Lâu nay, câu chuyện về những vướng mắc, khó cân bằng lợi ích doanh nghiệp và người dân liên tục được nhắc đến trong những năm qua nhưng chưa có cách tháo gỡ. 12 năm trước, Hà Nội có chủ trương sẽ cải tạo xong hơn 1.500 chung cư cũ trên địa bàn thành phố. Tuy nhiên đến nay mới chỉ có khoảng gần 20 chung cư được thực hiện. Có nghĩa là mới chỉ thực hiện được hơn 1% mục tiêu. Nếu vẫn cứ như tiến độ này thì phải mất hơn 100 năm nữa Hà Nội mới có thể được cải tạo hết số chung cư cũ còn lại. Trong thời gian đó, hàng nghìn người dân vẫn phải chấp nhận sống trong những khu chung cư xập xệ, thậm chí có thể đổ sập bất cứ lúc nào.
Đặc biệt là đối với khu chung cư cũ nằm ở “vị trí vàng”, người dân không muốn dời đi hoặc có những đòi hỏi phức tạp… Yêu cầu tái định cư tại chỗ của người dân khiến nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn, thậm chí “đầu hàng” ngay từ khi bắt đầu tiếp cận dự án. Trong khi đó, hành lang pháp lý cho việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mặc dù đã có một số quy định mới nhưng tính đột phá chưa cao nên chưa tạo được sự đồng thuận, tin tưởng của người dân cũng như khuyến khích được các doanh nghiệp tham gia cải tạo, xây dựng.
Một trong những nguyên nhân chính cản trở công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ là quy định việc tháo dỡ nhà chung cư, tập thể cũ phải được sự đồng thuận của 100% chủ sở hữu theo Nghị định 101/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2014. Thực tế, có sự chênh lệch lớn về lợi ích giữa các hộ ở tầng cao và các hộ ở mặt tiền đường đang cho thuê cửa hàng, dẫn đến tỷ lệ đồng thuận không thể đạt mức tuyệt đối. Người dân yêu cầu hệ số đền bù rất cao, gấp 2 - 2,5 lần, thậm chí 5 lần, tùy theo tầng và vị trí. Doanh nghiệp lại bị “siết” bởi chỉ tiêu quy hoạch, không cho phép tăng số lượng căn hộ trong chung cư cải tạo, không được vượt quá chiều cao quy định khiến doanh nghiệp khó có lãi, không không mặn với những dự án này.
Rõ ràng, cải tạo chung cư cũ cần một tầm nhìn dài hạn hơn để tránh việc phá vỡ quy hoạch, vỡ trận hạ tầng, tuy nhiên cũng phải đồng thời bảo đảm lợi ích cho doanh nghiệp. Bộ Xây dựng cũng đồng tình với đề xuất chỉ cần 70% chủ sở hữu chung cư đồng ý là có thể triển khai cải tạo chung cư cũ. Điều quan trọng còn lại là làm thế nào xây dựng được cơ chế, chính sách phù hợp để thu hút doanh nghiệp tham gia đầu tư, cải tạo. Các địa phương cần có cơ chế mở, cân đối cái lợi ích nhà đầu tư thì mới tháo gỡ được khó khăn, đẩy nhanh quá trình cải tạo chung cư cũ, nhất là những chung cư cấp D (cấp nguy hiểm).
Nhiều chuyên gia cho rằng, cơ quan quản lý cần xem xét đến trường hợp đứng ra thẩm định, đánh giá lại chất lượng công trình, quy định niên hạn, buộc người dân phải có trách nhiệm với sự an toàn của chính bản thân mình ở những chung cư này. Đồng thời, sự đánh giá dựa trên chất lượng và niên hạn cũng giúp định giá một cách công bằng thay vì để người dân liên tục leo thang giá bồi thường, gây khó doanh nghiệp. Cùng với đó, có những chính sách linh hoạt, ưu đãi, khuyến khích doanh nghiệp tham gia cải tạo chung cư cũ bằng việc hỗ trợ cấp đất, miễn thuế đất ở các vị trí khác. Thực tế, mấy năm trước, để cải tạo được khu chung cư cũ Kim Liên, thành phố đã cấp đất cho chủ đầu tư, bảo đảm lợi ích ở các khu khác ở Mỹ Đình, Long Biên với chính sách ưu đãi giảm thuế đất. Cần phải xem việc cải tạo chung cư cũ là một trong những vấn đề cấp bách, nếu kéo dài không chỉ ảnh hưởng nghiêm trọng đến cuộc sống của người dân mà còn gây nhếch nhác, làm méo mó bộ mặt đô thị.
