Cần khung pháp lý rõ ràng đối với hoạt động cho thuê căn hộ lưu trú ngắn hạn

Quá tải hạ tầng, thất thu ngân sách

- Hoạt động cho thuê căn hộ lưu trú ngắn hạn trong chung cư đang phát triển mạnh tại các đô thị lớn, ông đánh giá như thế nào về mô hình này?

- Chúng ta cần tôn trọng quyền kinh doanh của người dân, nếu người ta có bất động sản thì có quyền kinh doanh đầu tư; nhưng không thể vượt qua các quy định của pháp luật và môi trường sống của người dân trong các chung cư.

Thời gian qua tại các đô thị lớn, hoạt động cho thuê lưu trú ngắn hạn đang phát triển tràn lan theo mô hình kết nối người cần thuê nhà, phòng nghỉ với những người có phòng cho thuê (Airbnb). Điều này chỉ gây ra những phiền toái cho cư dân, mà còn đặt ra nguy cơ thất thu ngân sách nhà nước.

Trước thực tiễn đó, nhiều chung cư tại TP. Hồ Chí Minh đã ra các quy định không cho phép cư dân sử dụng căn hộ của mình để kinh doanh dịch vụ lưu trú ngắn ngày theo dạng Airbnb; vào đầu tháng 3/2025 UBND TP. Hồ Chí Minh cũng đã ra quyết định cấm hoạt động này. Ở một số địa phương, ban quản trị của nhiều chung cư cũng đã và đang xem xét các quy định tương tự.

Động thái này xảy ra khi Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 quy định cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở.

- Ông có thể phân tích rõ hơn tác động của loại hình lưu trú ngắn hạn đối với đời sống cư dân cũng như các mô hình lưu trú chuyên nghiệp khác?

- Thực tế, các dự án căn hộ chung cư đều được cấp phép và triển khai dựa trên các chỉ tiêu quy hoạch cụ thể của khu vực về mật độ dân cư, số lượng căn hộ, nhu cầu sử dụng tiện ích công cộng, bãi đỗ xe, hệ thống giao thông, phòng cháy chữa cháy và hạ tầng xã hội. Những chỉ tiêu này được xây dựng để phục vụ cộng đồng cư dân sinh sống dài hạn, phù hợp với chức năng “nhà ở” trong quy hoạch sử dụng đất.

Nhưng khi một lượng lớn căn hộ bị chuyển đổi mục đích sử dụng thành cơ sở lưu trú ngắn hạn, kéo theo lượng người ra vào mỗi ngày gấp nhiều lần dự kiến có thể khiến hệ thống hạ tầng chung nhanh chóng bị quá tải, gây ảnh hưởng đến trải nghiệm sống của cư dân và làm gia tăng chi phí bảo trì, sửa chữa cho ban quản lý tòa nhà trong tương lai. Không những vậy, hoạt động cho thuê ngắn hạn còn khiến việc kiểm soát thông tin người ra vào trở nên khó khăn, tiềm ẩn nguy cơ mất an ninh trật tự, cháy nổ, tệ nạn xã hội.

Bên cạnh đó, việc sử dụng căn hộ để cho thuê lưu trú ngắn hạn còn tạo cạnh tranh thiếu công bằng trên thị trường lưu trú, nhất là so với các mô hình chuyên nghiệp như khách sạn, condotel. Trong khi các loại hình lưu trú chính thống phải tuân thủ nghiêm ngặt các tiêu chuẩn pháp lý, vận hành và nộp thuế đầy đủ, thì hoạt động cho thuê căn hộ lưu trú ngắn hạn lại phần lớn diễn ra tự phát, không chịu nhiều ràng buộc pháp lý, giúp giá thuê các căn hộ ngắn hạn thường có tính cạnh tranh cao hơn.

Hơn thế nữa, phần lớn hoạt động cho thuê ngắn ngày hiện nay không đăng ký kinh doanh, không kê khai thuế, dẫn đến thất thu ngân sách nhà nước.

Phân định rõ ràng giữa “nhà ở” và “kinh doanh”

- Theo ông, việc siết chặt quản lý hoạt động thuê căn hộ ngắn ngày có bảo đảm được quyền lợi của cư dân, cũng như mở ra cơ hội cho người mua thực hay không?

