PHÁP LUẬT
Cập nhật 17:57 | 23/04/2014 (GMT+7)
.

Đà Nẵng cần quy định rõ về hạn mức đất ở

11/12/2006
Hạn mức giao đất là khái niệm được quy định lần đầu tiên tại Luật Đất đai năm 1980 với nội dung xác định phần diện tích đất tối đa được giao cho các hộ dân ở nông thôn làm nhà ở. Quy định này nhằm hạn chế tình trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất sản xuất nông nghiệp thành đất ở tại khu vực nông thôn.

      Tuy nhiên, tại Đà Nẵng lại khai thác khái niệm “hạn mức giao đất” biến tướng nó trở thành quy định “hạn mức đất ở” và quy định này đã gây thiệt thòi rất nhiều cho người dân, nhất là những người dân thuộc diện giải toả có diện tích đất rộng.
      Cụ thể là tại TP Đà Nẵng, nghị quyết Kỳ họp thứ 2 của HĐND TP Đà Nẵng Khóa V ngày 27.7.1997 quy định hạn mức đất ở tại thành phố là 200m2/hộ tại các phường trung tâm và 300m2/hộ hoặc 400m2/hộ đối với các phường ngoại ô... Căn cứ quy định trên đây, UBND TP Đà Nẵng đã ban hành nhiều quyết định cụ thể về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đền bù giải toả. Giả sử một hộ gia đình đã sử dụng đất ổn định trong một phường trung tâm thành phố từ trước ngày 18.12.1980, có giấy tờ hợp pháp với diện tích 300m2, khi muốn xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở thì chỉ được công nhận 200m2 là đất ở, phần diện tích còn lại bị coi là đất khuôn viên. Nếu muốn chuyển thành đất ở thì phải nộp đủ 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở qui định. Nghiệt ngã nhất vẫn là trường hợp các hộ có đất rộng, mặc dù  đã sử dụng đất từ lâu và có giấy tờ hợp pháp nhưng khi giải toả thì chỉ được đền bù bằng 100% giá trị đất ở đối với phần đất trong hạn mức. Còn phần đất vượt hạn mức thì chỉ được đền bù theo giá đất nông nghiệp (!?).
Cùng với sự phát triển của xã hội, các quy định của pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai ngày càng chặt chẽ. Đất đai được coi là một tài sản đặc biệt của quốc gia và của nhân dân, được sử dụng hợp lý và hiệu quả hơn. Thế nhưng, Luật Đất đai năm 2003 đã ban hành mà đến nay Đà Nẵng vẫn tiếp tục có các qui định mới về cấp giấy chứng nhận QSD đất và giải toả đền bù căn cứ Nghị quyết HĐND thành phố Đà Nẵng từ năm 1997 là không đúng pháp luật. Ví dụ, Quyết định số 209/2004/QĐ-UB ngày 28.12.2004 và Quyết định số 181/2005/QĐ-UBND ngày 28.12.2005 của UBND TP Đà Nẵng về bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn TP Đà Nẵng đến nay và mới đây là Quyết định số 103/2006/QĐ-UBND ngày 22.11.2006 quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn căn cứ nghị quyết của HĐND TP năm 1997 nêu trên. 
      Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 (có hiệu lực năm 2004) thì nội hàm “hạn mức đất ở” được quy định gồm có 2 khái niệm: Hạn mức giao đất ở và hạn mức công nhận đất ở. 
      Hạn mức giao đất ở: Là phần diện tích tối đa được Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình làm nhà ở. Hạn mức giao đất ở do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định áp dụng đối với trường hợp giao đất cho mỗi hộ gia đình cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn (theo quy định tại khoản 2 Điều 83 Luật Đất đai); Còn đối với đất ở đô thị, hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư (quy định tại khoản 5 điều 84 Luật Đất đai). Như vậy các quy định về hạn mức giao đất của Luật Đất đai chỉ được áp dụng đối với trường hợp giao đất mới, không phải áp dụng đối với đất đã sử dụng từ trước.
      Hạn mức công nhận đất ở: Là phần diện tích tối đa được xác nhận là đất ở tính theo số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình, do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định. Hạn mức công nhận đất ở được quy định tại khoản 4 Điều 87 Luật Đất đai chỉ được quy định để áp dụng trong trường hợp thửa đất có vườn, ao được hình thành từ ngày 18.12.1980 đến trước ngày Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành và người sử dụng đất đó tuy có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích sử dụng đất ở.
      Như vậy mục đích qui định hạn mức đất ở và hạn mức công nhận đất ở của Luật Đất đai 2003 chính là nhằm tăng cường công tác quản lý và sử dụng đất, sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, tránh tình trạng lấn chiếm, chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Nếu áp dụng đúng theo các quy định nêu trên của Luật Đất đai 2003 thì người sử dụng đất ở tại đô thị sẽ được nhiều lợi ích. Cụ thể như sau:
      1. Đối với đất không có vườn, ao: Nếu người sử dụng đất đã xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị, có giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất thì đất đó được công nhận là đất ở (không phụ thuộc vào diện tích và thời điểm sử dụng đất)
      2. Đối với đất ở có vườn, ao: 
      - Nếu thửa đất có vườn ao được hình thành trước ngày 18.12.1980 có giấy tờ hợp pháp về nguồn gốc đất (không tuỳ thuộc giấy tờ đó có xác định rõ diện tích đất hay không) thì toàn bộ diện tích vườn ao đó được công nhận là đất ở.
