Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn: Cần tháo gỡ khối lượng lớn dự án bất động sản đình trệ
Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn nhấn mạnh 5 vấn đề cần tập trung hoàn thiện đối với dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Trong đó, cần hướng đến tháo gỡ khối lượng lớn dự án đình trệ, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế hai con số.
Tiếp tục phiên thảo luận chiều nay, 22/10, tại Tổ 2, Đoàn ĐBQH TP. Hồ Chí Minh, Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn nhấn mạnh 5 vấn đề cần tập trung hoàn thiện đối với dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
Quy định rõ tiêu chí đủ năng lực của bên nhận chuyển nhượng và trách nhiệm giám sát
Thứ nhất, tháo gỡ điểm nghẽn trong chuyển nhượng dự án bất động sản, đây là nút thắt lớn nhất hiện nay.
Chủ tịch Quốc hội nêu thực tế, thời gian qua, hàng nghìn dự án bị đình trệ do chủ đầu tư mất năng lực tài chính. Quy định hiện hành yêu cầu phải hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính về đất đai trước khi chuyển nhượng dự án, dẫn đến vòng lặp bế tắc: chủ đầu tư không có tiền nên muốn chuyển nhượng, nhưng muốn chuyển nhượng lại phải có tiền để hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Hệ quả là đất đai bị bỏ hoang, nguồn vốn tín dụng bị mắc kẹt, quyền lợi của người mua nhà bị "treo" trong thời gian dài.
Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh, việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản lần này cần hướng đến tháo gỡ khối lượng lớn dự án đình trệ, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế hai con số. Theo đó, cần cho phép bên nhận chuyển nhượng kế thừa nghĩa vụ tài chính về đất đai chưa hoàn thành, với điều kiện có năng lực tài chính rõ ràng, cam kết hoàn thành nghĩa vụ trong thời hạn cụ thể, có bảo lãnh ngân hàng hoặc tài sản bảo đảm.
Việc phân cấp triệt để cho UBND cấp tỉnh quyết định chuyển nhượng dự án như dự thảo Luật là đúng hướng, nhưng Chủ tịch Quốc hội lưu ý, cần quy định rõ tiêu chí đủ năng lực của bên nhận chuyển nhượng và trách nhiệm giám sát để tránh bị lợi dụng. Cùng với đó, cần bổ sung cơ chế xử lý nhanh đối với những dự án mà chủ đầu tư bỏ dở hoặc không muốn tiếp tục triển khai, bảo vệ quyền lợi của người đã mua nhà, đặt cọc.
Tăng cường bảo vệ người mua nhà, nhất là đối với nhà ở hình thành trong tương lai
Thứ hai, tăng cường bảo vệ người mua nhà, nhất là đối với nhà ở hình thành trong tương lai và khoản tiền 5% giá trị hợp đồng mua bán nhà ở được giữ lại tại tài khoản bảo đảm mở tại ngân hàng.
Thực tế cho thấy, nhiều chủ đầu tư sử dụng hình thức đặt cọc hoặc thỏa thuận thông qua các công ty sân sau để huy động vốn trước khi dự án đủ điều kiện pháp lý. Khi dự án chậm tiến độ hoặc thất bại, người mua gặp khó khăn trong việc đòi lại tiền. Các quy định về bảo lãnh và quản lý khoản tiền 5% giá trị cũng còn lỏng lẻo, dễ bị lách.
Đánh giá cơ chế đảm bảo khoản tiền 5% giá trị còn lại bằng tài sản phong tỏa như dự thảo Luật là cần thiết, nhưng Chủ tịch Quốc hội cũng đề nghị phải quy định rõ thời điểm chuyển tiền, điều kiện giải tỏa, trách nhiệm của ngân hàng trong quản lý khoản tiền và phương án xử lý khi chủ đầu tư vi phạm.
Cần triệt để mọi hình thức thu tiền đặt cọc, thỏa thuận đặt chỗ trước khi dự án bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Đồng thời, phải làm rõ việc người mua tự nguyện thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận, tránh đẩy rủi ro sang người mua nhà. Thực tế thời gian qua cho thấy tình trạng này đã xảy ra tại nhiều dự án.
Thứ ba, cắt giảm điều kiện kinh doanh, thủ tục hành chính là đúng hướng nhưng cần kiểm soát chất lượng.
Theo Chủ tịch Quốc hội, các điều kiện đối với sàn giao dịch, môi giới và tư vấn bất động sản vừa qua còn cứng nhắc, từ yêu cầu về chứng chỉ, đào tạo đến đăng ký hoạt động. Những quy định này làm tăng chi phí tuân thủ nhưng chưa ngăn chặn được giao dịch ngầm hoặc hoạt động môi giới kém chất lượng.
Chủ tịch Quốc hội bày tỏ ủng hộ việc cắt giảm 7 điều kiện, đặc biệt đối với sàn giao dịch và môi giới bất động sản, như dự thảo Luật thay bằng cơ chế hậu kiểm mạnh, áp dụng mã định danh điện tử đối với tổ chức, cá nhân và từng bất động sản; đồng thời bổ sung quy trình giao dịch bắt buộc công khai trên hệ thống thông tin quốc gia để tăng tính minh bạch và giảm tranh chấp.
Tiếp tục rà soát, tháo gỡ đúng những điểm nghẽn của thực tiễn
Thứ tư, kiểm soát hợp đồng kinh doanh bất động sản và trách nhiệm công khai thông tin.
Chủ tịch Quốc hội nêu một bất cập vừa qua là chủ đầu tư tự soạn thảo hợp đồng với nhiều điều khoản bất lợi cho người mua; tình trạng chồng chéo với pháp luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng; việc đăng ký hợp đồng mẫu và công khai thông tin dự án chưa đầy đủ, kịp thời...
Chủ tịch Quốc hội bày tỏ thống nhất với việc áp dụng hợp đồng theo Luật Kinh doanh bất động sản và công khai hợp đồng trên hệ thống thông tin trước khi sử dụng như dự thảo Luật đề xuất. Việc mở rộng các loại hợp đồng được chuyển nhượng cũng cần thiết, nhưng phải đánh giá kỹ rủi ro, có cơ chế kiểm soát để tránh tình trạng "bán lúa non" hoặc chuyển nhượng ảo.
Bên cạnh đó, cần quy định rõ thời điểm, nội dung thông tin dự án bắt buộc phải công khai và trách nhiệm cập nhật thông tin của doanh nghiệp.
Thứ năm, Luật Kinh doanh bất động sản phải bảo đảm tính đồng bộ với Luật Đất đai, Luật Nhà ở. Trong đó, cần làm rõ phạm vi áp dụng đối với nhà ở xã hội, nhà ở chính sách, về mua, thuê nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài cần đánh giá kỹ tác động theo tinh thần nghị quyết của Trung ương. Đối với việc đưa bất động sản vào kinh doanh trên quỹ đất thanh toán cho dự án BT, cần dẫn chiếu thống nhất với pháp luật về PPP để tránh trùng lặp quy định.
Chủ tịch Quốc hội đề nghị cơ quan soạn thảo và cơ quan thẩm tra tiếp tục rà soát, hoàn thiện các quy định theo hướng tháo gỡ đúng những điểm nghẽn của thực tiễn, bảo đảm tính đồng bộ, khả thi và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người dân, doanh nghiệp.
