Bài 3: Sai phạm chủ yếu do giao đất theo chỉ định?

>> Bài 1: Thời điểm chín muồi

>> Bài 2: Phạm vi thu hồi đất quá rộng

Lúng túng trong quy định giao đất

Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Hùng Võ cho rằng, bên cạnh cơ chế thu hồi đất, cơ chế giao đất, cho thuê đất với các dự án đầu tư cũng đang là “điểm nghẽn” trong Luật Đất đai 2013, khi chỉ thông qua đấu giá mà không có đấu thầu dự án có sử dụng đất. “Đây rõ ràng là một khiếm khuyết! Mặc dù sau đó, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 30/2015/NĐ - CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư, trong đó có đầu thầu dự án có sử dụng đất, nhưng không phù hợp với Luật Đất đai. Thành ra câu chuyện hiện nay dẫn đến lúng túng vẫn là giao đất, cho thuê đất bằng cách gì: Đấu giá hay đấu thầu?”, ông nói.

Mặt khác, theo ông Võ, ngay việc thực thi đấu giá đất, nhất là gắn với trường hợp không phải đấu giá đất đang dẫn đến nhiều sai phạm. Ông nêu rõ, thực tế, vẫn xảy ra tình trạng người thì bảo trường hợp này không phải đấu giá, người khác bảo có. Sự hướng dẫn trong thực hiện của các Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng không thống nhất nên dẫn tới cách hiểu khác nhau.

Quy định không rõ ràng về giao đất làm nảy sinh nhiều sai phạm

Nguồn Báo Tiền phong

Phó Trưởng khoa Luật, Đại học Cần Thơ, PGS.TS Phan Trung Hiền cũng bày tỏ đồng tình. Ông chỉ rõ, về mặt lý thuyết thì đấu giá, đấu thầu ngày càng khẳng định là hai phương thức tối ưu khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Các quy định về đấu giá, đầu thầu và định giá đất cơ bản đã có nhiều thay đổi theo xu hướng ngày càng đầy đủ và chặt chẽ hơn để phù hợp đối với nhu cầu trên thực tế. Tuy nhiên, hiện vẫn còn một số bất cập.

Cụ thể, pháp luật đất đai quy định khá chi tiết về đấu giá quyền sử dụng đất nhưng đấu thầu dự án có sử dụng đất rất mờ nhạt. Theo đó, trong Luật Đất đai 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành không xuất hiện thuật ngữ “đấu thầu” dẫn đến những khó khăn trong áp dụng trên thực tế. Quy định về đấu thầu chủ yếu chỉ được điều chỉnh bởi pháp luật đầu tư và đấu thầu; rất thiếu những quy định đặc thù đối với đấu thầu dự án sử dụng đất. Điều này phần nào dẫn đến sự khó kiểm soát và xảy ra nhiều sai phạm trong quá trình đấu thầu dự án.

Bên cạnh đó, việc thanh tra, kiểm tra công tác đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất và công tác xác định giá khởi điểm để đấu giá, đầu thầu chưa được thường xuyên, xử lý triệt để. Vấn đề minh bạch đối với dự án cũng như trách nhiệm giải trình về giá đất đối với cơ quan dân cử hay nhân dân chưa được xây dựng cụ thể nên rất tiềm ẩn tiêu cực.

Chưa rõ cơ sở định giá đất cao hay thấp

Liên quan đến định giá đất, từ trước đến nay vẫn có rất nhiều ý kiến trái chiều. Lấy ví dụ điển hình như xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất, nếu định giá thấp sẽ thất thoát cho ngân sách nhà nước, nhưng bù lại sẽ được rất nhiều nhà đầu tư quan tâm, đến khi tổ chức cuộc đấu giá thì giá trúng đấu giá lại có thể rất cao. Ngược lại, nếu định giá quá cao thì rất khó thu hút đầu tư, đôi khi lại làm cho giá trúng đấu giá cao hơn cả “giá thị trường”, vô hình trung đội chi phí của các dự án, gây khó khăn cho nhà đầu tư. Hệ quả là người dân phải mua sản phẩm đầu tư với giá cao hơn.

Trong công văn số 76/CV - HoREA của Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh gửi Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường liên quan sửa đổi Luật Đất đai cũng chỉ rõ, trên thực tế, giá đất quy định trong Bảng giá đất của các địa phương chỉ tương đương khoảng 30 - 50% giá đất thị trường. Chẳng hạn, quy định giá đất tối đa tại TP Hồ Chí Minh (đô thị đặc biệt) là 162 triệu đồng/m2. Thành phố đã xác định bảng giá đất 3 tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ (Quận 1) mức cao nhất, tính theo công thức: 162 triệu đồng/m2 + (162 x 30%) = 210,6 triệu đồng/m2. Thậm chí, kể cả khi thay đổi hệ số điều chỉnh giá đất từ 1,2 lên 2,1 (vào đầu năm 2018) thì giá đất tại các con phố này cũng chỉ là: 210,6 triệu đồng x 2,1 = 442,26 triệu đồng/m2, thấp hơn nhiều giá thị trường là hơn 1 tỷ đồng/m2 tại khu vực này.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh, giá đất trong bảng giá đất của các địa phương chỉ tương đương 30 - 50% giá đất thị trường

