Đưa đủ tiền mua đất, 20 năm sau bị đòi lại đất

Nguyên đơn trong vụ án là ông vợ chồng Nguyễn Văn Thanh và bà Nguyễn Thị Ngọc Tân (ngụ huyện Châu Đức). Bị đơn: vợ chồng ông Dương Văn Biểu và bà Dương Thị Lan (thị trấn Ngãi Giao, huyện Châu Đức). Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan là vợ chồng ông Nguyễn Hoàng Mão và bà Bùi Thị Ánh Nguyệt cùng một số cá nhân khác.

Theo hồ sơ, năm 1991, ông Biểu được UBND huyện Châu Thành, tỉnh Đồng Nai (nay là huyện Châu Đức, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu) cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng (GCNQSDĐ) đất số: A 586107 gồm 5 thửa đất (thửa 46, 30,31, 45 tờ bản đồ số 31 và thửa 46 thuộc tờ bản đồ số 32) thị trấn Ngãi Giao, với tổng diện tích 22.534m2.

Năm 1997, ông Biểu kê khai lại 3 thửa (30, 45 tờ bản đồ 31 và thửa 46 tờ bản đồ số 32). Do sơ suất nên tháng 10.1997, địa phương đã cấp cho ông Biểu GCNQSDĐ số B 586527 của 3 thửa đất nêu trên với diện tích 12.998 m² (3 thửa này trùng với 3/5 thửa đã cấp năm 1991). 

Vợ chồng ông Biểu đã đem 2 GCNQSDĐ trên thế chấp tại 2 ngân hàng khác nhau.

Đến ngày 19.4.2003, vợ chồng ông Biểu viết “Giấy bán đất” chuyển nhượng cho vợ chồng ông Thanh, bà Tân khu đất tích hơn 12.900m2 (GCNQSDĐ số B 586527, cấp năm 1997) với số tiền 365 triệu đồng. Vợ chồng ông Thanh đã trả 180 triệu đồng (thực tế trên giấy tay chỉ ghi giá trị chuyển nhượng 150 triệu).

Riêng GCNQSDĐ gốc được cấp năm 1991 có diện tích 22.543m² (đã có chuyển nhượng cho một người khác 613m² – nên điều chỉnh sổ, còn 21.930m²), ông Biểu thế chấp tại ngân hàng. Đến năm 2006, do không trả được nợ ngân hàng nên vợ chồng ông Biểu đã thỏa thuận chuyển nhượng cho vợ chồng ông Mão, bà Nguyệt với giá 300 triệu đồng sau khi đã lấy được sổ ra.

Bà Nguyệt trình bày, sau khi thỏa thuận, vợ chồng bà đã đưa đủ tiền cho ông Biểu (300 triệu đồng) và ra Phòng Công chứng thị xã Bà Rịa để tiến hành làm hợp đồng chuyển nhượng theo đúng quy định của pháp luật. 

“Việc chuyển nhượng của vợ chồng ông Biểu là hoàn toàn tự nguyện và theo đúng quy định của pháp luật. Tuy nhiên, sau khi bị nguyên khởi kiện thì ông Biểu phản tố và tìm mọi cách nhằm muốn lấy lại QSDĐ đã chuyển nhượng cho chúng tôi gần 20 năm. Đây là điều hết sức vô lý, thời điểm chuyển nhượng, vợ chồng ông Biểu không trả được nợ cho ngân hàng nên đã thỏa thuận chuyển nhượng để vừa có tiền trả ngân hàng, vừa có tiền trang trải cuộc sống.

Trong quá trình giải quyết vụ án, chúng tôi đã rất thiện chí và nhân văn bằng cách nhường lại toàn bộ thửa đất số 46 (tờ bản đồ 32) với diện tích 2.290m² (đây là nơi có một số căn nhà của ông Biểu, các con ông Biểu…), đồng thời hỗ trợ thêm 600 triệu đồng cho ông Biểu và người liên quan”, bà Nguyệt trình bày.

Liên quan đến 2 GCNQSDĐ đất cấp trước đó, do xét thấy việc cấp giấy chứng nhận năm 1997 bị trùng nên năm 2008, UBND huyện Châu Đức ra Quyết định số 1417/QĐ-UBND về việc thu hồi và hủy bỏ đối với GCNQSDĐ số B 586527. Riêng giấy chứng nhận cấp năm 1991 mà ông Biểu đã chuyển nhượng cho vợ chồng bà Nguyệt vẫn được giữ nguyên.

Vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng

Tại vụ án trên, phía nguyên đơn là vợ chồng ông Thanh khởi kiện yêu cầu TAND giải quyết buộc ông Biểu phải tiếp tục thực hiện hợp đồng…

Trước yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, vợ chồng ông Biểu đã có đơn phản tố yêu cầu tòa hủy hợp đồng chuyển nhượng đất được lập dưới hình thức “Giấy bán đất” ngày 19.4.2003 giữa bị đơn và nguyên đơn; đồng ý trả lại cho nguyên đơn số tiền 186 triệu đồng và lãi suất theo quy định. Lý do hủy hợp đồng: hợp đồng vi phạm về hình thức, chưa giao đất trên thực địa; chưa thực hiện 2/3 nghĩa vụ dân sự theo quy định của Bộ luật Dân sự.

Vợ chồng ông Biểu còn đề nghị tòa tuyên hợp đồng chuyển nhượng giữa vợ chồng ông với vợ chồng bà Nguyệt năm 2006 là vô hiệu vì cho rằng hợp đồng đó là giả tạo (chỉ vay tiền, chứ không chuyển nhượng đất) nhưng không đưa ra được chứng cứ.

Tại phiên tòa sơ thẩm, đại diện Viện KSND huyện Châu Đức cho rằng, cần công nhận hợp đồng chuyển nhượng năm 2006 giữa vợ chồng ông Biểu với vợ chồng bà Nguyệt là hợp pháp vì tuân thủ cả nội dung lẫn hình thức, hai bên có giao đất trên thực địa nên hợp đồng có hiệu lực để thi hành.

Tại bản án dân sự số 02/2024/DS-ST ngày 22.1.2024 của TAND huyện Châu Đức đã tuyên: chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của vợ chồng ông Thanh; chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của vợ chồng ông Biểu. Tòa tuyên giấy bán đất viết tay ngày 19.4.2003 giữa ông Thanh và ông Biểu là vô hiệu. Buộc vợ chồng ông Biểu trả cho vợ chồng ông Thanh số tiền hơn 2,1 tỷ đồng (trong đó có 186 triệu đồng tiền chuyển nhượng và hơn 2 tỷ đồng tiền bồi thường thiệt hại). Bên cạnh đó, tòa cấp sơ thẩm còn tuyên hợp đồng chuyển nhượng giữa vợ chồng ông Biểu với vợ chồng bà Nguyệt vô hiệu do giả tạo.

Không đồng ý với phán quyết của TAND huyện Châu Đức, các đương sự trong vụ án đã kháng cáo.

Liên quan đến vụ án trên, Viện KSND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đã có Quyết định kháng nghị số 109/QĐ-VKS-DS ngày 21.2.2024.

Viện KSND tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu nhận định: TAND huyện Châu Đức chưa thu thập chứng cứ xác định có hay không việc ông Biểu thế chấp QSDĐ được cấp GCNQSDĐ số B586527 ngày 29.10.1997 đối với diện tích hơn 12.900m2 cho ngân hàng để vay tiền; chưa xác minh làm rõ có việc vợ chồng ông Biểu  giao giấy chứng nhận này cho vợ chồng ông Thanh đi làm thủ tục để có căn cứ giải quyết yêu cầu khởi kiện của vợ chồng ông Thanh đúng pháp luật; chưa thu thập các tài liệu thu hồi và bồi thường một phần đất tranh chấp; chưa xác định vị trí đất hơn 3.800m2 mà ông Thanh yêu cầu công nhận và diện tích của thửa 31 (cũ) được Bản án số 04/2012/DSST ngày 23.8.2012 của TAND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu công nhận cho chủ sử dụng đất liền kề…

Theo Viện KSND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, TAND huyện Châu Đức đã vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án. Để bảo đảm pháp luật được tuân thủ nghiêm minh, bảo vệ quyền lợi chính đáng của các đương sự. Căn cứ Điều 42, Điều 308, Điều 310 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 có cơ sở để hủy Bản án dân sự số 02/2024/DS-ST ngày 22.1.2024 của TAND huyện Châu Đức; giao hồ sơ cho TAND huyện Châu Đức nhập vụ án này với vụ án thụ lý số 317/2023/TLST-DS ngày 14.11.2023 thành một vụ án để giải quyết theo thủ tục chung.

Sắp tới, TAND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu sẽ đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm trở lại.