Thị trường bất động sản cần trợ lực chính sách

Nguồn cung giảm không phải vì dịch Covid-19

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, cả nước hiện có 71 dự án với 25,7 nghìn căn hộ. So với năm 2018, nguồn cung có giảm nhưng không phải do dịch Covid-19 mà do các dự án bị tạm dừng, đình hoãn từ những năm trước, đến nay chưa hoàn tất việc rà soát thủ tục pháp lý hoặc do chủ đầu tư thiếu năng lực, thiếu vốn đầu tư.  Từ đầu năm đến nay, số doanh nghiệp bất động sản tạm ngừng kinh doanh tăng 94,1% so với năm 2019 (cao nhất trong tất cả các ngành nghề) và 200 sàn hoạt động cầm chừng, gần 80% sàn tạm ngừng giao dịch... Tiêu thụ nhà ở thương mại chỉ đạt 14%, lượng giao dịch thành công giảm mạnh. Tỷ lệ văn phòng cho thuê trống trong quý I.2020 tăng so với cùng kỳ 2019 (hạng A trống 10,8%; hạng B trống 5,6%). Nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực bất động sản sụt giảm mạnh, trong quý I.2020 chỉ có 264 triệu USD vốn đăng ký. 

Trong khi đó, số liệu báo cáo tài chính của 178 doanh nghiệp niêm yết cho thấy, tổng giá trị hàng tồn kho (tính đến 31.12.2019) là 209.100 tỷ đồng, trong đó giá trị tồn kho sản phẩm bất động sản chiếm khoảng 50%, tương đương khoảng 104.550 tỷ đồng (ngoài ra chưa kể lượng bất động sản tồn kho của các doanh nghiệp chưa niêm yết). Tổng lượng hàng tồn kho tính theo giá trị chỉ chiếm dưới 5% tổng mức đầu tư các dự án đang triển khai, tuy nhiên giá trị tồn kho lại tăng khoảng 20 - 30% so với kỳ trước; hàng tồn kho chủ yếu là căn hộ cao cấp, căn hộ du lịch, nhà tái định cư… Nếu không chịu ảnh hưởng bởi dịch bệnh, các chủ đầu tư có thể giải phóng được từ 15 - 20% lượng hàng tồn kho. 

Tuy vậy, xét về mặt tổng thể, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh đánh giá, thời điểm này thị trường bất động sản chưa ở trạng thái trầm lắng, đóng băng toàn diện mà chỉ giảm ở một số phân khúc như nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp… Dịch Covid-19 chưa ảnh hưởng lớn đến bất động sản, lý do chính khiến nguồn cung thị trường bị tắc là do hàng trăm dự án đang bị tạm dừng trước đó, ông nói tại Hội thảo “Giải pháp phục hồi thị trường bất động sản hậu Covid-19” do Báo Xây dựng phối hợp Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức ngày 12.6 vừa qua.

Tiếp tục tháo gỡ rào cản pháp lý, quy trình, thủ tục

TS. Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính quốc gia cho rằng trở ngại lớn nhất hiện nay của thị trường bất động sản chính là các vấn đề pháp lý và thủ tục hành chính như đấu thầu đất công, đất thuê, thủ tục giải phóng mặt bằng, đất phân lô bán nền và tính không minh bạch từ quy hoạch đến thủ tục chuyển mục đích sử dụng… Để khắc phục tình trạng vô cùng phức tạp này, cần có cơ quan chuyên trách rà soát lại toàn bộ quy định pháp lý, giúp chỉnh sửa các luật, đơn giản hóa thủ tục và chế tài xử lý minh bạch, phải làm liên tục trong vài năm.

Chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực cũng nhận định, gốc rễ để phục hồi thị trường là phải tiếp tục tháo gỡ những rào cản về pháp lý, quy trình. Cụ thể, thời gian tới cần có một nghị định mới để thay thế Nghị định số 20/2017/NĐ-CP về quản lý thuế đối với doanh nghiệp có giao dịch liên kết với mục tiêu là chống chuyển giá đối với doanh nghiệp FDI chứ không đơn thuần là sửa một vài điều khoản. Cùng với đó, cần có khung pháp lý cho những sản phẩm mới như condotel, officetel, shophouse…

Chính sách tốt là trợ lực rất lớn cho các doanh nghiệp và cả thị trường bất động sản, Phó Chủ tịch HĐQT CENGROUP Phạm Thanh Hưng nói và đề xuất 3 giải pháp. Thứ nhất, Nhà nước cần đa dạng hóa hơn nữa các loại hình bất động sản để bán. Thứ hai, nguồn cung đang rất thiếu, vì vậy doanh nghiệp mong muốn Nhà nước tạo điều kiện để hoàn thiện thủ tục pháp lý nhanh, rõ ràng, tránh hồi tố, đừng để doanh nghiệp bị "ném vào lửa". Thứ ba, liên quan đến thủ tục định giá tiền sử dụng đất, cho phép doanh nghiệp tự ước tính giá quyền sử dụng đất phải trả để làm cơ sở lập dự án. Công tác đấu giá, định giá phải được thực hiện nhanh chóng. 

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cũng chỉ rõ, để tháo gỡ khó khăn, giải pháp cấp bách trước mắt là cần thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội; cho phép chậm nộp, giãn nộp tiền sử dụng đất đến hết năm 2020 đối với các chủ đầu tư có dự án bất động sản đang triển khai thực hiện mà đến hạn phải nộp tiền. Đồng thời, giảm 50% thuế VAT cho các chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại giá thấp, có diện tích căn hộ dưới 70m², có giá bán không quá 1,5 tỷ đồng/căn… Khi Luật Đất đai chưa sửa đổi thì cần sớm ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định thi hành Luật Đất đai năm 2013 để xử lý các diện tích đất công xen kẹt trong dự án đầu tư bất động sản, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án bất động sản, cho phép các dự án đang thực hiện thủ tục nhận bàn giao đất mà doanh nghiệp thuộc diện được giãn, chậm nộp tiền sử dụng đất được nhận bàn giao đất, không yêu cầu phải chứng minh đã nộp tiền sử dụng đất để có thể triển khai dự án. Song song với đó phải sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 theo hướng tăng số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép sở hữu trong mỗi một tòa nhà chung cư; cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu các bất động sản du lịch tại Việt Nam.