áp lực lớn hơn về công suất khai thác.

Bốn động lực đưa Quảng Ninh tiến xa hơn

Theo các chuyên gia, triển vọng của thị trường bất động sản Quảng Ninh trong trung và dài hạn được hỗ trợ bởi bốn nhóm động lực quan trọng.

Thứ nhất là động lực kinh tế. Quảng Ninh tiếp tục giữ vai trò đầu tàu tăng trưởng tại khu vực phía Bắc với nền tảng đến từ công nghiệp, vốn FDI, kinh tế cửa khẩu và kinh tế biển. Đây là những lĩnh vực có khả năng tạo ra nhu cầu thực và bền vững cho thị trường bất động sản.

Thứ hai là động lực hạ tầng. Hệ thống cao tốc Hải Phòng – Hạ Long – Vân Đồn – Móng Cái, sân bay quốc tế Vân Đồn và mạng lưới cảng biển đã tạo nên lợi thế cạnh tranh nổi bật cho địa phương. Đáng chú ý, dự án đường sắt tốc độ cao Hà Nội – Quảng Ninh đang được kỳ vọng sẽ rút ngắn đáng kể thời gian di chuyển giữa thủ đô và Hạ Long, qua đó mở rộng nguồn khách du lịch cũng như nhu cầu sở hữu bất động sản nghỉ dưỡng và ngôi nhà thứ hai.

Thứ ba là động lực du lịch. Với các trung tâm du lịch lớn như Hạ Long, Yên Tử, Vân Đồn và Móng Cái, Quảng Ninh tiếp tục là điểm đến chiến lược của ngành du lịch miền Bắc. Định hướng phát triển du lịch cao cấp, MICE, kinh tế đêm và du lịch quốc tế sẽ tiếp tục tạo nền tảng tăng trưởng cho các phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, thương mại và dịch vụ.

Cuối cùng là động lực đô thị hóa. Kế hoạch nghiên cứu xây dựng trung tâm hành chính mới tại khu vực phía Bắc vịnh Cửa Lục được đánh giá sẽ mở rộng không gian phát triển đô thị của Hạ Long, kéo theo nhu cầu đầu tư hạ tầng, dịch vụ và các khu đô thị mới trong tương lai.

Kỳ vọng mới từ mục tiêu trở thành thành phố trực thuộc Trung ương

Một trong những câu chuyện đang nhận được sự quan tâm lớn của thị trường là mục tiêu đưa Quảng Ninh trở thành thành phố trực thuộc Trung ương trong tương lai.

Theo đánh giá của Savills, nếu mục tiêu này được hiện thực hóa, thị trường bất động sản địa phương sẽ được hưởng lợi từ nhiều yếu tố tích cực như gia tăng đầu tư hạ tầng quy mô lớn, mở rộng không gian phát triển đô thị, thu hút mạnh hơn dòng vốn đầu tư trong và ngoài nước cũng như nâng cao hiệu quả quản lý đô thị.

Mô hình phát triển đa trung tâm gắn với biển, du lịch, công nghiệp và kinh tế cửa khẩu có thể mở ra các cực tăng trưởng mới, tạo thêm dư địa cho sự phát triển của thị trường bất động sản trong nhiều năm tới.

Nhà đầu tư cần ưu tiên giá trị thực

Dù triển vọng được đánh giá tích cực, các chuyên gia cho rằng đây không còn là giai đoạn phù hợp với các chiến lược đầu cơ ngắn hạn dựa trên thông tin quy hoạch hoặc kỳ vọng tăng giá nhanh.

Thay vào đó, nhà đầu tư nên tập trung vào những khu vực đã hình thành hạ tầng, có dân cư hiện hữu và khả năng tạo dòng tiền thực. Các sản phẩm nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực, khu đô thị đồng bộ, bất động sản thương mại – dịch vụ hoặc các dự án có khả năng khai thác du lịch thực chất được đánh giá có triển vọng ổn định hơn trong giai đoạn tới.

Trong bối cảnh thị trường ngày càng đề cao yếu tố chất lượng, những tiêu chí như năng lực chủ đầu tư, tính minh bạch pháp lý, tiến độ triển khai và khả năng vận hành sẽ trở thành thước đo quan trọng quyết định sức hấp dẫn của mỗi dự án.

Với lợi thế hạ tầng, kinh tế đa trụ cột và vị thế chiến lược trong khu vực phía Bắc, Quảng Ninh đang cho thấy khả năng duy trì sức hút riêng trên bản đồ bất động sản Việt Nam. Đây cũng là lý do khiến địa phương này tiếp tục được xem là một trong những thị trường đáng chú ý nhất trong chu kỳ phát triển mới của bất động sản phía Bắc.