Bất động sản Hà Nội quý II/2026: Starlake nổi lên, căn hộ dưới 70 triệu đồng/m² biến mất

Bán lẻ: Starlake nổi lên là điểm đến mới

Thị trường bán lẻ Hà Nội tiếp tục cho thấy tín hiệu tích cực trong quý II/2026, với tổng nguồn cung bán lẻ hiện đại của thành phố đạt 1,7 triệu m², trong đó trung tâm thương mại vẫn là loại hình chiếm ưu thế. Công suất thuê toàn thị trường đạt 89%, được thúc đẩy bởi hoạt động tái định vị thành công của nhiều trung tâm thương mại nhằm mở rộng tệp khách hàng. Giá thuê gộp tầng trệt tăng 3% theo năm.

Khu vực nội thành tiếp tục ghi nhận mật độ bán lẻ cao nhất, trong khi nguồn cung tại khu vực trung tâm bị hạn chế do quỹ mặt bằng khan hiếm. Dù khu vực trung tâm vẫn duy trì mức giá thuê cao nhất và nhu cầu mạnh ở phân khúc bán lẻ cao cấp, các quận, huyện vùng ven ngày càng nổi bật nhờ định hướng phát triển các cực tăng trưởng, đô thị vệ tinh theo Quy hoạch Hà Nội tầm nhìn 100 năm.

Ông Matthew Powell - Giám đốc văn phòng Savills Hà Nội và Đà Nẵng nhận định, thị trường bán lẻ Hà Nội đang bước vào giai đoạn tăng trưởng chất lượng, được thúc đẩy bởi tiêu dùng cao cấp và phạm vi thị trường ngày càng mở rộng. Trong đó, Starlake được kỳ vọng trở thành khu vực bán lẻ trọng điểm mới bên cạnh khu nội thành.

Đến năm 2026, thị trường dự kiến đón nhận khoảng 230.240 m² nguồn cung bán lẻ mới từ 8 dự án. Đặc biệt, trong giai đoạn 2027-2028, nguồn cung tương lai sẽ tập trung chủ yếu tại khu vực Starlake.

Văn phòng hạng A dịch chuyển khỏi khu vực trung tâm

Tổng nguồn cung văn phòng toàn thị trường đạt 2,3 triệu m² từ 190 dự án, tăng nhẹ theo quý sau khi dự án The Marc 88 hoàn thành và đi vào hoạt động. Nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở khu vực nội thành và phía Tây.

Đặc biệt, khu vực Hoàn Kiếm đang đối mặt với tình trạng thiếu hụt nguồn cung văn phòng hạng A, khi các dự án chất lượng cao có xu hướng dịch chuyển sang Ba Đình và Cầu Giấy - nơi có kết nối giao thông thuận tiện và hệ thống tiện ích xung quanh phong phú hơn.

Công suất thuê văn phòng đạt 86%, giữ ổn định theo quý ở tất cả các hạng và tăng 3 điểm phần trăm theo năm. Giá thuê trung bình không đổi theo quý nhưng tăng nhẹ 2% theo năm. Đáng chú ý, hạng C ghi nhận công suất thuê cao nhất, trong khi hạng A vẫn dẫn đầu về giá thuê.

Theo ông William Gramond - Giám đốc Bộ phận Cho thuê Thương mại của Savills Hà Nội, hoạt động thuê trong quý chủ yếu là các giao dịch dịch chuyển văn phòng, phản ánh nhu cầu nâng cấp chất lượng và tối ưu chi phí của doanh nghiệp. Nhu cầu tập trung tại khu vực phía Tây và nội thành, đặc biệt với văn phòng hạng A và hạng B có vị trí tốt, được hỗ trợ bởi tăng trưởng GRDP tích cực và dòng vốn FDI duy trì ổn định.

Trong thời gian tới, Nghị quyết số 10-NQ/TW về phát triển hệ sinh thái FDI thế hệ mới được kỳ vọng sẽ tiếp tục thúc đẩy nhu cầu văn phòng, đặc biệt từ các ngành có giá trị gia tăng cao, định hướng công nghệ.

"Đến năm 2028, khoảng 495.000 m² nguồn cung văn phòng mới từ 18 dự án dự kiến gia nhập thị trường, trong đó hạng A chiếm ưu thế và tập trung chủ yếu tại khu vực phía Tây, nội thành, cho thấy xu hướng dịch chuyển nguồn cung chất lượng cao ra khỏi khu vực trung tâm", ông William Gramond nói.

Hà Nội đón 18 triệu lượt khách du lịch sau 6 tháng

Ngành du lịch Hà Nội tiếp tục ghi nhận tăng trưởng mạnh mẽ theo năm, dù hoạt động lưu trú khách sạn có phần giảm nhẹ theo quý về công suất và giá thuê do yếu tố thời vụ. Thị trường hiện có 65 khách sạn, cung cấp tổng cộng 10.967 phòng; công suất phòng đạt 70%, giá phòng trung bình giảm theo quý nhưng vẫn tăng theo năm.

