CEO Group: 'Gieo' hàng nghìn tỷ đồng vào các dự án, bao giờ đến mùa thu hoạch?

Doanh thu tăng nhưng lợi nhuận quý III đi lùi

Theo Báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2026, Công ty Cổ phần Tập đoàn C.E.O (CEO Group, mã chứng khoán CEO) ghi nhận doanh thu thuần riêng quý III đạt 266,1 tỷ đồng, tăng khoảng 10% so với mức 241,9 tỷ đồng cùng kỳ năm trước.

Tuy nhiên, lợi nhuận gộp lại giảm từ 84,8 tỷ đồng xuống còn 66,7 tỷ đồng, tương đương mức giảm hơn 21%. Nguyên nhân trực tiếp là giá vốn hàng bán tăng nhanh hơn doanh thu, từ 157,1 tỷ đồng lên 199,4 tỷ đồng.

Diễn biến này khiến biên lợi nhuận gộp của CEO Group thu hẹp đáng kể, từ khoảng 35% trong quý III/2025 xuống còn 25,1% trong quý III/2026. Nói cách khác, với mỗi 100 đồng doanh thu, phần lợi nhuận gộp doanh nghiệp giữ lại đã giảm gần 10 đồng so với cùng kỳ.

Đây là một trong những chỉ tiêu đáng chú ý nhất trong kết quả kinh doanh quý III, bởi doanh thu tăng nhưng khả năng tạo lợi nhuận trực tiếp từ hoạt động bán hàng và cung cấp dịch vụ lại suy giảm.

Ở chiều ngược lại, doanh nghiệp tiết giảm được một số khoản chi phí. Chi phí quản lý doanh nghiệp giảm từ 23,8 tỷ đồng xuống còn 16,9 tỷ đồng, trong khi chi phí bán hàng giảm nhẹ xuống khoảng 8,5 tỷ đồng.

Tuy nhiên, chi phí tài chính lại tăng từ 6,5 tỷ đồng lên 9,8 tỷ đồng, trong đó chi phí lãi vay đạt khoảng 9,8 tỷ đồng.

Kết quả, CEO Group ghi nhận lợi nhuận sau thuế quý III/2026 đạt khoảng 40,9 tỷ đồng, giảm 13,3% so với mức 47,2 tỷ đồng cùng kỳ. Đáng chú ý, lợi nhuận sau thuế thuộc về cổ đông công ty mẹ chỉ đạt khoảng 40,4 tỷ đồng, giảm gần 23%.

Diễn biến trên cho thấy dù doanh thu có sự cải thiện, hiệu quả sinh lời của CEO Group trong riêng quý III chưa tương xứng, khi biên lợi nhuận gộp thu hẹp và chi phí tài chính gia tăng.

Lợi nhuận 9 tháng tăng trưởng, nhưng áp lực từ hoạt động cốt lõi hiện hữu

Trái với diễn biến riêng quý III, kết quả kinh doanh lũy kế 9 tháng đầu năm 2026 của CEO Group vẫn ghi nhận tăng trưởng lợi nhuận.

Doanh thu thuần đạt khoảng 993,2 tỷ đồng, gần như đi ngang so với mức 989,6 tỷ đồng cùng kỳ năm 2025. Lợi nhuận sau thuế đạt khoảng 187,3 tỷ đồng, tăng so với cùng kỳ.

Tuy nhiên, lợi nhuận gộp 9 tháng lại giảm từ 328,9 tỷ đồng xuống còn 310,3 tỷ đồng. Điều này cho thấy sự cải thiện lợi nhuận sau thuế không xuất phát từ việc gia tăng tương ứng doanh thu hay lợi nhuận gộp.

Một trong những yếu tố hỗ trợ kết quả kinh doanh là chi phí quản lý doanh nghiệp giảm từ 116 tỷ đồng xuống còn 100,6 tỷ đồng. Đồng thời, thu nhập khác đạt 15,5 tỷ đồng, cao hơn mức 7,1 tỷ đồng cùng kỳ.

Như vậy, kết quả 9 tháng phản ánh sự cải thiện về lợi nhuận cuối cùng, nhưng riêng quý III lại xuất hiện dấu hiệu thu hẹp biên lợi nhuận. Đây là sự khác biệt cần được nhìn nhận khi đánh giá sức khỏe hoạt động kinh doanh của CEO Group.

Hàng tồn kho tăng mạnh, hàng nghìn tỷ đồng đang nằm tại các dự án

Không chỉ kết quả kinh doanh, bảng cân đối kế toán của CEO Group tại thời điểm 30/9/2026 cũng ghi nhận những biến động lớn.

Tổng tài sản đạt hơn 11.072 tỷ đồng, tăng gần 27% so với đầu năm. Trong đó, hàng tồn kho tăng từ 1.465 tỷ đồng lên gần 3.775 tỷ đồng, tương đương mức tăng khoảng 2.310 tỷ đồng.

Theo thuyết minh của báo cáo, chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang chiếm khoảng 3.739 tỷ đồng, tương đương hơn 99% tổng hàng tồn kho.

Điều này cho thấy phần lớn hàng tồn kho của CEO Group là chi phí đang được tích lũy trong quá trình phát triển dự án, thay vì các sản phẩm hoàn thành chờ tiêu thụ.

