Địa phương vẫn lúng túng
Với việc bỏ khung giá đất và quy định về bảng giá đất mang tính đột phá, Luật Đất đai năm 2024 mở ra chương mới về quản lý đất đai và phát triển thị trường bất động sản trên cơ sở giá đất minh bạch và tiệm cận hơn với thị trường. Tuy nhiên, vẫn còn những trăn trở về hiệu quả và tác động của bảng giá đất mới.
Điều 257 Luật Đất đai năm 2024 quy định, bảng giá đất cũ được áp dụng đến ngày 31.12.2025, nhưng trong trường hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp với tình hình thực tế. Quy định chuyển tiếp này nhằm giúp các địa phương thực hiện lộ trình từng bước xây dựng bảng giá đất mới để chính thức áp dụng từ 1.1.2026, tránh cú sốc tăng giá đột biến, ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của một số đối tượng sử dụng đất. Đồng thời cởi trói cho các dự án đang bị ách tắc khi chưa có cơ sở để xác định giá đất trong thời gian qua.
Thống kê sơ bộ, hiện có khoảng 25 địa phương đã ban hành bảng giá đất điều chỉnh, sử dụng đến hết năm nay. Tuy nhiên, tại nhiều địa phương, bảng giá đất điều chỉnh đã tạo phản ứng dư luận lớn khi có mức tăng đột biến so với bảng giá đất cũ. Đơn cử như bảng giá đất điều chỉnh của TP. Hồ Chí Minh có hiệu lực từ ngày 31.10.2024, tăng 4 - 38 lần, mức cao nhất là 687,2 triệu đồng/m2. Tương tự, tại Hà Nội, giá đất trong bảng giá ban hành mới đây tăng 2 - 6 lần so với bảng giá cũ, trong đó, mức cao nhất là 695,3 triệu đồng/m2. Bảng giá đất sau điều chỉnh của Bắc Giang cũng ghi nhận mức cao nhất là 120 triệu đồng/m2, tăng khoảng 2,4 lần so với bảng giá cũ.
Giá đất điều chỉnh tăng cao, bao gồm cả đất phục vụ cho đầu tư, kinh doanh, thể thao, văn hóa… Nhiều doanh nghiệp thuê đất trả tiền hàng năm dường như đang bị mắc kẹt, đứng trước nguy cơ vỡ kế hoạch đầu tư kinh doanh, bị bào mòn lợi nhuận, thậm chí thua lỗ khi chi phí thuê đất tăng đột biến, khó tính toán hiệu quả kinh doanh. Theo các chuyên gia, cần tìm giải pháp cho vấn đề này để tránh tác động mạnh đến doanh nghiệp và môi trường đầu tư của các địa phương.
Tại Hội thảo “Áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024: Những vấn đề đặt ra và giải pháp phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam” mới đây, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu, cho rằng, trong quá trình thực thi, nguyên tắc hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư chưa được bảo đảm đầy đủ. Ông đề nghị 25 địa phương đã ban hành bảng giá đất điều chỉnh, cần tiến hành đánh giá tác động ngay từ bây giờ; đồng thời từ nay đến khi bảng giá đất được áp dụng vào ngày 1.1.2026, nên chỉ đạo sơ kết, đánh giá tác động của bảng giá đất mới tại những địa phương này. Còn với những địa phương chưa ban hành bảng giá đất mới và vẫn giữ bảng giá cũ, cũng cần tiến hành đánh giá kỹ lưỡng. Qua đó, sẽ xác định liệu các chính sách mới có thực sự bảo đảm nguyên tắc hài hòa lợi ích hay chưa.
Theo PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trường Đại học Luật Hà Nội, hành lang pháp lý đã hoàn thiện hơn, phù hợp hơn nhưng đi vào chi tiết thì vẫn còn nhiều hạn chế. Quy định xác định giá đất có 5 nguyên tắc, trong đó có nguyên tắc thị trường nhưng không ai giải thích nguyên tắc thị trường là gì. Điều này làm khó cho các địa phương trong việc áp dụng.
Ngoài ra, theo ĐBQH Hoàng Văn Cường, các địa phương còn lúng túng trong việc xây dựng bảng giá đất, thậm chí có trường hợp thực hiện không đúng quy định của Luật Đất đai năm 2024. Điều này dẫn đến sự thiếu minh bạch và cào bằng trong xác định giá đất giữa các khu vực và loại hình đất đai.
Tăng cường tham vấn
Theo các chuyên gia, bảng giá đất cần được xây dựng một cách khoa học và chi tiết hơn để bảo đảm tính minh bạch, công bằng và phù hợp với thực tế. Một trong những giải pháp trọng tâm là việc chia lại nhóm đất một cách chi tiết và hợp lý hơn. Các chuyên gia cho rằng, việc chia nhóm đất cần được thực hiện dựa trên các tiêu chí rõ ràng như mục đích sử dụng đất, mật độ xây dựng, yếu tố môi trường và an sinh xã hội.
Ví dụ, nhóm đất phi nông nghiệp có thể được phân tách thành đất thương mại, đất dịch vụ, đất xây dựng cơ sở hạ tầng, và đất dành cho các dự án công ích. PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh nhấn mạnh, cách phân nhóm này sẽ giúp phản ánh đúng giá trị thực tế của từng loại đất, tránh tình trạng áp giá chung thiếu công bằng và không phù hợp. Việc này cũng tạo điều kiện thuận lợi để các doanh nghiệp hoạch định kế hoạch đầu tư chính xác hơn và giảm thiểu rủi ro tài chính.
Theo ĐBQH Hoàng Văn Cường, việc giảm tỷ lệ % đơn giá thuê đất được coi là một giải pháp thiết yếu để giảm chi phí cho doanh nghiệp. Các địa phương cần linh hoạt áp dụng tỷ lệ thuê đất thấp hơn trong các trường hợp cần thiết, đặc biệt đối với các ngành công nghiệp chiến lược, công nghiệp công nghệ cao và các dự án mang ý nghĩa cộng đồng như trường học, bệnh viện, khu vui chơi giải trí. Chính sách giảm tỷ lệ thuê đất không chỉ hỗ trợ doanh nghiệp vượt qua khó khăn mà còn góp phần thu hút đầu tư, kích thích các hoạt động kinh tế và tạo việc làm.
Cũng theo ĐBQH Hoàng Văn Cường, Luật Đất đai năm 2024 hướng tới định giá đất cụ thể đến từng thửa đất. Bảng giá đất điều chỉnh tại địa phương gộp các loại đất phi nông nghiệp không phải đất ở, hay thương mại dịch vụ vào một nhóm để xác định chung một mức giá là do địa phương thực thi không đúng, còn trong Luật, nghị định hướng dẫn không quy định như vậy. Đồng thời, cho rằng, định giá phải dựa theo mục đích sử dụng đất cụ thể của từng loại đất.
ĐBQH Hoàng Văn Cường nhấn mạnh, việc tham vấn ý kiến từ cộng đồng, bao gồm doanh nghiệp và người dân, là yếu tố không thể thiếu để bảo đảm tính minh bạch và đồng thuận trong xây dựng bảng giá đất. Chính sách giá đất hợp lý sẽ không chỉ giảm gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp mà còn góp phần thu hút đầu tư, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và bảo đảm an sinh xã hội.
