Ở Hàn Quốc, Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất trên cơ sở các nguyên tắc sau: thứ nhất, việc bồi thường do chủ dự án thực hiện; thứ hai, chủ đầu tư phải thực hiện bồi thường đầy đủ cho chủ đất và cá nhân liên quan trước khi tiến hành xây dựng các công trình công cộng; thứ ba, thực hiện bồi thường cho chủ đất phải bằng tiền mặt, sau đó mới bằng đất hoặc nhà ở xã hội; thứ tư, thực hiện bồi thường áp dụng cho từng cá nhân; thứ năm, thực hiện bồi thường trọn gói, một lần. Đặc biệt, Chính phủ Hàn Quốc đã đưa ra hệ thống định giá thống nhất, phản ánh đúng giá thị trường, tạo điều kiện cho hoạt động thu hồi, đền bù.
Về xác định giá bồi thường, chủ thực hiện dự án không được tự định giá mà do ít nhất hai cơ quan định giá thực hiện. Đây là các tổ chức tư vấn về giá đất hoạt động độc lập theo hình thức doanh nghiệp hoặc công ty cổ phần có chức năng tư vấn về giá đất. Trong trường hợp chủ đất có yêu cầu về việc xác định giá bồi thường thì chủ đầu tư thực hiện dự án có thể lựa chọn thêm một tổ chức tư vấn về định giá đất thứ ba. Giá đất được lựa chọn làm căn cứ xác định bồi thường là giá trung bình cộng của kết quả định giá của hai hoặc ba cơ quan dịch vụ tư vấn về giá đất độc lập được thuê định giá.
Lotte ở Seoul. Nguồn: Korea Economic Daily
Về bồi thường đất và tài sản trên đất bị thu hồi: Bồi thường đối với đất được thực hiện dựa trên giá đất ở từng khu vực do Chính phủ công bố hàng năm theo Luật Công bố giá trị và Định giá bất động sản. Tổ chức định giá sẽ tiến hành so sánh các yếu tố như vị trí, địa hình, môi trường xung quanh… có ảnh hưởng đến giá trị của đất, tham chiếu từ hơn 1 hoặc 2 mảnh đất tham khảo so với mảnh đất cần định giá. Quá trình định giá cần bảo đảm sự hài hòa giữa giá đất do tổ chức định giá đưa ra và mức giá theo khung giá đất công khai, chính thức của Chính phủ.
Bồi thường đối với tài sản trên đất bao gồm: nhà ở, cây trồng, công trình xây dựng, mồ mả... Đối với các tài sản khác gắn liền với đất, việc bồi thường được xác định cụ thể như sau: bồi thường các quyền sử dụng đối với tài sản (quyền khai thác mỏ, quyền đánh bắt cá, quyền sử dụng nguồn nước…) được thực hiện với mức giá phù hợp thông qua định giá chi phí đầu tư, mức lợi nhuận mong đợi; bồi thường thiệt hại do việc thu hồi đất dẫn đến tạm ngừng hoặc dừng công việc kinh doanh gây ra; bồi thường thiệt hại về hoa màu trên đất nông nghiệp dựa vào việc xác định doanh thu trên mỗi đơn vị diện tích đất nông nghiệp; bồi thường thiệt hại về thu nhập cho người lao động bị mất việc hoặc tạm thời nghỉ việc do thu hồi đất gây ra. Việc bồi thường được thực hiện dựa trên căn cứ xác định mức lương trung bình của người lao động theo Luật tiêu chuẩn lao động.
Về tái định cư khi thu hồi đất ở: chủ thực hiện dự án có trách nhiệm xây dựng khu tái định cư, trả tiền di dời hoặc trả tiền cho quỹ tái định cư. Khu tái định cư phải có hệ thống cơ sở hạ tầng bảo đảm cuộc sống của người dân. Người bị thu hồi đất ở được ưu tiên mua đất tái định cư với giá ưu đãi thấp hơn 80% so với chi phí phát triển; diện tích mỗi mảnh đất tái định cư rộng từ 165m2 - 265m2 …
Hệ thống định giá đất thống nhất
Vào các thập niên từ 1960 - 1980 ở Hàn Quốc, giá đất đô thị leo thang nhanh chóng dẫn tới hàng loạt hoạt động đầu cơ đất đai trên phạm vi lớn. Việc này không chỉ còn là vấn đề kinh tế mà đã trở thành vấn đề chính trị vì lợi nhuận từ đất chỉ tập trung vào một nhóm chủ đất giàu có, còn lại phần lớn người dân bất mãn vì không có cơ hội sở hữu nhà, đất ở đô thị.
Đến năm 1989, sau khi nghiên cứu kỹ tình hình đầu cơ đất đô thị và ban hành một loạt giải pháp tổng hợp về chống đầu cơ, trong đó nổi bật là việc Chính phủ Hàn Quốc đã hợp nhất tất các các hệ thống định giá đất của Chính phủ thành duy nhất một hệ thống giá mới, phản ánh đúng giá thị trường của lô đất và cơ sở tính thuế lô đó.
Theo đó, Nhà nước phải định giá sát thị trường để điều tiết các lợi ích của các chủ thể tham gia thị trường bất động sản khi có các hoạt động như đền bù, giải tỏa… diễn ra và cập nhật nó khi thị trường có biến đổi. Nhờ sát giá thị trường, Nhà nước mới có những kết quả tính toán tài chính liên quan đến đất đai và qua đó đánh thuế để điều khiển sự vận động lưu thông đất đai theo kế hoạch vĩ mô của mình.
Bên cạnh đó, người sử dụng đất cũng có cơ sở để tính toán những bài toán kinh kế của mình trên giá cả đất đai sát giá thị trường. Nhờ đó, đất đai được vận động tự động phân phối vào các quy trình khai thác hợp lý, có hiệu quả cao. Sự vận động này là sự vận động tự giác điều tiết qua cơ chế thị trường nhưng có sự điều khiển, quản lý vĩ mô của Nhà nước. Nhờ thực hiện tốt công tác này, các vướng mắc trong giải tỏa sẽ dễ được khai thông vì nguyên nhân quan trọng nhất khiến tiến độ công tác này chậm do giá đề bù không sát giá thị trường. Mặt khác, nếu giá đất cách xa giá thị trường, một lượng lớn những thông tin về đất đai, sự chênh lệch Nhà nước cũng không quản lý được. Đây chính là kẽ hở tạo điều kiện nảy sinh tham nhũng, đầu cơ tích trữ đất đai.
Ngoài ra, chính phủ Hàn Quốc cũng sử dụng 3 giải pháp để hạn chế đầu cơ tích trữ đất đai là: thứ nhất là giới hạn về việc nắm giữ đất đô thị nhằm bổ sung cho hệ thống đánh thuế tổng hợp, ép chủ đất bán đất thừa ra (theo đạo luật, không có gia đình, công ty nào sở hữu quá 660m2); thứ hai, nếu chủ đất không bán sẽ bị đánh thuế “nắm giữ đất quá mức” cao khoảng 7 - 11% giá thị trường của diện tích thửa đất thừa đó thu hàng năm cho đến khi chủ đất bán đất.
