Tăng trưởng tốt và đồng đều
- Vì sao bất động sản công nghiệp được xem là điểm sáng của thị trường bất động sản, thưa ông?
- Tính đến hết quý I.2024, cả nước có 418 khu công nghiệp, trong đó có 4 khu chế xuất, được thành lập tại 61/63 tỉnh, thành phố với tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 129,9 nghìn hecta, tổng diện tích đất công nghiệp khoảng 89,2 nghìn hecta.
Các khu công nghiệp, khu kinh tế đã thu hút trên 10.400 dự án đầu tư trong nước và trên 11.200 dự án FDI còn hiệu lực, với tổng vốn đầu tư đăng ký tương ứng trên 2,54 triệu tỷ đồng và 231 tỷ USD. Vốn FDI trong khu công nghiệp, khu kinh tế chiếm khoảng 35 - 40% tổng vốn FDI đăng ký tăng thêm của cả nước trong những năm gần đây. Tính đến năm 2023, các khu công nghiệp, khu kinh tế trên cả nước đã tạo việc làm cho khoảng 4,15 triệu lao động trực tiếp, tập trung tại Đông Nam Bộ và đồng bằng sông Hồng, chiếm lần lượt 41,3% và 30,3% số lao động làm việc trong khu công nghiệp trên cả nước. Các khu công nghiệp đang hoạt động có tỷ lệ lấp đầy ước tính trên 75% (các tỉnh trọng điểm phía Bắc đạt 82% và các tỉnh trọng điểm phía Nam đạt 92%).
Nhu cầu ở mức cao và đang trong xu hướng tăng đẩy giá thuê đất khu công nghiệp lên cao, mức tăng ổn định từ 8 - 12% theo năm. Ở phía Nam hoạt động mạnh và nhu cầu lớn hơn nên giá thuê trung bình 188USD/m2/chu kỳ thuê, miền Bắc trung bình là 135 USD/m2/chu kỳ thuê. Nhu cầu kho bãi, nhà xưởng xây sẵn cho thuê cũng tiếp tục phát triển mạnh, giá thuê kho bãi, nhà xưởng xây sẵn dao động từ 4 - 5 USD/m2/tháng.
Nhìn chung, nếu so sánh với các phân khúc khác thì bất động sản công nghiệp phát triển thời gian qua có sự tăng trưởng tốt và đồng đều. Khi phân khúc này phát triển kéo theo các bất động sản xung quanh khu công nghiệp được đẩy lên như phân khúc nhà cho thuê, hay bất động sản phục vụ dịch vụ thương mại mua sắm, logistics...
- Điều gì khiến bất động sản công nghiệp tăng trưởng tốt như vậy, thưa ông?
- Đầu tiên phải nói đến việc Chính phủ đã điều hành, kiểm soát lạm phát, ứng dụng chính sách điều hành vĩ mô, từ tài khóa, tín dụng đến đầu tư công, khá đồng đều, để giữ được nhịp tăng trưởng kinh tế và ngay trong quý I.2024, GDP đạt 5,66%. Từ đó, các hoạt động sản xuất, kinh doanh, xuất khẩu được đẩy mạnh. Đương nhiên khi hoạt động sản xuất phát triển, các nhà đầu tư sẽ sử dụng nhiều mặt bằng công nghiệp, tăng việc làm ở các khu công nghiệp, kéo hệ thống hạ tầng (lưu trú, thương mại…) tăng theo. Yếu tố then chốt này khiến bất động sản công nghiệp sôi động.
Bên cạnh đó, nước ta có môi trường chính trị ổn định, chi phí lao động cạnh tranh, các chính sách ưu đãi thuế. Hiện, Chính phủ đã và đang đầu tư mạnh mẽ vào việc nâng cấp hạ tầng giao thông như hệ thống cảng biển, sân bay, mạng lưới đường bộ, giúp kết nối giao thông tốt hơn. Cơ hội mở rộng thị trường xuất khẩu và thu hút đầu tư khi Việt Nam tham gia nhiều Hiệp định thương mại tự do (FTA)... Đây cũng là những yếu tố tích cực với bất động sản công nghiệp.
Tạo môi trường đầu tư thuận lợi hơn cho doanh nghiệp
- Ông dự báo khả năng tăng trưởng của phân khúc này thời gian tới như thế nào?
- Bất động sản công nghiệp trong năm nay vẫn phát triển mạnh mẽ và trở thành phân khúc sáng nhất trên thị trường bất động sản; đồng thời sẽ đóng vai trò then chốt trong nền kinh tế nước ta thời gian tới. Hiện, các "ông lớn" bất động sản công nghiệp đã nhanh chóng đón đầu cơ hội bằng cách nghiên cứu phát triển các khu công nghiệp hiện đại, áp dụng công nghệ cao và tự động hóa vào sản xuất. Những mô hình khu công nghiệp sinh thái, thân thiện với môi trường cũng đang được khuyến khích tại Việt Nam. Ngoài ra, sự phát triển của logistics cũng kéo theo nhu cầu về kho bãi tăng cao. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều thách thức hiện hữu.
- Những thách thức đó là gì, thưa ông?
- Các khu vực kinh tế trọng điểm như TP. Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đồng Nai đang gặp khó khăn trong việc mở rộng quỹ đất công nghiệp do tình trạng đô thị hóa nhanh chóng và sự cạnh tranh cao về đất đai. Cơ sở hạ tầng mặc dù có cải thiện nhưng vẫn chưa đáp ứng kịp tốc độ phát triển các khu công nghiệp.
Các chính sách liên quan đến đầu tư và phát triển khu công nghiệp đôi khi thiếu nhất quán và thay đổi đột ngột, gây khó khăn cho các nhà đầu tư trong việc lập kế hoạch dài hạn... Thiếu hụt lao động trình độ cao, việc quản lý môi trường còn nhiều hạn chế, đặc biệt là tại các khu công nghiệp cũ và các khu vực phát triển nhanh. Thêm nữa, sức ép cạnh tranh từ các nước trong khu vực có các chính sách ưu đãi và hạ tầng phát triển tốt như Thái Lan, Indonesia, Malaysia. Rủi ro khi chi phí đất đai và xây dựng tăng cao...
- Theo ông, giải pháp với những vấn đề này là gì?
- Để thúc đẩy phân khúc này phát triển, Nhà nước cần tiếp tục đẩy mạnh đầu tư và nâng cấp hạ tầng giao thông, logistics và các tiện ích công nghiệp. Tiếp tục cải cách thủ tục hành chính, tạo môi trường đầu tư thuận lợi hơn cho các doanh nghiệp.
Đặc biệt, đầu tư vào giáo dục và đào tạo nghề, nhất là trong các lĩnh vực công nghệ cao và tự động hóa, để nâng cao chất lượng nguồn nhân lực. Thực hiện các biện pháp quản lý môi trường chặt chẽ hơn, phát triển các khu công nghiệp sinh thái để giảm thiểu tác động đến môi trường.
Đồng thời, tạo ra các chính sách ưu đãi hấp dẫn và ổn định để thu hút đầu tư nước ngoài; tăng cường hợp tác quốc tế để học hỏi, áp dụng các mô hình phát triển thành công.
- Xin cảm ơn ông!
