Hạn chế rủi ro

- Thứ Bảy, 22/01/2022, 06:22 - Chia sẻ

Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh vừa thông tin về việc bán nhà ở hình thành trong tương lai đối với 375 căn hộ block B dự án Khu chung cư cao tầng và thương mại - dịch vụ - văn phòng tại lô H2-01 thuộc Khu dân cư Cát Lái, P. Cát Lái, TP. Thủ Đức. Dự án có tên thương mại là Alto, quy mô 5.122,8m2 do Công ty TNHH Đầu tư Vĩnh Phú (Công ty Vĩnh Phú) làm chủ đầu tư. Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh khẳng định Công ty Vĩnh Phú chỉ đủ điều kiện được bán nhà ở hình thành trong tương lai trong trường hợp chủ đầu tư đã giải chấp hoặc có biên bản thống nhất của bên mua, bên thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp.

Đây không phải là trường hợp duy nhất chủ đầu tư thế chấp quyền sử dụng đất tại dự án nhà ở hình thành trong tương lai trong thời gian qua. Vấn đề ở đây là khi người mua nhà ở hình thành trong tương lai không được chủ đầu tư công bố các thông tin liên quan đến dự án, nhất là việc đã thế chấp quyền sử dụng đất tại dự án, thì ảnh hưởng đến quyền lợi ích hợp pháp của người mua nhà, thậm chí "mất nhà". Thực tế cho thấy, trong thời gian qua đã có nhiều chủ đầu tư bán nhà hoặc huy động vốn khi chưa đủ các điều kiện để bán theo quy định của pháp luật, thậm chí một tòa nhà được thế chấp nhiều lần vẫn có thể được bán cho hàng trăm người dân mà không có cơ chế để kiểm soát hữu hiệu.

Liên quan đến vấn đề này, nhiều chuyên gia pháp lý cho rằng, một trong những nguyên nhân là do phạm vi các giao dịch công chứng bắt buộc còn quá hẹp, tiềm ẩn rủi ro lớn cho người dân khi giao kết các giao dịch không được công chứng. 

Cụ thể, theo quy định của Luật Đất đai và Luật Nhà ở thì các giao dịch có tính chuyển dịch quyền sử dụng đất và chuyển dịch quyền sở hữu nhà ở (mua bán, tặng cho, chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho, góp vốn) thuộc nhóm giao dịch bắt buộc phải công chứng để bảo đảm an toàn pháp lý và quyền lợi cho người dân. Tuy nhiên, đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì việc công chứng thực hiện theo yêu cầu của các bên (Điểm b, Khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai).

Hay, đối với nhà ở, Luật Nhà ở quy định các giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại của các doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thì thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Vậy nhưng, theo quy định của Điều 17, Luật Kinh doanh bất động sản thì chỉ bắt buộc công chứng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân mà việc kinh doanh có quy mô nhỏ, không thường xuyên. Như vậy, nếu mua bán nhà từ chủ đầu tư (hoặc các công ty kinh doanh bất động sản) sang người dân thì không bắt buộc phải công chứng.

 
Đình Khoa