Đáng chú ý, doanh nghiệp còn ghi nhận hơn 1.708 tỷ đồng tài sản dở dang dài hạn, tăng khoảng 375 tỷ đồng so với đầu năm. Riêng chi phí xây dựng cơ bản dở dang tại dự án Khu tổ hợp du lịch nghỉ dưỡng Sonasea Vân Đồn đạt hơn 1.092 tỷ đồng.

Sự gia tăng đồng thời của hàng tồn kho và tài sản dở dang cho thấy lượng vốn được phân bổ vào các dự án đang ở quy mô lớn. Đây có thể là nền tảng để CEO Group mở rộng hoạt động kinh doanh trong tương lai, nhưng đồng thời cũng kéo dài thời gian vốn nằm trong quá trình đầu tư trước khi được chuyển hóa thành doanh thu.

Nợ vay tăng gấp 6,6 lần, dòng tiền kinh doanh âm gần 3.000 tỷ đồng

Song hành với sự mở rộng quy mô tài sản, dư nợ vay tài chính của CEO Group tăng mạnh.

Tại ngày 30/9/2026, tổng vay và nợ thuê tài chính đạt khoảng 2.859 tỷ đồng, tăng hơn 2.422 tỷ đồng so với đầu năm, tương đương quy mô dư nợ gấp khoảng 6,6 lần.

Trong đó, vay dài hạn chiếm gần 2.549 tỷ đồng, còn vay ngắn hạn khoảng 310 tỷ đồng. Cơ cấu này cho thấy phần lớn nguồn vốn vay có kỳ hạn dài, phù hợp hơn với đặc thù phát triển các dự án bất động sản.

Tuy nhiên, sự gia tăng nhanh của nợ vay cũng đồng nghĩa với yêu cầu lớn hơn về khả năng tạo dòng tiền trong những kỳ tiếp theo.

Theo báo cáo lưu chuyển tiền tệ hợp nhất, lũy kế 9 tháng đầu năm 2026, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh âm khoảng 2.963 tỷ đồng. Trong đó, biến động hàng tồn kho làm giảm dòng tiền khoảng 2.307 tỷ đồng.

Ở chiều ngược lại, dòng tiền thuần từ hoạt động tài chính đạt khoảng 2.700 tỷ đồng, chủ yếu nhờ dòng tiền đi vay. Đây là dấu hiệu cho thấy nguồn vốn tín dụng đang đóng vai trò quan trọng trong việc tài trợ cho hoạt động kinh doanh và đầu tư của doanh nghiệp.

Một chỉ tiêu khác cũng đáng chú ý là tiền và các khoản tương đương tiền giảm từ 782,4 tỷ đồng đầu năm xuống còn khoảng 164,5 tỷ đồng vào cuối tháng 9, tương đương mức giảm gần 79%.

Bên cạnh đó, các khoản phải thu ngắn hạn tăng từ 1.372 tỷ đồng lên hơn 2.008 tỷ đồng, khiến một lượng vốn đáng kể tiếp tục nằm tại các khoản công nợ.

Những biến động này không đủ để kết luận CEO Group đang gặp vấn đề thanh khoản, nhưng cho thấy doanh nghiệp đang sử dụng vốn với cường độ lớn, trong khi dòng tiền từ hoạt động kinh doanh chưa tạo được sự cân đối tương ứng.

Phía sau cuộc mở rộng đầu tư của CEO Group

Nhìn từ kết quả kinh doanh riêng quý III và lũy kế 9 tháng đầu năm 2026, CEO Group đang thể hiện hai trạng thái tài chính tương đối khác biệt.

Một mặt, doanh nghiệp duy trì lợi nhuận dương, doanh thu quý III cải thiện và tiếp tục mở rộng quy mô tài sản thông qua việc gia tăng đầu tư tại các dự án bất động sản.

Mặt khác, biên lợi nhuận gộp quý III thu hẹp, lợi nhuận sau thuế đi lùi, trong khi dư nợ tài chính và hàng tồn kho tăng nhanh.

Với doanh nghiệp bất động sản, việc gia tăng chi phí phát triển dự án không nhất thiết phản ánh sự suy giảm chất lượng tài sản. Ngược lại, đây có thể là giai đoạn chuẩn bị nguồn cung cho những chu kỳ kinh doanh tiếp theo.

Tuy nhiên, quy mô đầu tư càng lớn, yêu cầu về tiến độ pháp lý, thi công, bàn giao sản phẩm và thu hồi vốn càng trở nên quan trọng.

Đối với CEO Group, những quý tiếp theo sẽ là giai đoạn đáng theo dõi để đánh giá khả năng chuyển hóa gần 3.775 tỷ đồng hàng tồn kho thành doanh thu, cũng như mức độ cải thiện dòng tiền kinh doanh khi các dự án bước vào giai đoạn khai thác.

Bởi xét đến cùng, thước đo hiệu quả của cuộc mở rộng đầu tư không chỉ nằm ở số vốn đã đưa vào các dự án, mà còn ở khả năng biến khối tài sản đang hình thành thành lợi nhuận và dòng tiền thực tế.