- Nhìn từ kinh nghiệm của nhiều thành phố lớn trên thế giới như New York, Paris, Berlin..., có thể thấy họ đã áp dụng các biện pháp hạn chế, thậm chí cấm hoạt động lưu trú ngắn ngày trong khu dân cư. Nguyên nhân chính là do các nền tảng như Airbnb đã làm tăng giá thuê dài hạn, đẩy giá bất động sản lên cao, từ đó làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của người dân địa phương.

Chính vì vậy, việc siết chặt hoạt động lưu trú ngắn hạn tại các chung cư để ở, phân định rõ ràng giữa “nhà ở” và “kinh doanh” là cần thiết. Không chỉ nhằm bảo đảm an ninh trật tự và quyền lợi của cư dân, việc này còn góp phần định hình lại thị trường lưu trú theo hướng minh bạch, chuyên nghiệp và công bằng hơn.

Đồng thời, dù là cấm hay siết chặt quản lý, các biện pháp này đều có thể mở ra cơ hội cho người mua ở thực, khi giá trị đầu tư dần phản ánh đúng giá trị sử dụng. Khi hoạt động lưu trú ngắn hạn bị kiểm soát chặt chẽ, tỷ lệ lấp đầy giảm, biên lợi nhuận đầu tư sẽ suy giảm. Đặc biệt, chủ căn hộ nếu muốn tiếp tục cho thuê ngắn hạn sẽ phải đáp ứng hàng loạt yêu cầu pháp lý từ cơ quan quản lý như: đăng ký kinh doanh, chứng chỉ phòng cháy chữa cháy, nghĩa vụ thuế và các loại phí liên quan. Điều này làm gia tăng chi phí vận hành và giảm sức hấp dẫn của hình thức đầu tư này.

Khi các rào cản pháp lý ngày càng được siết chặt, nhiều căn hộ sẽ không còn hiệu quả nếu tiếp tục khai thác cho thuê lưu trú ngắn hạn. Trong bối cảnh mặt bằng giá căn hộ hiện đã ở mức cao, ít dư địa tăng thêm, trong khi dòng tiền khai thác suy giảm, nhóm nhà đầu tư “lướt sóng” hoặc mua để khai thác ngắn hạn sẽ có xu hướng thu hẹp. Từ đó, nguồn cung căn hộ phù hợp với người mua ở thực - những người có nhu cầu sở hữu để ở lâu dài, sẽ gia tăng, với mức giá hợp lý hơn.

- Để quản lý hiệu quả hoạt động lưu trú ngắn hạn, cơ quan quản lý nhà nước cần xây dựng khung pháp lý như thế nào, thưa ông?

- Nhà nước cần sớm nghiên cứu, ban hành các quy định pháp lý cụ thể đối với hoạt động cho thuê căn hộ lưu trú ngắn hạn. Trong đó, chủ sở hữu căn hộ muốn cho thuê phục vụ lưu trú ngắn hạn phải cam kết không làm ảnh hưởng đến cư dân và phải được sự đồng thuận của cộng đồng cư dân đang sinh sống ổn định tại chung cư.

Đối với những mô hình vẫn tiếp tục hoạt động, cần có cơ chế quản lý nghiêm ngặt, như: đăng ký kinh doanh, khai báo tạm trú, tuân thủ các quy định về thuế và đáp ứng các tiêu chuẩn vận hành tương tự các loại hình lưu trú hợp pháp. Đồng thời, cần ban hành các chế tài xử phạt đủ mạnh đối với các trường hợp vi phạm.

Việc siết chặt quy định, không cho phép cho thuê lưu trú ngắn hạn tại các căn hộ chung cư để ở, không chỉ tạo điều kiện cho các mô hình lưu trú chuyên nghiệp, hợp pháp phát triển, mà còn mở ra cơ hội cho người mua ở thực, trong bối cảnh một bộ phận chủ sở hữu căn hộ cho thuê Airbnb có thể buộc phải “bán tháo”.

- Xin cảm ơn ông!