Cần sửa Luật Đấu giá tài sản

Bảo đảm đúng chủ trương, quy định của pháp luật

Theo Chánh Văn phòng UBND TP. Hồ Chí Minh, việc đấu giá các lô đất được tiến hành chặt chẽ, đúng chủ trương, quy định của pháp luật. Quá trình tổ chức đấu giá cũng tiến hành chặt chẽ theo đúng quy định và diễn ra công khai, minh bạch. Theo đó, trong khả năng và thẩm quyền của mình, TP. Hồ Chí Minh đã tạo điều kiện cho các nhà đầu tư trúng đấu giá thực hiện sớm dự án. Đồng thời, cũng kiên quyết chống "thổi giá", chống đầu cơ đất đai. Thành phố luôn theo dõi cũng như có biện pháp cần thiết để quản lý và điều tiết thị trường.

Trong chỉ đạo xử lý các tồn tại ở Thủ Thiêm, chủ trương từ Trung ương, Chính phủ, Thủ tướng đều thống nhất đặt vấn đề là TP. Hồ Chí Minh phải nhanh chóng đấu giá nhà đất để thực hiện các nghĩa vụ tài chính cũng như tạo nguồn thu cho ngân sách thành phố. Trên thực tế, UBND TP Hồ Chí Minh đã được sự chấp thuận của Ban Thường vụ Thành ủy và tiến hành chặt chẽ, kỹ lưỡng theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản công, đất công.

Theo TS. Trương Minh Huy Vũ, Đại học Quốc gia TP. Hồ Chí Minh, việc sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng cho địa phương là một trong 8 trường hợp phải đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013. Tổ chức đấu giá đất - tài sản công tạo ra quy trình công khai, minh bạch, xây dựng tiền đề tốt cho việc phòng chống các hiện tượng tham nhũng, lợi ích nhóm và được kỳ vọng đem lại lợi ích về kinh tế cao nhất cho Nhà nước. Nhìn lại cuộc đấu giá đất ở Thủ Thiêm, đây không phải là lần đầu TP. Hồ Chí Minh triển khai phương thức này. Nói cách khác, thành phố đã có kế hoạch bài bản để tổ chức đấu giá nhằm tối ưu hóa ngân sách.

Cần có yêu cầu về tư cách người tham gia đấu giá

Việc Tân Hoàng Minh trúng đấu giá đất Thủ Thiêm ở mức cao rồi bỏ cọc để lại những hệ lụy đáng tiếc cả đối với chính quyền thành phố.

Nhìn nhận sự việc này, không ít chuyên gia cho rằng, có nguyên nhân từ sự bất cập của quy định hiện hành. Cụ thể, Luật Đấu giá tài sản năm 2016 mặc dù có quy định phải đặt trước và sẽ bị mất số tiền này nếu từ bỏ, thể hiện cam kết của nhà đầu tư khi tham gia đấu giá, nhưng lại không ràng buộc quy định khác về tư cách người tham gia đấu giá (ngoài quy định chung như có năng lực hành vi dân sự hoặc một số giới hạn như quan hệ giữa người tham gia đấu giá với bên tổ chức đấu giá)… Vì thế, đây có thể xem là một lỗ hổng.

Bên cạnh đó, Luật Đấu giá tài sản năm 2016 dù quy định mức tiền đặt trước từ 5 - 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá, tăng so với mức 1 - 15% trước đây, nhưng vấn đề nằm ở chỗ giá khởi điểm thấp hơn giá mà nhà đầu tư kỳ vọng. Vì thế, số tiền ký quỹ mà Tân Hoàng Minh đặt cọc trong vụ đấu giá đất ở Thủ Thiêm khoảng 590 tỷ đồng, chiếm 20% giá khởi điểm nhưng mức giá đấu thành công đã tăng lên 83 lần so với giá khởi điểm, đồng nghĩa số tiền đặt trước chỉ chiếm khoảng 2,4% so với giá đấu thành công. Điều này đặt ra việc cần xác định giá khởi điểm cho phù hợp.

Mặt khác, Luật Đấu giá tài sản không quy định năng lực tài chính của nhà đầu tư khi tham gia đấu giá chỉ phù hợp trong trường hợp đấu giá một loại tài sản không phải là đất. Luật dường như đã không bao quát được cho những trường hợp đấu giá đất để triển khai một dự án nào đó, bởi lúc này cần đòi hỏi năng lực tài chính, năng lực triển khai dự án sau khi đấu giá thành công của người tham gia đấu giá. 

Nhiều chuyên gia đề xuất, hệ thống pháp lý phải minh bạch, hoàn chỉnh để giảm rủi ro cho nhà đầu tư; bảo đảm giá khởi điểm càng sát với thị trường càng tốt bởi nếu thấp quá, nhà đầu tư bỏ thầu sẽ tốn chi phí đấu thầu lại có thể phát sinh nhiều vấn đề. Đồng thời, cần yêu cầu tư cách của người tham gia đấu giá đất, gồm cả năng lực tài chính, năng lực triển khai dự án.

Theo đó, cùng với việc xem xét Luật Đấu giá tài sản, cần thúc đẩy lại Luật Thuế tài sản, phổ biến nhất là thuế bất động sản đánh trên giá trị nhà và đất vốn đã được thực hiện ở nhiều quốc gia. Công cụ thuế sẽ khuyến khích sử dụng có hiệu quả đất đai, đưa bất động sản về đúng giá trị thực của nó và tạo nguồn thu ngân sách ổn định từ thị trường bất động sản, sau đó sử dụng nguồn vốn này để đầu tư phát triển hạ tầng nhằm gia tăng nguồn cung cho thị trường.