Thời gian qua, đã xảy ra tình trạng tranh chấp giữa cư dân chung cư với các chủ đầu tư. Một trong những lý do là có sự “nhập nhèm” trong sử dụng kinh phí bảo trì chung cư. Tính đến đầu năm 2019, có 458 tranh chấp, khiếu nại liên quan đến công tác quản lý, vận hành, chiếm khoảng 10,3% tổng số nhà chung cư ở 11 địa phương. Trong số đó, có 68 tranh chấp về quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì.
Trên diễn đàn Quốc hội, đại biểu Quốc hội Lưu Văn Đức (Đắk Lắk) đã thẳng thắn chỉ rõ, một số chủ đầu tư, có năng lực tài chính, năng lực chuyên môn kém nhưng vẫn được chấp thuận cho phép làm chủ đầu tư các dự án chung cư. Do đó, khi được giao quản lý quỹ bảo trì họ thường chây ì, không bàn giao lại cho Ban quản trị mà chiếm dụng, sử dụng vào việc khác. Đây chính là một trong những nguyên nhân dẫn đến không ít tranh chấp, phức tạp, bức xúc ở các khu chung cư hiện nay, ông Đức nói.
Nhìn vào số liệu cho thấy, số vụ tranh chấp liên quan đến kinh phí bảo trì không nhiều, nhưng điều này gây nên nhiều hệ lụy, không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi của cư dân, mà còn ảnh hưởng đến tình hình an ninh, trật tự xã hội. Đây cũng chính là lý do, lần đầu tiên việc quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì chung cư được Bộ Xây dựng đưa vào trong kế hoạch thanh tra năm 2020.
Một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng nhập nhèm sử dụng kinh phí này có nguyên nhân từ quy định pháp luật. Tại Khoản 1 Điều 36 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định, chủ đầu tư phải lập một tài khoản để người mua, thuê mua căn hộ nộp kinh phí 2% bảo trì nhà chung cư. Nhưng trên thực tế, có chủ đầu tư đã tự ý sử dụng tài khoản này trước khi bàn giao cho Ban Quản trị, dẫn đến khó khăn trong công tác quyết toán, thu hồi kinh phí này để bàn giao sang cho Ban Quản trị. Để phục tình trạng này, cần quy định tài khoản kinh phí bảo trì phải là tài khoản “đóng”, chủ đầu tư không được phép sử dụng cho đến khi bàn giao sang cho Ban quản trị.
Ngoài ra, Nghị định 99 cũng quy định, người mua nhà nộp kinh phí bảo trì theo 2 hình thức: nộp trực tiếp vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng mua bán hoặc nộp cho chủ đầu tư để chủ đầu tư chuyển vào tài khoản kinh phí bảo trì. Việc quy định 2 hình thức nộp tiền như trên dẫn đến tình trạng chủ đầu tư đã sử dụng kinh phí này trước khi bàn giao cho Ban quản trị.
Để khắc phục tình trạng này, dự thảo Nghị định sửa đổi đã quy định: người mua, thuê mua nhà ở, chủ đầu tư phải đóng 2% kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư. Chủ đầu tư phải mở một tài khoản vốn chuyên dùng có kỳ hạn tại một tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để nhận tiền bảo trì do người mua, thuê mua, chủ đầu tư nộp theo quy định. Cùng với đó, chủ đầu tư phải ghi thống nhất tài khoản đã mở theo quy định trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ với khách hàng. Người mua, thuê mua trước khi nhận bàn giao nhà ở phải nộp 2% kinh phí bảo trì theo quy định vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng. Nếu chủ đầu tư không thu kinh phí này mà vẫn bàn giao căn hộ cho người mua, thuê mua thì chủ đầu tư phải nộp khoản kinh phí 2% này.
Việc bỏ quy định người mua nhà nộp kinh phí bảo trì trực tiếp cho chủ đầu tư và bổ sung quy định: chủ đầu tư phải mở một tài khoản vốn chuyên dùng có kỳ hạn tại một tổ chức tín dụng để nhận tiền bảo trì do người mua, thuê mua, chủ đầu tư nộp theo quy định, sẽ góp phần ngăn chặn chủ đầu tư “ôm” kinh phí này sử dụng vào mục đích thiếu minh bạch khác.
Phải nhấn mạnh rằng, biện pháp ngăn chặn việc chiếm dụng kinh phí bảo trì chung cư là cần thiết. Tuy nhiên, sẽ chưa đủ sức răn đe nếu chưa xử lý nghiêm khắc hành vi chiếm dụng kinh phí bảo trì. Chỉ khi xử lý nghiêm thì mới tránh tình trạng: “người dân chiếm đoạt 5 triệu thì bị xử lý hình sự, chủ đầu tư chiếm đoạt hàng chục tỷ đồng Quỹ bảo trì chung cư thì không bị xử lý gì, trong khi tội đã hoàn thành" như Ủy viên Thường trực Ủy ban Quốc phòng và An ninh Nguyễn Mai Bộ từng băn khoăn.
