Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn: Tập trung gỡ điểm nghẽn phát triển nhà ở xã hội

Điểm nghẽn lớn nhất cần tháo gỡ là phát triển nhà ở xã hội

Luật Nhà ở có hiệu lực từ ngày 1/8/2024. Qua gần hai năm thực hiện, Chủ tịch Quốc hội cho biết, những điểm nghẽn lớn nhất tập trung ở nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, quản lý chung cư và nghĩa vụ của chủ đầu tư.

Dự thảo Luật trình Quốc hội lần này gồm 13 chương, 130 điều, giảm 68 điều so với Luật hiện hành. Chủ tịch Quốc hội đề nghị cơ quan soạn thảo, cơ quan thẩm tra tiếp tục rà soát, xác định đúng những điểm nghẽn cần tháo gỡ, bảo đảm khi luật được ban hành có thể triển khai hiệu quả, giảm bớt những nội dung phải chờ Chính phủ quy định chi tiết.

Trong đó, Chủ tịch Quốc hội chỉ rõ, "điểm nghẽn lớn nhất cần tháo gỡ là phát triển nhà ở xã hội; phải gỡ được vấn đề này thì mới tạo ra sự bứt phá được".

Dẫn số liệu năm 2026, Chủ tịch Quốc hội cho biết, chỉ tiêu giao cho các địa phương là 97.000 căn nhà ở xã hội, nhưng trong 9 tháng đầu năm mới thực hiện được khoảng 47.000 căn, đạt khoảng 48%. Nhiều dự án vẫn đình trệ do thủ tục kéo dài, trong đó có việc xét duyệt, chứng minh thu nhập và xác nhận tình trạng nhà ở còn phức tạp.

Bên cạnh đó, giá bán nhà ở xã hội được tính trên cơ sở chi phí đầu tư khiến căn hộ diện tích khoảng 50m² cũng có giá khoảng 1 tỷ đồng, vượt khả năng chi trả của công nhân có thu nhập bình quân từ 6-9 triệu đồng/tháng. Thực tế này có thể thấy rõ tại Thành phố Hồ Chí Minh.

Tình trạng đầu cơ cũng đáng quan tâm: có trường hợp mua nhà ở xã hội rồi cho thuê hoặc chờ đủ 5 năm để bán hưởng chênh lệch.

Trong khi đó, dù quỹ đất đã được quy hoạch, nhiều dự án vẫn chưa sẵn sàng triển khai; chủ đầu tư cũng gặp khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn ưu đãi.

"Luật lần này cần làm rõ cơ chế thủ tục đồng thời, song song nhiều bước, thay vì thực hiện tuần tự từng thủ tục, miễn thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi, giấy phép xây dựng đối với dự án sử dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình đã được công bố. Cùng với đó, cần siết chặt việc chuyển nhượng nhà ở xã hội sau 5 năm, chỉ cho phép chuyển nhượng cho người đáp ứng điều kiện mua nhà ở xã hội, không để thị trường này trở thành thị trường tự do; đồng thời có cơ chế thu hồi ưu đãi nếu vi phạm", Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh.

Chủ tịch Quốc hội cũng cho biết, vừa qua, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm đã chủ trì cuộc làm việc với các cơ quan liên quan của Quốc hội, Chính phủ và các bộ, ngành về vấn đề nhà ở để làm sao mở rộng tiêu chí xác định người chưa có nhà ở theo hướng dựa trên dữ liệu số, không phụ thuộc vào tình trạng tại một thời điểm nộp hồ sơ; đơn giản hóa việc xác nhận thu nhập, tình trạng nhà ở và các giấy tờ chứng minh; nghiên cứu cơ chế để Nhà nước mua lại những dự án nhà ở thương mại đình trệ, chuyển đổi thành nhà ở xã hội hoặc nhà ở cho thuê.

Sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản lần này cần gắn với yêu cầu xử lý các dự án thương mại đình trệ, "đắp chiếu" trên cả nước, nhất là những dự án xây dựng nhà ở thương mại nhưng không bán được.

