Bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người dân, người sử dụng đất
260 điều với nhiều điểm mới,Luật đất đai (sửa đổi) được kỳ vọng sẽ nâng cao mức độ bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, người sử dụng đất, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, hiệu lực quản lý nhà nước đối với đất đai, cắt giảm thủ tục hành chính, tạo thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp. Có thể thấy rõ điều này qua một số điểm mới.
Cụ thể, Luật đã bỏ quy định về khung giá đất. Theo đó, bảng giá đất được xây dựng hằng năm, bảng giá đất lần đầu được công bố, áp dụng từ ngày 1.1.2026 và được điều chỉnh từ ngày 1.1 của năm tiếp theo. Việc xác định giá đất phải bảo đảm nguyên tắc thị trường thay vì căn cứ vào giá đất tối thiểu - tối đa của khung giá đất do Chính phủ ban hành như hiện nay. Bảng giá đất mới sẽ được xây dựng theo từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn nếu khu vực đó có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất. Đây là một trong những thay đổi nhận được sự quan tâm của đông đảo người dân.
Luật Đất đai (sửa đổi) cũng mở rộng mốc thời gian sử dụng đất không có giấy tờ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở thêm 10 năm (từ 1.7.2004 thành 1.7.2014). Đồng thời, mở rộng đối tượng hộ gia đình, cá nhân được giao đất không đúng thẩm quyền từ sau ngày 1.7.2014 đến trước ngày 1.1.2025 sẽ được cấp Sổ đỏ nếu đáp ứng đủ các điều kiện.
Bên cạnh đó, để bảo đảm quyền lợi hơn cho người dân có đất bị thu hồi, Luật quy định đa dạng các hình thức bồi thường cho người dân khi bị thu hồi đất. Cụ thể, ngoài bồi thường về đất được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng hoặc bằng tiền, người bị thu hồi đất còn được xem xét theo nguyện vọng. Đặc biệt, Luật Đất đai (sửa đổi) quy định việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư phải được hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất; bổ sung các khoản hỗ trợ cho người dân bị thu hồi so với trước đây.
Ngoài ra, còn rất nhiều điểm mới khác đáng chú ý như: bổ sung nhiều trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất; cho phép các tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt đang định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà nước cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê được lựa chọn chuyển sang trả tiền hàng năm; cho phép người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, doanh nghiệp được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa; tăng hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp của cá nhân…
Minh bạch thị trường bất động sản
Theo nhận định của các chuyên gia luật, Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ tác động và có ảnh hưởng đến hầu hết mọi mặt của đồi sống xã hội, cả người dân, doanh nghiệp, các tổ chức và Nhà nước đều được hưởng lợi.
Cụ thể, Luật quy định Bảng giá đất hàng năm theo giá thị trường thì Nhà nước và người dân sẽ đều có lợi khi thực hiện đền bù và các việc liên quan đến giá đất tại thời điểm đền bù. Người dân khi bị thu hồi đất quyền lợi sẽ tăng lên rất nhiều. Nhưng khi Nhà nước tổ chức giao đất cho các doanh nghiệp, cho thuê, hoặc giao đất có trả tiền sẽ thu được giá chính xác.
Khi có Bảng giá đất đúng bản chất, Nhà nước đo đếm được chênh lệch địa tô của đất đai là do Nhà nước chuyển đổi quy hoạch, xây dựng hạ tầng hay do người dân, doanh nghiệp đầu tư. Từ đó, Nhà nước có các chính sách phù hợp để thu thuế, điều tiết lại địa tô cho toàn dân. Đồng thời, quy định mới này góp phần minh bạch hơn thị trường bất động sản.
Ngoài ra, những điểm mới về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đấtquy định cụ thể trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội; các trường hợp giao đất không thông qua đấu giá, đấu thầu; giảm đầu mối trung gian trong giao đất, cho thuê đất; xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai tập trung thống nhất… giúp nâng cao, cải thiện lợi ích của Nhà nước, người dân, thúc đẩy sử dụng công bằng, hợp lý nguồn thu từ đất, khuyến khích sử dụng đất đai tiết kiệm, hiệu quả, bền vững...
Để Luật sớm phát huy hiệu quả, trước hết, các cơ quan có thẩm quyền ở Trung ương, địa phương cần bố trí nguồn lực, chuẩn bị ngay các điều kiện bảo đảm, ban hành và triển khai kế hoạch cụ thể để nhanh chóng đưa Luật vào cuộc sống. Bên cạnh đó, Chính phủ cần khẩn trương xây dựng, ban hành theo thẩm quyền và chỉ đạo các bộ, cơ quan ngang bộ ban hành các văn bản quy định chi tiết mà Luật đất đai (sửa đổi) giao; hướng dẫn việc chuyển tiếp đúng quy định, bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.
Mặt khác, loại bỏ khâu trung gian, thực hiện phân cấp, phân quyền theo quy định của Luật, đồng thời tăng cường kiểm tra, thanh tra và kiểm soát quyền lực; giải quyết hiệu quả trên thực tế những tồn tại, vướng mắc liên quan đến quản lý và sử dụng đất, thị trường quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản nói chung. Ngoài ra, cần tăng cường hoạt động phổ biến Luật trên các phương tiện truyền thông, các đoàn thể chính trị xã hội, xã hội nghề nghiệp, các hội đoàn.