Nguồn: internet

Tại Hội thảo khoa học “Kiểm toán việc quản lý, sử dụng đất đai, tài nguyên khoáng sản, môi trường và những vấn đề đặt ra” mới đây, Tổng Kiểm toán Nhà nước Hồ Đức Phớc thừa nhận, theo quy định hiện hành (Nghị định 44/2014/NĐ - CP và Thông tư số 36/2014/TT - BTNMT) có 5 phương pháp xác định giá đất, nhưng lại không bắt buộc áp dụng phương pháp nào. Do đó, cơ quan quản lý tùy tiện áp dụng các phương pháp khác nhau, dẫn đến kết quả khác nhau, chênh lệch nhau hàng chục lần giá trị. Đây là lỗ hổng dễ bị trục lợi làm thất thoát ngân sách nhà nước. Song, những sơ hở, hạn chế của phương pháp xác định giá đất không chỉ giữa các phương pháp khác nhau, mà tồn tại ngay trong từng phương pháp nên việc tính toán đưa ra giá đất sát với giá thị trường khó khả thi, vì chứa đựng yếu tố chủ quan, giả định, không đủ cơ sở xác định giá đất.

Chẳng hạn, phương pháp xác định giá đất phổ biến nhất hiện nay là phương pháp thặng dư, phụ thuộc vào 2 yếu tố doanh thu phát triển bất động sản và chi phí phát triển. Cả 2 yếu tố này đều xây dựng trên phương án giả định tài sản so sánh chọn mẫu thiếu chính xác; thời gian xây dựng giá, thời gian giao đất cũng như chi phí đầu tư, chi phí đền bù khác nhau. Do đó, phương pháp này phụ thuộc nhiều vào yếu tố chủ quan của người tính toán, chỉ một điều chỉnh nhỏ của giá tài sản so sánh, hệ số điều chỉnh quy đổi dòng tiền, thay đổi suất đầu tư… đã tác động thay đổi giá đất định giá làm thất thu ngân sách nhà nước.

Từ thực tế này đặt ra vấn đề phải xác định giá đất không quá cao, cũng không quá thấp, bảo đảm tính phù hợp. Nhưng thế nào là phù hợp? PGS.TS Phan Trung Hiền thừa nhận, hiện nay trong đánh giá giá đất ở nước ta vẫn chưa làm rõ thế nào là quá rẻ. Nguyên nhân bởi không thể có một cơ sở dữ liệu thị trường chính thống để làm căn cứ so sánh. Vì vậy, “việc đánh giá cao hay thấp là rất định tính”, ông nói.

PGS.TS PHAN TRUNG HIỀN, Đại học Cần Thơ: Rút gọn quy trình đấu thầu, đấu giá đất Theo tôi, nên hạn chế tối đa việc giao đất bằng hình thức chỉ định. Thay vào đó, tận dụng ưu điểm của việc giao đất thông qua đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất. Đồng thời, cần phải rút gọn lại quy trình đưa quyền sử dụng đất ra đấu thầu, đấu giá, có như vậy mới tiết kiệm thời gian và tăng tính hiệu quả khi khai thác nguồn lực đất đai. Mặt khác, cần quy định cơ bản về đấu thầu dự án có sử dụng đất, xác định những đặc thù cần điều chỉnh khi sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013. Cần quy định cụ thể về minh bạch và công khai thông tin của toàn bộ quá trình xác định giá khởi điểm trong đấu giá, đấu thầu. Phát huy trách nhiệm giải trình minh bạch quá trình đấu giá, đấu thầu, định giá đất của UBND cấp tỉnh trước HĐND về các dự án và vai trò giám sát của HĐND đối với những dự án này cũng như nâng cao vai trò của các cơ quan thanh tra, kiểm tra trong suốt quá trình đấu thầu, đấu giá. PGS. TS LÊ XUÂN TRƯỜNG, Học viện Tài chính: Nâng cao vai trò tổ chức định giá độc lập Hiện, có 4/5 phương pháp xác định giá đất do Chính phủ quy định là theo thông lệ quốc tế, gồm: Phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp chiết trừ; phương pháp thu thập và phương pháp thặng dư. Thực tế, giá đất được quy định trong Khung giá đất và giá đất cụ thể cho UBND cấp tỉnh quy định phổ biến là quá thấp, không phù hợp với giá thực tế trên thị trường và trái với nguyên tắc xác định giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2013. Do đó, cần hoàn thiện các phương pháp xác định giá đất trên các phương diện chủ yếu sau: Thứ nhất, bổ sung 2 phương pháp xác định giá đất mà thông lệ quốc tế đã áp dụng, đó là phương pháp đầu tư và phương pháp giá trị cho thuê vốn hóa. Thứ hai, sửa đổi, bổ sung các quy định cụ thể trong nghị định của Chính phủ về các căn cứ, điều kiện, cơ sở dữ liệu khi tổ chức thực hiện các phương pháp định giá đất. Trong đó, đặc biệt lưu ý đến việc bổ sung các yếu tố tác động đến giá đất ở các khu vực đô thị hóa, làm tách bạch rõ giá trị đất tăng thêm do đầu tư của Nhà nước ở chính khu vực đó và các khu vực lân cận với đầu tư của nhà đầu tư vào các dự án. Thứ ba, sửa đổi quy trình xác định giá đất để bảo đảm tính khách quan trong quá trình tổ chức định giá đất; nâng cao vai trò của các tổ chức định giá độc lập trong quy trình xây dựng giá đất, xây dựng cơ chế mua cơ sở dữ liệu của tổ chức này để sử dụng kết hợp với cơ sở dữ liệu của cơ quan nhà nước trong định giá đất.