GS.TS Hoàng Văn Cường: Nhà nước phải thực hiện thu hồi đất, không nên để nhà đầu tư tự thỏa thuận

Tham luận tập trung làm rõ 5 vấn đề về: Chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ tác động như thế nào đến giá trị bất động sản và những hành vi đầu tư; làm thế nào để biết lợi ích sinh ra khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất để hoạt động đầu tư bất động sản lành mạnh; thời hạn sử dụng đất có tác động gì đến hành vi đầu tư bất động sản và thời hạn sử dụng đất nên được xác định như thế nào để quản lý các bất động sản phù hợp hơn; giá trị gia tăng của đất đai có ảnh hưởng như nào đến đầu cơ bất động sản và giải pháp điều tiết giá trị gia tăng, hướng tới giải pháp lành mạnh hóa thị trường; hoạt động về giao dịch bất động sản, đất đai nói chung nên được thực hiện qua sàn và nên có sự thay thế giao dịch bất động sản hiện nay hình thành trong tương lai cho một hình thức mới để lành mạnh hơn thị trường bất động sản. 

Theo GS.TS Hoàng Văn Cường, khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chính là việc chúng ta làm đất đai tự sinh lợi và đây chính là địa tô chênh lệch. Nói cách khác, khi Nhà nước ra quyết định cho phép một nhà đầu tư chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất này sang loại đất khác, đồng nghĩa Nhà nước đã quyết định chuyển địa tô thành giá trị của bất động sản cho chính nhà đầu tư đó. Chính vì vậy, đã làm nảy sinh những vấn đề bất cập trong thực tế. Ví dụ như bất bình đẳng giữa những nhà đầu tư được Nhà nước quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất với những nhà đầu tư phải tự chuyển nhượng đất đai trên thị trường, hoặc giữa người dân đang sử dụng đất nông nghiệp với chủ đầu tư sau khi được giao đất nông nghiệp để chuyển thành đất ở, hoặc giữa quá trình cổ phần hóa khi cổ phần hóa mà đất không phải là đất dịch vụ, đất ở. Thế nhưng, chỉ cần cổ phần hóa xong, doanh nghiệp đi xin chuyển mục đích, thì ngay lập tức đất đó trở thành yếu tố nguồn lợi, và những bất cập này đòi hỏi cần có sự điều tiết để tránh mâu thuẫn như hiện nay. 

Để điều tiết vấn đề này, GS.TS Hoàng Văn Cường đề xuất, gợi mở ba giải pháp. Một là, phải định ra được giá trị của mỗi loại đất đai gắn liền với mục đích sử dụng. Thực tế cho thấy, mỗi loại “mũ” sử dụng sẽ có giá trị tương ứng, và ở đây “chúng ta chỉ có thể định giá được là giá trị của nó sát với giá trị thị trường”. Bởi lẽ, giá trị của đất đai có thể dùng các kỹ thuật để định giá được, nhưng giá cả từng mảnh đất cụ thể trên thực tế lại do người mua, người bán trên thị trường tự quyết định, người nào rất muốn mua thì họ sẵn sàng trả giá cao hơn, hoặc người đang cần bán thì họ sẵn sàng đưa ra giá thấp hơn. Như thế để thấy rằng, giá cả thị trường là “muôn hình vạn trạng”. Chính vì vậy, “chúng tôi đề nghị trong luật pháp phải xác định rõ, định giá đất hay bảng giá đất phải sát với giá trị thị trường của đất đai, chứ không phải là giá thị trường. Nếu giá thị trường là vấn đề không thể nắm bắt được, thì đề nghị Nhà nước phải thực hiện thu hồi đất cho tất cả các trường hợp Nhà nước phê duyệt các dự án đầu tư, hoặc Nhà nước chấp nhận đầu tư, chứ không nên để các nhà đầu tư tự thỏa thuận”, GS.TS Hoàng Văn Cường nêu rõ.

Lý lẽ, theo GS.TS Hoàng Văn Cường, bởi khi Nhà nước thu hồi, Nhà nước sẽ đền bù cho người có đất bị thu hồi và giá trị tương ứng đúng với mục đích đất họ đang sử dụng; khi giao đất cho nhà đầu tư, Nhà nước sẽ thu tiền sử dụng đất tương ứng với giá trị đất đai được giao để nhà đầu tư đầu tư để phát triển. Trả lời câu hỏi phương thức tự thỏa thuận sẽ được áp dụng ở đâu, theo GS.TS Hoàng Văn Cường, “chỉ nên áp dụng cho hai trường hợp: Một là, người dân đóng góp đất đai để trở thành các cổ phần cùng đầu tư kinh doanh với doanh nghiệp - trong trường hợp này, chúng ta sẽ thực hiện thỏa thuận; hai là người dân sẽ tự thỏa thuận với nhau để thực hiện cơ chế chuyển đổi đất đai…

Liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất và đấu giá đất để xác định được giá trị của nhà đầu tư phải nộp cho Nhà nước, GS. TS Hoàng Văn Cường nêu rõ, mục tiêu của đấu giá đất hay đấu giá quyền sử dụng đất đều nhằm lựa chọn các nhà đầu tư nào sử dụng đất hợp lý nhất. Nếu một mảnh đất đã được xác định mục đích cụ thể, rõ ràng rồi, thì bất kể người nào vào cũng phải hoạt động, cũng phải đầu tư như thế, không có phương án nào khác - trong trường hợp này, người sử dụng hợp lý nhất chính là người mang lại nhiều tiền nhất. Chính vì vậy, trong trường hợp này, phương thức đấu giá quyền sử dụng đất được sử dụng đối với những vùng đất hay khu vực đất chưa được xác định mục tiêu, mục đích cụ thể. Theo đó, trong trường hợp này, chúng ta lựa chọn nhà đầu tư nào sử dụng mảnh đất mang lại lợi ích về mặt kinh tế, xã hội, môi trường cao nhất, chứ không phải chỉ là giá đất cao nhất. Và, giá tiền đất nhà đầu tư nộp chỉ là cam kết ban đầu, còn sau khi nhà đầu tư đầu tư xong, giá trị gia tăng trên đất đó, chúng ta sẽ phải thực hiện biện pháp, chính sách điều tiết giá trị gia tăng của đất đai, chứ không phải thông qua các hoạt động đấu thầu dự án sử dụng đất, GS.TS Hoàng Văn Cường nói. 

Với vấn đề trả giá cao đặt ra trong thời gian vừa qua, theo GS.TS Hoàng Văn Cường “chúng ta hoàn toàn có thể xử lý một cách rất dễ dàng”, bởi nếu chúng ta định giá khởi điểm sát với giá trị thị trường, thì khi có hiện tượng trả giá cao hay không chúng ta sẽ phát hiện ngay để cảnh báo và ngăn chặn. Nhưng quan trọng hơn, đó là phải lựa chọn được những người tham gia đấu giá có đủ năng lực về mặt tài chính để bảo đảm rằng khả năng thanh toán cho tài sản đấu giá đó là đất đai và phải chứng minh được khả năng tài chính này bằng lượng tiền của “anh” bỏ vào tài khoản đóng ở ngân hàng, hoặc được ngân hàng bảo lãnh cho giá trị thanh toán của toàn bộ giá trị đất đai đó. Như vậy, chúng ta không cần phải thế chấp, chỉ cần có được các tài sản bảo đảm. “Nếu anh vi phạm thì Nhà nước có thể thu hồi toàn bộ giá trị của tài sản bảo đảm đó, chứ không phải chỉ là phần về tài sản thế chấp”, GS.TS Hoàng Văn Cường nêu rõ.