Bài 1: Chưa có sự thống nhất trong thực hiện

Cần quy trình chặt chẽ, thận trọng và khoa học

Hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm là một quy định luôn được người dân, cộng đồng doanh nghiệp mong chờ; các phương tiện thông tin quan tâm, kịp thời đưa tin. Lý do bởi tác động của nó đối với giá đất, đến mọi giao dịch ngoài xã hội liên quan đến đất đai cũng như đối với công tác quản lý nhà nước về đất đai.

Nếu như hệ số điều chỉnh giá đất được xác định là 1 thì việc tính giá đất thực hiện theo bảng giá đất đã được công bố. Thông thường, hệ số 1 chỉ rơi vào các năm đầu giai đoạn. Đơn cử như ở Đồng Nai, 2021 là năm đầu thực hiện bảng giá đất tỉnh Đồng Nai 5 năm, giai đoạn 2020 - 2024 quy định tại Nghị quyết số 209/2019/NQ-HĐND ngày 30.12.2019 nên HĐND tỉnh ban hành Nghị quyết số 30/NQ-HĐND ngày 4.12.2020 cho ý kiến về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2021 trên địa bàn, theo đó hệ số điều chỉnh giá đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp áp dụng năm 2021 bằng 1. Tuy nhiên, kể từ năm thứ hai của giai đoạn (các năm 2022, 2023 và 2024), hệ số điều chỉnh giá đất tại nhiều vị trí, khu vực sẽ có sự tăng, giảm, khác với hệ số 1.

Vì mức độ quan trọng và sự quan tâm của xã hội dành cho hệ số điều chỉnh giá đất lớn như vậy nên việc xây dựng, ban hành phải tiến hành với một quy trình chặt chẽ, thận trọng và khoa học để có thể ban hành được hệ số hợp lý, tạo được sự đồng thuận trong xã hội, từ đó thuận lợi cho quá trình áp dụng.

Cần được xem xét để bàn bạc thấu đáo

Hệ số điều chỉnh giá đất không được đề cập đến trong Luật Đất đai. Đến các nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành Luật thì vấn đề này mới được quy định từng bước. Ở các nghị định hướng dẫn luật đều quy định UBND cấp tỉnh ban hành, đến thông tư mới quy định thêm việc UBND xin ý kiến Thường trực HĐND trước khi ban hành.

Cụ thể, Khoản 1 Điều 2 Nghị định số 123/2017/NĐ-CP ngày 14.11.2017 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15.5.2014 về thu tiền sử dụng đất và Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15.5.2014 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước quy định: “d. Hệ số điều chỉnh giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành áp dụng từ ngày 01 tháng 01 hàng năm... Trường hợp tại thời điểm xác định tiền sử dụng đất mà UBND cấp tỉnh chưa ban hành hệ số điều chỉnh giá đất theo quy định thì áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất đã ban hành của năm trước đó để xác định tiền sử dụng đất phải nộp và UBND cấp tỉnh chịu trách nhiệm về việc thất thu ngân sách do chậm ban hành hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có)”.

Khoản 2 Điều 3 Thông tư số số 76/2014/TT-BTC ngày 16.6.2014 hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định: Hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất do Sở Tài chính chủ trì xác định theo từng khu vực, tuyến đường, vị trí tương ứng với từng mục đích sử dụng đất phù hợp với thị trường và điều kiện phát triển kinh tế - xã hội tại địa phương, trình UBND cấp tỉnh ban hành hàng năm sau khi xin ý kiến của Thường trực HĐND cùng cấp.

Điểm d Khoản 1 Điều 3 Thông tư số số 77/2014/TT-BTC ngày 16.6.2014 hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định: Hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất tính thu tiền thuê đất, thuê mặt nước do Sở Tài chính chủ trì xác định theo từng khu vực, tuyến đường, vị trí tương ứng với từng mục đích sử dụng đất phù hợp với thị trường và điều kiện phát triển kinh tế - xã hội tại địa phương, trình UBND cấp tỉnh ban hành hàng năm sau khi xin ý kiến của Thường trực HĐND cùng cấp.

Như vậy, đến Thông tư đã xác định trách nhiệm liên quan của Thường trực HĐND trong việc quy định hệ số điều chỉnh giá đất. Nếu chiếu theo quy định của Thông tư thì thẩm quyền của Thường trực đã rõ. Tuy nhiên, trong thực tế, việc cho ý kiến này, có một số địa phương trình ra HĐND để HĐND cho ý kiến (Đồng Nai, thành phố Hồ Chí Minh) còn hầu hết do Thường trực HĐND cho ý kiến. Vậy tại sao lại có cách hiểu khác nhau như vậy và theo quy định thì thẩm quyền này thuộc cơ quan nào: Thường trực HĐND hay HĐND. Thiết nghĩ, vấn đề này cần được xem xét để bàn bạc thấu đáo, đặc biệt trong thời điểm bước sang quý IV, khi các địa phương đang xúc tiến việc xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất như hiện nay.