Ứng phó với bong bóng bất động sản

Chuẩn bị ứng phó sớm

Tại New Zealand, trong quý IV.2020, 40% giao dịch bán bất động sản ở New Zealand là của những người đã sở hữu nhiều bất động sản. Các nhà đầu tư bất động sản hiện chiếm tỷ lệ lớn nhất trong số người mua nhà và hơn 15.000 người đã sở hữu từ 5 bất động sản trở lên mua thêm bất động sản, trong khi cả nước chỉ khoảng hơn 4 triệu dân.

Thủ tướng Jacinda Ardern cho biết, cuộc khủng hoảng nhà ở của New Zealand đã tồn tại từ lâu và sẽ cần nhiều thời gian để thay đổi tình thế. Nền kinh tế New Zealand và các chủ bất động sản đều sẽ phải đối mặt với sự nguy hiểm của bong bóng, nhưng chỉ một số ít người nhìn nhận ra nguy cơ đó. Khi đại dịch Covid-19 xảy ra năm ngoái, hầu hết chuyên gia dự đoán giá nhà tại New Zealand sẽ giảm sau nhiều năm tăng mạnh. Nhưng điều này thậm chí còn đi ngược lại với sự ngỡ ngàng của nhiều chuyên gia, giá nhà trung bình đã tăng hơn 21% trong năm vừa qua, khiến nhà ở tại New Zealand nằm trong nhóm khó có khả năng chi trả nhất trên thế giới nếu như so sánh với số tiền mà người dân kiếm được cũng như tốc độ nâng lương hàng năm tại xứ sở Kiwi.

Tác động đối với người mua và thuê nhà từ lâu đã gây chia rẽ ở New Zealand, nhưng vấn đề lên đến đỉnh điểm vào đầu tháng 3 năm nay, khi dữ liệu bán hàng mới cho thấy, giá trị nhà trung bình tăng 35.000 USD chỉ trong một tháng. Gần 1% dân số New Zealand được xếp vào loại thiếu nhà ở nghiêm trọng, gần gấp đôi so với nước láng giềng Australia.

Tới đây, Chính phủ New Zealand sẽ chi 2,7 tỷ USD để đẩy nhanh tốc độ xây nhà mới và đưa ra bộ chính sách nhằm hạn chế đầu cơ bất động sản trên thị trường nhà ở của New Zealand, vốn dĩ đã có giá thấp nhất trong số 36 quốc gia giàu có được nêu trong Tổ chức Hợp tác và Phát triển kinh tế (OECD). Việc chi tiêu của Chính phủ cho cơ sở hạ tầng nhà ở hướng tới khuyến khích xây mới. Từ đó, sẽ có ít khoản giảm thuế hơn cho các nhà đầu cơ khi họ bán hoặc kiếm thu nhập từ cho thuê bất động sản.

Gói hỗ trợ 2,7 tỷ USD có những mục tiêu rõ ràng, trong đó giúp bình ổn giá nhà; tạo điều kiện sở hữu nhà; không khuyến khích đầu tư đầu cơ; gia tăng nguồn cung nhà ở mà chủ yếu là nhà “giá rẻ”; chấm dứt những điều chính phủ tuyên bố là lỗ hổng thuế đối với nhà ở. Từ đó, các mục tiêu sẽ giải quyết sự bất bình đẳng về thu nhập và giàu nghèo giữa người thuê và chủ bất động sản. Nhìn chung, đây là một nhiệm vụ rất đáng chú ý nếu bộ chính sách nhà ở có thể đạt được các mục tiêu trên phạm vi rộng như vậy. Có thể cho rằng, mục tiêu chính của gói chính sách này là ngăn chặn đà tăng không đáng có của giá nhà.

