Bảo đảm chính sách nhà ở xã hội đến đúng đối tượng thụ hưởng

Ủy viên Bộ Chính trị, Bí thư Trung ương Đảng, Chủ tịch Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam Bùi Thị Minh Hoài tham dự phiên thảo luận.

Công khai thông tin giao dịch nhà ở xã hội trên hệ thống thông tin quốc gia

Thảo luận tại tổ, các đại biểu thống nhất cho rằng, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) là 3 đạo luật có tầm ảnh hưởng sâu rộng đến ổn định kinh tế vĩ mô, an sinh xã hội, quyền tài sản của công dân và sự phát triển lành mạnh, bền vững của thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, để các đạo luật này khi được ban hành thực sự đi vào cuộc sống, không tạo ra những “điểm nghẽn thể chế mới” do xung đột hoặc chồng chéo giữa các luật, ĐBQH Nguyễn Văn Mạnh (Phú Thọ) đề nghị, các cơ quan soạn thảo cần tiếp tục rà soát kỹ lưỡng từng điều khoản chưa tương thích giữa 3 đạo luật, bảo đảm khi ban hành sẽ tạo nên một hệ thống pháp luật đồng bộ, minh bạch, bảo vệ tối đa quyền lợi chính đáng của nhân dân và kiến tạo động lực phát triển kinh tế bền vững cho đất nước.

Tán thành với quy định tại điểm e khoản 1 Điều 68 trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) không cho phép người mua nhà ở xã hội được bán ra thị trường tự do sau 5 năm. Đại biểu Nguyễn Văn Mạnh cho biết, quy định mới bắt buộc: Sau 5 năm, người mua nếu chuyển nhượng thì chỉ được bán lại cho các đối tượng đủ điều kiện hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội theo quy định. Đây là giải pháp nhằm triệt tiêu hoàn toàn tình trạng “trục lợi chính sách”, “đầu cơ lướt sóng”, “bán suất chênh lệch” vốn đã gây nhức nhối dư luận thời gian qua. Nhà ở xã hội là tài nguyên an sinh từ ngân sách và chính sách ưu đãi của nhà nước, do đó phải luôn được duy trì phục vụ người nghèo, người thu nhập thấp, công nhân lao động thực chất.

Do đó, đại biểu kiến nghị cần quy định đồng bộ với Luật Kinh doanh bất động sản về cơ chế công khai thông tin giao dịch nhà ở xã hội trên hệ thống thông tin quốc gia về nhà ở và thị trường bất động sản để ngăn ngừa các giao dịch “ủy quyền định đoạt ngầm” hoặc hợp đồng hứa mua hứa bán trái luật.

Liên quan đến nội dung này, ĐBQH Lê Thị Ngọc Linh (Cà Mau) cho biết, tại điểm e, khoản 1 Điều 68 của dự thảo quy định nhà ở xã hội sau thời hạn 5 năm chỉ được bán lại cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đã được cấp Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, dự thảo chưa làm rõ nguyên tắc xác định giá bán lại. Đại biểu đề nghị bổ sung quy định về giá bán, điều kiện bên mua, trách nhiệm kiểm tra và hậu kiểm; đồng thời, quy định chuyển tiếp đối với nhà ở xã hội đã mua, hợp đồng đã ký theo Luật Nhà ở năm 2023 để tránh phát sinh tranh chấp và bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người dân.

Cho ý kiến về điều kiện và thủ tục xét duyệt đối tượng mua, thuê mua nhà ở xã hội, đại biểu Lê Thị Ngọc Linh đề nghị quy định rõ nguyên tắc xét duyệt, thứ tự ưu tiên và trách nhiệm xác minh đối tượng; tăng cường kết nối dữ liệu dân cư, đất đai và nhà ở để đơn giản hóa hồ sơ, bảo đảm chính sách đến đúng người có nhu cầu thực sự, đồng thời bảo vệ thông tin cá nhân bảo đảm chặt chẽ.

Theo đại biểu Lê Thị Ngọc Linh, hiện nay, quy định về các chính sách nhà ở cho thuê và nhà ở xã hội trong dự thảo còn có những nội dung chưa thống nhất về hình thức phát triển, cơ chế hỗ trợ và ưu đãi. Do đó, đề nghị cơ quan soạn thảo rà soát, phân định rõ mục tiêu, đối tượng thụ hưởng và cơ chế ưu đãi của từng loại hình; đồng thời, nghiên cứu bổ sung chính sách ưu đãi tín dụng để khuyến khích doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà ở cho thuê dài hạn, hợp lý.

Đối với quy định hạn chế chuyển nhượng nhà ở xã hội trong thời hạn 5 năm, ĐBQH Hồ Việt Triều (Cà Mau) cũng đề nghị cân nhắc cơ chế phù hợp cho trường hợp người mua phải chuyển công tác, thay đổi nơi sinh sống. Nếu chỉ được bán lại theo giá trong hợp đồng ban đầu, người mua có thể gặp khó khăn về tài chính để ổn định cuộc sống tại nơi ở mới. Vì vậy, cần nghiên cứu phương án bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người mua, đồng thời vẫn duy trì mục tiêu an sinh và ngăn ngừa việc lợi dụng chính sách nhà ở xã hội để đầu cơ.