      - Nếu thửa đất có vườn ao được hình thành trước ngày 18.12.1980 đến trước ngày Luật Đất đai 2003 có hiệu lực (năm 2004) và người sử dụng có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất có ghi rõ diện tích sử dụng đất ở thì diện tích đất có vườn ao được xác định theo giấy tờ đó. 
      - Trường hợp thửa đất có vườn ao được hình thành trước ngày 18.12.1980 đến trước ngày Luật Đất đai 2003 có hiệu lực (năm 2004) và người sử dụng có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất nhưng trong giấy tờ không ghi rõ diện tích sử dụng đất ở thì diện tích đất có vườn ao được xác định theo quy định về hạn mức công nhận đất ở tại địa phương. 
      Thực tế sau khi Luật Đất đai ban hành và có hiệu lực đến nay, vấn đề hạn mức giao đất ở và công nhận đất ở vẫn chưa có những hướng dẫn cụ thể. Từ đó dẫn đến việc nhiều địa phương đã có những qui định không đúng hoặc không thống nhất về vấn đề này. Ngày 22.2.2006, Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị số 05/2006/CT-TTg về việc khắc phục yếu kém sai phạm, tiếp tục đẩy mạnh tổ chức thi hành Luật Đất đai. Trong chỉ thị này yêu cầu Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn chi tiết việc xác định đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư và đất vườn, ao liền kề với đất trong khu dân cư.  
      Thực hiện Chỉ thị của Thủ tướng Chính phủ, UBND TP Đà Nẵng có Quyết định ban hành Chương trình triển khai thực hiện Chỉ thị 05/2006/CT-TTg, phần 1 có đoạn nêu: “Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các sở, ngành, đơn vị liên quan và UBND các quận, huyện nghiên cứu, đề xuất UBND thành phố trình HĐND thành phố quyết định việc ban hành Quy định về hạn mức giao đất ở và hạn mức công nhận đất ở tính theo số lượng nhân khẩu (hiện tại thành phố chỉ mới có quy định về hạn mức công nhận đất ở nhưng quy định tính theo hộ). Việc quy định hạn mức giao đất ở là để làm cơ sở cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp đang sử đất nhưng không có giấy tờ hợp lệ theo quy định tại khoản 5, Điều 87 Luật Đất đai và làm cơ sở cho việc quy định diện tích tối thiểu của thửa đất ở được phép tách thửa nhằm tránh tình trạng chia cắt thửa đất manh mún, không đảm bảo cảnh quan khu dân cư và an toàn trong xây dựng”.
      Ở đây có mấy vấn đề cần làm rõ và giải quyết:
      Thứ nhất, nghị quyết của HĐND thành phố Khóa V, Kỳ họp thứ 2 ngày 27.7.1997 quy định về hạn mức đất ở trước đây cần phải được bãi bỏ vì không phù hợp với quy định của pháp luật.
Theo quy định của Luật Đất đai 2003, UBND tỉnh, thành phố thuộc Trung ương là cơ quan có thẩm quyền ban hành quy định hạn mức giao đất và hạn mức công nhận đất ở. Như vậy, UBND thành phố Đà Nẵng phải là người ban hành các quyết định này. 
      Thứ hai, không được quy định chung hạn mức giao đất ở và hạn mức công nhận đất ở là một. Hạn mức giao đất ở áp dụng đối với diện tích đất được giao mới cho các hộ gia đình để làm nhà ở tại nông thôn và đô thị.  Hạn mức công nhận đất ở là diện tích đất tối đa được xác định là đất ở trong trường hợp trong khu đất có phần diện tích vườn, ao mà người sử dụng tuy có giấy tờ hợp lệ nhưng trong giấy tờ đó không xác định rõ diện tích đất ở. Hạn mức công nhận đất ở này được quy định tính theo số nhân khẩu trong hộ gia đình. Đây không phải “làm cơ sở cho việc quy định diện tích tối thiểu của thửa đất ở được phép tách thửa nhằm tránh tình trạng chia cắt thửa đất manh mún, không đảm bảo cảnh quan khu dân cư và an toàn trong xây dựng”. Việc quy định vấn đề này là một việc hoàn toàn khác.
      Thứ ba, từ cách đặt vấn đề nêu trên cần quy định thực hiện một số nội dung sau:
Về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phải xác định rõ phần đất ở theo đúng quy định Luật Đất đai 2003 đối với các trường hợp được cấp giấy chứng nhận mới
      Đối với các trường hợp đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước đây, do áp dụng quy định về hạn mức đất theo nghị quyết HĐND năm 1997 mà xác định phần đất ngoài hạn mức là đất khuôn viên, nay có khiếu nại phải xem xét giải quyết xác nhận lại nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất để công nhận đất ở nếu đủ các điều kiện theo Luật Đất đai 2003.
      Việc đền bù về đất khi giải toả, phải thực hiện đúng Luật Đất đai 2003, đền bù  diện tích đất ở đúng theo diện tích được công nhận và quy định theo Luật. Không áp dụng quy định hạn mức đất ở để đền bù thiệt thòi cho nhân dân.

Lê Hoa

Xem tin theo ngày:
VĂN BẢN PHÁP LUẬT
08:36 05/10/2013
Phí bảo hiểm tiền gửi (BHTG) là khoản tiền tổ chức tham gia BHTG phải nộp cho tổ chức BHTG để bảo hiểm cho tiền gửi của người được BHTG tại tổ chức tham gia BHTG. Đây là loại phí có tính chất bắt buộc đối với tổ chức tham gia BHTG để thực hiện chính sách BHTG. Mục tiêu của việc thu phí BHTG là nhằm hình thành nguồn quỹ BHTG có sẵn để xử lý đổ vỡ ngân hàng và thực hiện mục tiêu bảo vệ người gửi tiền.
Quay trở lại đầu trang