Chính sách nhà ở cho thuê cần cơ chế đủ mạnh

Đối với chính sách nhà ở cho thuê, Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn đánh giá cao việc dự thảo Luật đã bổ sung một chương mới về nhà ở cho thuê. Đây là hướng đi đúng, nhưng theo Chủ tịch Quốc hội, cần có cơ chế đủ mạnh. Hiện nay, thị trường nhà ở cho thuê phù hợp gần như còn bỏ trống, chủ đầu tư còn thiếu động lực vì thời gian thu hồi vốn dài, trong khi chưa có chính sách miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tương tự nhà ở xã hội.

Để tháo được nút thắt trên, Chủ tịch Quốc hội đề nghị cần nghiên cứu ưu đãi về đất đai, thuế, tín dụng tương đương hoặc gần tương đương chính sách nhà ở xã hội nếu dự án cam kết cho thuê tối thiểu 10 - 20 năm; giá thuê có thể do chủ đầu tư và người thuê thỏa thuận, nhưng không vượt khung do UBND tỉnh quy định, có điều chỉnh theo biến động của chỉ số giá tiêu dùng.

Chủ tịch Quốc hội cũng đề nghị phải phân biệt rõ nhà ở cho thuê được đầu tư bằng vốn nhà nước và vốn ngoài nhà nước, khuyến khích khu vực tư nhân tham gia mạnh hơn. Nguồn lực nhà nước không thể đáp ứng đầy đủ nhu cầu phát triển nhà ở cho thuê nếu thiếu sự tham gia của doanh nghiệp tư nhân.

Chủ tịch Quốc hội yêu cầu có giải pháp căn cơ đối với công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư, tình trạng tranh chấp dai dẳng về quỹ bảo trì, trục lợi quỹ bảo trì... kéo dài nhiều năm tại nhiều chung cư, nhất là ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Một số ban quản trị nhà chung có dấu hiệu lạm dụng quyền hạn, trong khi cư dân gặp khó khăn trong giám sát.

Chủ tịch Quốc hội đề nghị tăng cường cơ chế giám sát độc lập; yêu cầu công khai, minh bạch việc quản lý, sử dụng quỹ bảo trì và phí quản lý trên hệ thống số.

"Luật cần quy định rõ trách nhiệm, chế tài đối với ban quản trị, cho phép cư dân dễ dàng thay thế ban quản trị khi có vi phạm. Việc này cần gắn với phương châm dân biết, dân bàn, dân làm, dân kiểm tra, dân giám sát, dân thụ hưởng", Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh.

Cần có cơ chế kiểm tra, giám sát, tránh phân cấp rồi buông lỏng quản lý

Đối với thời hạn sử dụng căn hộ chung cư, Chủ tịch Quốc hội cho biết, theo tinh thần Nghị quyết số 21 của Trung ương, cần xác định theo niên hạn công trình, đồng thời bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu và quy định rõ trách nhiệm, nghĩa vụ tài chính khi thực hiện xây dựng lại chung cư hết thời hạn sử dụng.

Chủ tịch Quốc hội cũng đề nghị cần làm rõ nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại trong phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê; giao Chính phủ quy định chi tiết, đồng thời, nên có cơ chế linh hoạt về hình thức thực hiện nghĩa vụ, như bố trí quỹ đất, nộp tiền hoặc bàn giao nhà hoàn thiện, nhằm hạn chế tình trạng ách tắc trong triển khai dự án.

Về phân cấp, Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh, phải đi đôi với giám sát. Việc phân cấp khoảng 20/21 thủ tục cho địa phương như dự thảo Luật là đúng hướng, nhưng cần có cơ chế kiểm tra, giám sát để tránh tình trạng phân cấp rồi buông lỏng quản lý; bỏ quy định về sở hữu nhà ở riêng lẻ của tổ chức, cá nhân nước ngoài để bảo đảm thống nhất với tinh thần sở hữu toàn dân và đồng bộ với Luật Đất đai.