Bất động sản thích ứng - xu hướng mới tại Việt Nam

Khí hậu thay đổi cách định giá bất động sản

Biến đổi khí hậu không còn là một rủi ro xa xôi, mà đã trở thành yếu tố tác động trực tiếp đến hiệu quả tài chính của bất động sản. Khi nhiệt độ toàn cầu lần đầu vượt ngưỡng 1,5°C so với thời kỳ tiền công nghiệp, các hiện tượng thời tiết cực đoan - từ nắng nóng kéo dài đến mưa lớn, triều cường - đang làm gia tăng chi phí vận hành, bảo hiểm và nguy cơ gián đoạn khai thác tài sản.

Dữ liệu từ Savills World Research cho thấy, 2024 là năm nóng nhất từng được ghi nhận, với tổng thiệt hại được bảo hiểm trên toàn cầu lên tới 368 tỷ USD. Chi phí bảo hiểm bất động sản vì vậy gia tăng đáng kể tại nhiều thị trường, buộc nhà đầu tư phải điều chỉnh lại cách tiếp cận rủi ro.

Xu hướng này đang làm thay đổi căn bản cách thị trường nhìn nhận giá trị tài sản. Nếu trước đây, các tiêu chí ESG (quản trị, xã hội, môi trường) chủ yếu mang tính bổ trợ, thì nay khả năng chống chịu với biến đổi khí hậu, đã trở thành yếu tố cốt lõi, quyết định dòng tiền và tính thanh khoản của bất động sản. Dòng vốn vì thế có xu hướng dịch chuyển về các tài sản có khả năng thích ứng tốt hơn với các cú sốc môi trường.

Tại Việt Nam, những tác động này thể hiện rõ tại các đô thị lớn, đặc biệt là TP. Hồ Chí Minh. Với đặc điểm địa lý là phần mở rộng của đồng bằng sông Cửu Long, thành phố đang phải đối mặt với tình trạng ngập lụt ngày càng thường xuyên do triều cường và mưa lớn, cùng các rủi ro dài hạn như xâm nhập mặn và sụt lún nền đất.

Theo thống kê, TP. Hồ Chí Minh trước sáp nhập ghi nhận 76 điểm ngập, sau sáp nhập có 159 điểm ngập. Triều cường thường xuyên vượt ngưỡng 1,8 m tại nhiều trạm đo, làm suy giảm hiệu quả hệ thống thoát nước đô thị. Đáng chú ý, tốc độ sụt lún trung bình khoảng 2cm mỗi năm, có nơi lên tới 7 - 8cm, khiến tổng mức lún tích lũy sau hơn một thập kỷ đạt 20 - 50cm.

Sự kết hợp giữa ngập lụt và sụt lún khiến rủi ro không còn mang tính chu kỳ mà trở thành xu hướng dài hạn, buộc phải được phản ánh vào định giá tài sản. Điều này đặt ra yêu cầu cấp thiết đối với việc tích hợp yếu tố khí hậu vào quy hoạch và phát triển bất động sản.

Trong bối cảnh Việt Nam đặt mục tiêu tỷ lệ đô thị hóa trên 50% vào năm 2030, nhu cầu phát triển bất động sản tiếp tục gia tăng, đồng thời kéo theo áp lực lớn lên hạ tầng đô thị. Nếu không có chiến lược thích ứng kịp thời, chi phí của việc “không hành động” sẽ ngày càng lớn, không chỉ với nhà đầu tư mà còn với toàn bộ nền kinh tế.

Chính sách và hạ tầng định hình chu kỳ mới

Trên thực tế, khái niệm bất động sản thích ứng đang dần hình thành rõ nét tại Việt Nam. Trong phân khúc công nghiệp, các khu công nghiệp thế hệ mới hướng tới mô hình xanh, tích hợp năng lượng tái tạo và hạ tầng bền vững nhằm giảm thiểu rủi ro gián đoạn chuỗi cung ứng. Ở phân khúc văn phòng, các tòa nhà hạng A đạt chứng nhận xanh như LEED hay EDGE ngày càng được khách thuê quốc tế ưu tiên, nhờ khả năng tối ưu chi phí vận hành và đảm bảo môi trường làm việc ổn định.

Trong khi đó, tại phân khúc nhà ở, các yếu tố như cao độ nền, hệ thống thoát nước, mật độ xây dựng và không gian xanh đang trở thành tiêu chí quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị tài sản.

Tuy nhiên, tốc độ thích ứng hiện vẫn chưa đồng đều giữa các khu vực và các chủ đầu tư. Điều này dẫn đến sự phân hóa ngày càng rõ rệt: các tài sản có khả năng chống chịu tốt duy trì hiệu suất khai thác ổn định và thu hút nhu cầu, trong khi các tài sản kém thích ứng đối mặt với áp lực giảm giá và gia tăng tỷ lệ trống.

Trong bối cảnh đó, vai trò của chính sách trở nên đặc biệt quan trọng. Việc tích hợp yếu tố khí hậu vào quy hoạch đô thị, đầu tư hạ tầng chống ngập, cũng như xây dựng các tiêu chuẩn phát triển bất động sản thích ứng cần được thúc đẩy mạnh mẽ hơn.

Bức tranh thị trường quý I/2026 cho thấy những tín hiệu chuyển dịch rõ rệt. Mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao khiến nhu cầu có dấu hiệu chững lại, trong khi nguồn cung hạn chế tiếp tục kéo dài tình trạng khan hiếm. Bất động sản công nghiệp bước vào giai đoạn tăng trưởng chọn lọc, ngành khách sạn phục hồi tích cực, còn các dự án hạ tầng mở ra những hành lang phát triển mới.

Ông Troy Griffiths, Cố vấn cấp cao Savills Việt Nam cho biết, trong bối cảnh biến động, khách thuê và nhà đầu tư ngày càng thận trọng, ưu tiên các dự án có hạ tầng ổn định, khả năng chống ngập và đảm bảo vận hành trong điều kiện thời tiết cực đoan.

Theo ông, khi nhiệt độ toàn cầu vượt ngưỡng 1,5°C, biến đổi khí hậu không còn là rủi ro dài hạn mà đã tác động trực tiếp đến hiệu quả tài chính của bất động sản. Do đó, khả năng thích ứng với khí hậu sẽ là yếu tố quyết định giá trị tài sản trong chu kỳ đầu tư mới.

Các chuyên gia của Savills cũng nhận định, trong giai đoạn tới, khả năng chống chịu không chỉ là lợi thế cạnh tranh mà trở thành điều kiện tiên quyết để bảo toàn giá trị tài sản. Khi đó, yếu tố này sẽ định hình lại cấu trúc của toàn bộ thị trường bất động sản.