Một khoảng trống pháp luật rất đáng kể khiến cho cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện khó thực hiện theo ông Võ là bởi hiện nay Chính phủ chưa hướng dẫn thực hiện Khoản 2 Điều 73 Luật Đất đai năm 2013. Cụ thể là chưa quy định chi tiết chính sách khuyến khích việc thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh.
Thực ra, Chính phủ cũng đã rất tích cực trong việc quy định chi tiết cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện tại Điều 73 nói trên. Giữa tháng 5.2014 - gần hai tháng trước thời điểm Luật Đất đai 2013 có hiệu lực - Nghị định 43 quy định chi tiết một số điều của Luật này đã được Chính phủ ban hành, trong đó, quy định các điều kiện để một dự án được áp dụng cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện dựa trên thương thảo theo hình thức mua tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền hàng năm, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê quyền sử dụng đất và nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Hơn 2 năm sau đó, do một số bất cập phát sinh trong thực tiễn (dự án thực hiện cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện nhưng lại phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước), đầu năm 2017, Chính phủ đã ban hành Nghị định 01 sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai. Nghị định này đã thu hẹp phạm vi nhà đầu tư sau khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước.
Tuy vậy, với những quy định trong Luật Đất đai 2013 và 2 nghị định kể trên, ông Đặng Hùng Võ nói thẳng, trên thực tế, cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện vẫn chỉ có thể áp dụng được với những dự án đầu tư vào sản xuất nông nghiệp. Lý do là bởi pháp luật đất đai hiện hành không cho phép Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp để thực hiện các dự án đầu tư vào sản xuất nông nghiệp. Một số dự án đầu tư vào lĩnh vực phi nông nghiệp cũng áp dụng được cơ chế này nhưng chủ yếu chỉ là dự án nhỏ, lẻ vì lợi ích riêng của nhà đầu tư. Còn các dự án lớn đầu tư vào lĩnh vực phi nông nghiệp thì bao năm qua vẫn không thể giải quyết được tình trạng một thiểu số người đang sử dụng đất bất hợp tác với chủ đầu tư dự án. Để có đất thực hiện dự án, nhà đầu tư các dự án lớn này, như đã nói ở trên, sẽ phải tìm đủ mọi cách để được áp dụng cơ chế Nhà nước thu hồi đất. Trong khi đó, do một số nội dung tại Điều 62 Luật Đất đai 2013 còn thiếu cụ thể nên việc đưa một dự án vào trường hợp được áp dụng cơ chế Nhà nước thu hồi đất như vậy trên thực tế cũng không mấy khó khăn. Và từ đây đã nảy sinh vô vàn tiêu cực, xung đột gay gắt khi nguồn lợi từ việc chuyển dịch đất đai mang lại quá lớn nhưng lại chủ yếu chảy vào tư túi của một số cán bộ, lãnh đạo địa phương “bắt tay”, “đi đêm” với nhà đầu tư, còn Nhà nước và người dân có đất bị thu hồi đều bị thiệt hại.
Cả hai cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện và bắt buộc hiện nay đều đã bộc lộ những nhược điểm: cơ chế bắt buộc luôn có nguy cơ gây ra tình trạng bất ổn xã hội do khiếu kiện, khiếu nại hành chính tăng lên; còn cơ chế tự nguyện thì lại luôn tồn tại một thiểu số người sử dụng đất bất hợp tác với chủ đầu tư, đưa ra những đòi hỏi, yêu sách mà nhà đầu tư không thể đáp ứng được. Nhiều năm tới đây, cùng với tiến trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, câu chuyện chuyển dịch đất đai ở nước ta sẽ vẫn được đặt ra, thậm chí là việc bắt buộc phải thực hiện.
Tại Kỳ họp thứ Chín vừa qua, Quốc hội đã đồng ý lùi thời điểm sửa đổi Luật Đất đai để có thêm thời gian tổng kết kỹ lưỡng các vấn đề thực tiễn đang đặt ra và cũng kịp thời thể chế hóa các định hướng chiến lược phát triển đất nước sẽ được Trung ương xem xét, quyết định tại Đại hội toàn quốc lần thứ XIII tới đây. Với sự thận trọng như vậy từ cơ quan lập pháp, hy vọng rằng, những khiếm khuyết của cả hai cơ chế chuyển nhượng đất đai hiện nay sẽ được tổng kết, nghiên cứu và có phương án khắc phục hiệu quả, để từ đó tạo ra một cơ chế hài hòa hơn, dựa trên sự đồng thuận với đa số cộng đồng về chia sẻ lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và chủ đầu tư dự án.