Thắt chặt chính sách tài sản để hạn chế đầu cơ

Ngay tại quốc gia láng giềng Trung Quốc, tới đây, các thành phố của nước này sẽ thắt chặt chính sách tài sản để hạn chế đầu cơ. Với nguyên tắc nhà ở là để ở, không phải để đầu cơ, các biện pháp kiểm soát bất động sản trên khắp Trung Quốc đang dần phát triển để giải quyết vấn đề nhà ở tại các thành phố lớn. Các cuộc khảo sát đã chỉ ra rằng, 20% số nhà ở tại Trung Quốc bị bỏ trống. Đầu tư vào thị trường nhà ở tương đương 10% GDP hàng năm, cao hơn mức độ của Nhật Bản khi bong bóng xuất hiện vào ba thập kỷ trước. Nợ tăng vọt đối với cả người mua nhà, công ty bất động sản lớn nhất Trung Quốc Evergrande đã vay 120 tỷ USD, tăng gấp 56 lần trong thập kỷ qua. Theo dữ liệu từ Cục Thống kê Quốc gia, giá nhà mới tại bốn thành phố hạng nhất là Bắc Kinh, Thượng Hải, Thâm Quyến và Quảng Châu đã tăng 0,5%, sau khi tăng 0,6% trong tháng Giêng.

Tháng 2.2021, Thượng Hải bắt đầu khám phá hệ thống xổ số dựa trên điểm số để bán nhà ở, đáp ứng các gia đình không có nhà ở trước. Giờ đây, chính sách đã giúp cho những người không có nhà ở có khả năng mua cao hơn. Trong tháng 3, thành phố Thượng Hải nâng cấp các chính sách kiểm soát của mình để áp dụng lệnh cấm 5 năm đối với việc bán lại các ngôi nhà mới mua của những cư dân được hưởng chính sách ưu đãi. Nó cũng giới hạn giá chuyển nhượng đất để phát triển nhà ở. Các thành phố lớn ở Trung Quốc như Thâm Quyến, Bắc Kinh và Quảng Châu, cũng nhiều lần triển khai các biện pháp điều tiết và kiểm soát thị trường bất động sản trong năm qua. 

Cụ thể, thành phố Thâm Quyến công bố giá tham chiếu giao dịch cho các căn nhà bán lại trong thành phố và hầu hết thường thấp hơn giá thị trường. Nhiều ngân hàng mở rộng cho vay cầm cố theo giá tham chiếu nhằm hạ nhiệt thị trường. Ngoài ra, thành phố Thâm Quyến cũng thực hiện các biện pháp ngăn chặn dòng chảy bất hợp pháp của các khoản cho vay tiêu dùng và cho vay kinh doanh vào thị trường bất động sản để kìm hãm tình trạng đầu cơ quá mức trên thị trường. Kế hoạch phá dỡ những ngôi nhà cũ và trao tiền cho chủ nhà mua nhà mới cũng được thực hiện, nhờ đó nhiều căn nhà trống ở những thị trấn nhỏ đã có người tới ở. Với tốc độ hiện tại, Trung Quốc sẽ chỉ cần khoảng 10 tháng để xóa sạch các căn nhà trống.

Còn ở Bắc Kinh, chính quyền thành phố  tuyên bố sẽ tăng cường trấn áp các khoản vay sai mục đích để mua nhà ở. Quảng Châu đã áp dụng thành công một số chính sách, bao gồm cả việc tăng lãi suất thế chấp đối với ngôi nhà thứ nhất và thứ hai của cư dân, để hạn chế đầu cơ. Nhiều thành phố tại Trung Quốc đưa ra quy định cấm mua căn nhà thứ hai. Từ khi lệnh cấm mua nhà thứ hai có hiệu lực, một số gia đình đã thực hiện ly hôn giả để mua thêm nhà. Nhằm ngăn chặn tình trạng ấy, Thượng Hải đã ra quy định người ly hôn phải đợi ba năm để mua nhà lần đầu (trong trường hợp đã sở hữu nhà khi kết hôn). Chính phủ cũng tăng cường kiểm soát các công ty bất động sản nợ nần. Ba “lằn ranh đỏ” mà Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc quy định bao gồm: Tỷ lệ nợ phải trả trên tài sản (không bao gồm các khoản ứng trước) tối đa 70%, tỷ lệ nợ ròng trên vốn chủ sở hữu tối đa 100%, tỷ số thanh toán tiền mặt (tiền mặt trên nợ ngắn hạn).

Tất cả những biện pháp của các nước kể trên đều nhằm ngăn chặn nguy cơ bong bóng nhà đất và phấn đấu để chỉ số minh bạch bất động sản tốt hơn, giúp lĩnh lực này phát triển lành mạnh và ổn định.