Công khai quy chế hoạt động và minh bạch các khoản phí quản lý, bảo trì

Góp ý về dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), ĐBQH Vũ Tuấn Anh (Phú Thọ) cho rằng, quy định về cơ chế cải tạo, xây dựng lại chung cư cơ bản là phù hợp. Tuy nhiên, cần nghiên cứu giải pháp huy động nguồn lực để bảo đảm tính khả thi, nhất là đối với các chung cư cũ tại những đô thị lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh.

Theo đại biểu, đối với các chung cư được xây dựng trước năm 1994, Nhà nước có cơ chế hỗ trợ khi thực hiện cải tạo, xây dựng lại. Tuy nhiên, với những chung cư được xây dựng sau thời điểm này, đặc biệt là các công trình hình thành từ năm 1995, 1996, việc triển khai cải tạo, xây dựng lại theo cơ chế hiện nay sẽ gặp nhiều khó khăn. Đại biểu nhấn mạnh, nguyên tắc chủ sở hữu đóng góp kinh phí để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư là phù hợp. Bởi lẽ, người dân được xác lập quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy, nhiều chung cư đã được đưa vào sử dụng hơn 20 năm, người dân sinh sống ổn định trong thời gian dài. Nếu yêu cầu các chủ sở hữu đóng góp toàn bộ kinh phí để phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư thì sẽ rất khó thực hiện. Đây cũng có thể là một trong những nguyên nhân khiến việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ tại các đô thị lớn còn gặp nhiều trở ngại. Vì vậy, đại biểu đề nghị cần thiết kế cơ chế tạo lập nguồn lực phù hợp, trong đó có sự hỗ trợ của Nhà nước, để thúc đẩy quá trình cải tạo, xây dựng lại chung cư.

Phân tích thêm về khả năng thu hút nhà đầu tư, đại biểu cho rằng, đối với những chung cư thấp tầng, nếu dự án được phép nâng tầng, tăng mật độ xây dựng trong giới hạn quy hoạch và đáp ứng các điều kiện theo quy định, nhà đầu tư có thể có thêm diện tích để kinh doanh, tạo nguồn thu bù đắp chi phí xây dựng và bố trí tái định cư cho người dân. Tuy nhiên, với những chung cư không có khả năng tăng tầng hoặc không tạo được phần diện tích thương mại đủ để bảo đảm hiệu quả đầu tư, việc thu hút doanh nghiệp tham gia sẽ rất khó khăn.

Đáng chú ý, đối với các chung cư cao tầng được xây dựng phổ biến trong thời gian qua, đại biểu đặt vấn đề về nguồn lực để cải tạo, xây dựng lại khi công trình xuống cấp, phải phá dỡ trong tương lai. Khi quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất được xác lập lâu dài theo quy định, việc xây dựng cơ chế tài chính cho quá trình cải tạo, xây dựng lại cần được tính toán từ sớm. Từ thực tế đó, đại biểu đề nghị Chính phủ nghiên cứu cơ chế tạo nguồn lực bền vững, theo hướng khi phá dỡ, xây dựng lại chung cư, nhà nước có thể hỗ trợ một phần kinh phí, chủ sở hữu đóng góp một phần phù hợp với điều kiện thực tế. Không nên đặt toàn bộ gánh nặng tài chính lên người dân, bởi điều này có thể làm giảm tính khả thi của chính sách.

Liên quan đến việc quản lý, vận hành chung cư, đại biểu Hồ Việt Triều đề nghị, quy định rõ trách nhiệm thành lập ban quản trị, công khai quy chế hoạt động và minh bạch các khoản phí quản lý, bảo trì. Việc quy định rõ ngay từ đầu sẽ góp phần hạn chế tình trạng thu phí thiếu thống nhất, giảm tranh chấp giữa cư dân với đơn vị quản lý và chủ đầu tư. Đại biểu cũng lưu ý cần làm rõ quyền được bố trí tái định cư hoặc mức bồi thường khi chung cư hết thời hạn sử dụng, xuống cấp hoặc phải phá dỡ; các nội dung này cần được thể hiện minh bạch trong hợp đồng mua bán, cho thuê căn hộ.

Đặc biệt, trước yêu cầu bảo đảm an toàn phòng cháy, chữa cháy (PCCC) và sự phát triển của phương tiện giao thông điện, đại biểu đề nghị phân định rõ trách nhiệm pháp lý của chủ đầu tư, chủ sở hữu dự án và các chủ thể liên quan đối với hệ thống PCCC. Đồng thời, cần bổ sung quy định kỹ thuật về khu vực đỗ xe điện, nơi sạc điện, đổi pin an toàn và bảo đảm điều kiện tiếp cận cho xe chữa cháy chuyên dụng, qua đó bảo vệ tính mạng, tài sản của cư dân.