Trong 6 tháng đầu năm 2026, Hà Nội đón 18 triệu lượt khách, tăng 15,7% theo năm và đã đạt hơn 50% kế hoạch cả năm. Nhu cầu lưu trú khách sạn chủ yếu đến từ du lịch, công tác và các hoạt động MICE (hội nghị, hội thảo, sự kiện).

Ông Matthew Powell cho biết, trong dài hạn, Quy hoạch Tổng thể Thủ đô Hà Nội tầm nhìn 100 năm được kỳ vọng sẽ thúc đẩy phát triển các điểm đến du lịch mới ngoài khu vực nội đô lịch sử, cải thiện kết nối vùng, tạo động lực cho các dự án khách sạn mới, giúp dòng khách du lịch phân bổ đa dạng hơn về không gian. Trong năm 2026, 6 dự án dự kiến cung cấp thêm 1.900 phòng, trong đó 5 dự án thuộc phân khúc 5 sao.

Savills đánh giá Hà Nội sở hữu nền tảng vững chắc để trở thành một trung tâm MICE hàng đầu khu vực, khi nguồn cung đáng kể các khách sạn chất lượng cao dự kiến đưa vào hoạt động đến năm 2028.

Căn hộ dưới 70 triệu đồng/m² gần như biến mất

Đây là phân khúc ghi nhận biến động giá đáng chú ý nhất trong quý. Cụ thể, nguồn cung căn hộ mới giảm cả theo quý và theo năm, đạt 5.317 căn, chủ yếu đến từ phân khúc hạng A. Trong khi đó, giá chào bán sơ cấp tăng tới 16% theo quý và 27% theo năm.

Số lượng căn bán được tăng nhẹ theo quý nhưng giảm theo năm; căn hộ hạng B chiếm 52% tổng số lượng giao dịch trong quý.

Đáng chú ý, thị trường hiện không còn nguồn cung căn hộ mới nào có giá dưới 70 triệu đồng/m². Kể từ năm 2022, nguồn cung sơ cấp căn hộ hạng C (phân khúc bình dân) đã giảm trung bình 28% mỗi năm và dự kiến chỉ còn đóng góp khoảng 15% nguồn cung tương lai.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của Savills Hà Nội cho biết, khả năng chi trả tiếp tục là rào cản chính trên thị trường Hà Nội, khiến người mua trở nên kỹ tính và nhạy cảm hơn về giá, dù nhu cầu nhà ở nhìn chung vẫn duy trì ở mức cao.

"Việc Hà Nội ưu tiên phát triển hạ tầng đang tạo ra nhu cầu bất động sản trước mắt, đồng thời là nền tảng cho tăng trưởng dài hạn. Các dự án hạ tầng trọng điểm có thể mở ra cơ hội tiếp cận nhà ở vừa túi tiền hơn tại các khu vực vùng ven và tỉnh lân cận. Trong thời gian tới, 22 dự án mới dự kiến sẽ mở bán khoảng 13.700 căn hộ", bà Hằng nêu rõ.

Biệt thự, nhà liền kề: Chững giao dịch, chờ quy hoạch phân khu

Nguồn cung mới của phân khúc biệt thự, nhà liền kề tiếp tục tập trung chủ yếu ở các giai đoạn triển khai tiếp theo của những dự án hiện hữu, trong khi số lượng dự án mới mở bán còn hạn chế. Dù lượng hàng sơ cấp trong quý duy trì ổn định, tổng nguồn cung toàn thị trường vẫn tăng 5% theo năm.

Hoạt động giao dịch có phần chậm lại khi người mua trở nên thận trọng hơn sau khi Quy hoạch Tổng thể Thủ đô Hà Nội được công bố và nhiều nhà đầu tư vẫn đang chờ các quy hoạch phân khu chi tiết trước khi đưa ra quyết định. Dù vậy, giá sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao, trong khi giá thứ cấp tiếp tục tăng trưởng so với cùng kỳ năm trước.

Ông Matthew Powell đánh giá, việc đẩy nhanh triển khai hạ tầng giao thông, cùng với Quy hoạch Thủ đô Hà Nội được kỳ vọng sẽ mang lại sự rõ ràng hơn về định hướng phát triển trong thời gian tới, qua đó củng cố đà mở rộng của các dự án nhà ở trên khắp khu vực ngoại thành.

Thị trường dự kiến sẽ đón nhận lượng lớn nguồn cung từ cả dự án hiện hữu và dự án mới trong thời gian tới. Gần 6.000 căn dự kiến được mở bán trong phần còn lại của năm 2026, tiếp theo là khoảng 28.000 căn trong giai đoạn 2027-2029.